“Era uma casa muito engraçada, não tinha teto não tinha nada…”. Na letra de A casa, Vinicius de Moraes descreve uma moradia que, certamente, não poderia ser alugada. Manter o imóvel em bom estado para uso é a primeira e principal obrigação do proprietário. A conservação precisa ser digna de habitabilidade.
Fiação desgastada, por exemplo, é um problema comum nos imóveis mais antigos. “Geralmente, esses fios são de pouca espessura e não aguentam a carga. Com o passar do tempo, se desgastam. É um vício de responsabilidade do proprietário, pois é uma questão que precede a entrada do locatário”, observa Ricardo Mendes, superintendente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG). Infiltração, outro problema que acomete tanto os imóveis antigos quanto os novos, também é de responsabilidade do dono.
Além de questões como manutenção do imóvel, há uma série de outros deveres e obrigações das duas partes. Despesas administrativas, como taxa de confecção de cadastro, são de responsabilidade do proprietário, assim como pagar todos os impostos e taxas. No entanto, a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permite que essa responsabilidade seja transferida ao inquilino, desde que conste do contrato de locação.
Durante o período em que o inquilino ficar no imóvel, ele tem que se responsabilizar por todas as ocorrências ordinárias, como manutenção de equipamentos.
Ao dono do imóvel cabe o pagamento das despesas extraordinárias, como reforma do edifício e pintura da fachada. Já o fundo de reserva é sempre de responsabilidade do locador, que não pode transferir o pagamento ao inquilino nem por contrato
Aluguel pago em dia
Cuidar para que o imóvel permaneça nas mesmas condições em que foi encontrado é uma das muitas responsabilidades do locatário, assim como comunicar qualquer irregularidade
Como em todo contrato bilateral, há direitos e deveres para os dois lados. O inquilino tem como principal obrigação pagar pontualmente os aluguéis e encargos da locação. E, ainda, usar e cuidar do imóvel como se ele fosse próprio, principalmente pintura interna e integridade dos vidros. Até porque, terá de devolvê-lo nas mesmas condições de quando entrou.
Em caso de dano no imóvel, que não seja de responsabilidade do inquilino, ele deve comunicar ao proprietário. Se este não tomar uma atitude, o locatário pode solicitar um abatimento proporcional do aluguel. E, depois de 30 dias sem solução, pode requerer até o cancelamento do contrato, com o pagamento da multa de rescisão pelo locador.
O contrato residencial tem especificidades próprias, que o distinguem do comercial ou daqueles firmados por temporada, como prazo mínimo de locação de 30 meses. Até permite-se um contrato menor, mas, nesse caso, a denúncia vazia, em que o proprietário pede a devolução do imóvel sem justificativa, só poderá ser exercida depois de cinco anos e o reajuste deverá ser o contratual. A exceção ocorre quando é para uso próprio, de ascendente ou de descendente. Quando o contrato é de 30 meses, a denúncia vazia pode ser realizada ao término desse prazo. Outra regra válida para qualquer contrato é que qualquer uma das partes pode pedir na Justiça, revisão dos valores pagos depois de três anos.
DOCUMENTAÇÃO
Todo acordo entre as partes, como reformas na área interna do imóvel, deve ser documentado por escrito. Uma obra sem autorização pode representar o cancelamento do contrato e o proprietário pode, ainda, exigir que se desfaça tudo o que foi feito.
Isso também vale para exceções ao contrato. Muitos proíbem a sublocação do imóvel no todo ou em partes, mas isso pode ser negociado. “Se o inquilino tem uma vaga de garagem que não vai precisar, pode muito bem solicitar ao proprietário ou à imobiliária uma autorização para sublocar a vaga. Com a permissão, não haverá qualquer problema”, esclarece Fernando Júnior, vice-presidente das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais.
Um descumprimento de leis ou normas do contrato pode implicar o despejo do inquilino. “Mas o locador terá de provar, na Justiça, essa desobediência ao contrato”, reitera Fernando.
Obrigações
Locatário:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis
- Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, devendo tratá-lo como se fosse seu
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
- Restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento por escrito do locador
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação de dia e hora
- Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano cuja reparação a este incumba
Locador:
- Entregar o imóvel alugado em bom estado
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
- Fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo locatário
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio
- Pagar os impostos e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato
O que diz a lei
- A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.
- O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias depois da comunicação de desligamento do contrato.
- Em caso de contratos que dispensam fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.
- A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária.
- Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária.
- Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.
- Se o casal se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias depois da comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.