Quem nunca ouviu falar de alguém que comprou móvel na planta, mas não o recebeu no tempo acordado com a construtora? Ou de alguém que pretende ajuizar ação de despejo por falta de pagamento do aluguel? Esses são exemplos de alguns dos problemas que contribuem para engrossar a lista de processos que o Judiciário tem nas mãos para resolver.
Para evitar o transtorno de ter que ficar à espera de uma solução, às vezes até por anos, a velha máxima “prevenir é melhor que remediar” pode ser aplicada às questões do direito imobiliário. Sócia da Araújo Imóveis, a advogada Luciana Araújo defende a advocacia preventiva. “Destina-se a oferecer ao cliente todas as orientações jurídicas de que necessita para realizar um negócio ou até mesmo para fins administrativos de uma empresa, com o intuito de evitar possíveis discussões jurídicas que acarretem prejuízo ao cliente/empresa”, esclarece.
De acordo com o sócio do Horta & Teles Advogados Associados, Renato Horta, a advocacia preventiva tem como objetivo auxiliar juridicamente o interessado, “esclarecendo, apontando riscos jurídicos e propondo soluções prévias com o objetivo de minimizar, quantificar e, por vezes, eliminar esses riscos”, diz.
Além disso, a linguagem jurídica tem palavras técnicas de difícil entendimento para o leigo, fazendo com que muitos cheguem a assinar contratos sem entendê-los completamente. “Muitas vezes, também são prolixos e muito extensos. Assim, o aderente pactua, lavrando sua assinatura em instrumento contratual sem realmente ter completa consciência daquilo a que aderiu, ou mesmo desconhecendo a exatidão dos termos e suas consequências jurídicas”, completa Horta.
PENDÊNCIAS Sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, Marcello Vieira de Mello reconhece que, tradicionalmente, o trabalho do advogado é associado às disputas judiciais, aos processos. “A advocacia preventiva visa justamente evitar os processos por meio de uma análise acurada da relação jurídica entre as partes”, enfatiza.
Conforme o caso, a assessoria jurídica pode, ainda, aconselhar o cliente a não prosseguir num determinado negócio, advertindo-o dos problemas que podem ocorrer caso ele opte pelo seu fechamento. “Nosso escritório, por exemplo, advoga para fundos nacionais e internacionais que investem em imóveis no Brasil. Quando esses fundos desejam adquirir determinado imóvel ou investir em certo projeto, cabe ao escritório analisar eventuais problemas que eles possam vir a ter com aquele imóvel”, conta Mello.
Entre os transtornos, o advogado cita a verificação da existência de credores do antigo proprietário ou passivos ambientais. “Muitas vezes, constatamos que a aquisição de um imóvel pode ser muito arriscada e advertimos o cliente, que acaba por desistir do negócio.”
Esse foi o caso da professora Isabella Fernanda Santos, que recorreu à assessoria da advogada Luciana Araújo antes de comprar um imóvel e, depois, para alugá-lo. “Comecei a olhar o imóvel, mas tive algumas dificuldades, alguns impeditivos, como pendências do vendedor. Não imaginava que haveria tantas questões envolvidas
CONTRATOS SEGUROS
Custos de um aconselhamento jurídico ainda são altos, mas saem mais em conta do que ter de enfrentar processo resultante de um negócio malfeito
Alterações na legislação, como ocorreu em 2010 com a Lei 8.245/91, que regula as locações, fazem com que tomar medidas preventivas seja uma atitude a ser bastante considerada por aqueles que, de uma forma ou de outra, se envolvam em uma negociação imobiliária, conforme alerta a sócia da Araújo Imóveis, a advogada Luciana Araújo. “A figura do ‘advogado-bombeiro’ está ficando para trás. O Judiciário, infelizmente, não comporta tantas demandas. Assim, é necessário realizar acordos por meio de uma boa assessoria jurídica, pois previne do dissabor de amargar anos para ter satisfeito o seu direito.”
Marcello Vieira de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, também ressalta o fato de uma demanda judicial no Brasil levar anos, ou mesmo décadas, até chegar a uma solução. “Com isso, as partes ficam numa situação de insegurança jurídica e, quando essa lide envolve um imóvel, a demora causa prejuízo financeiro.”
A assessoria evita, por exemplo, a redação inadequada de um contrato, passo mais importante em um negócio imobiliário. Quando benfeita, pode evitar sérios problemas. “Tome como exemplo a situação de uma imobiliária que administra imóveis para aluguel. O ideal é que ela tenha uma minuta de contrato de locação muito clara, completa e eficaz, para trazer segurança e conforto para seus clientes, tanto locadores quanto locatários”, diz Mello, ressaltando a importância de o advogado participar da redação da minuta.
Por isso, Renato Horta, sócio do Horta & Teles Advogados Associados, destaca que deve ser evitada a utilização de formulários de contratos vendidos em bancas de jornais ou papelarias
No caso tanto da imobiliária quanto de clientes, interessados em alugar, comprar ou vender um imóvel, sejam novos, usados ou na planta, o trabalho da advocacia preventiva consiste em participar da negociação, segundo Mello. “Analisando a situação jurídica das partes e do imóvel, colaborando para que elas combinem todos os detalhes e as regras que vão governar sua relação, não deixando espaço para dúvidas ou controvérsias.”
GARANTIA Luciana Araújo diz que, no caso da compra e venda de imóveis, o papel da advocacia preventiva consiste na apreciação de toda a situação apresentada para a conclusão do negócio. “Uma análise detalhada de toda a documentação, com o olhar clínico para visualizar a situação e os documentos sob a esfera jurídica.”
Já no caso do aluguel, de acordo com a advogada, é necessário assegurar que a locação tenha estabilidade e equilíbrio nas responsabilidades e obrigações de cada parte. “De um lado, o pagamento em dia do aluguel e demais encargos. Do outro, fatores que possibilitem a continuidade do período contratado.”
Essas atitudes podem impedir, por exemplo, que um locador fique anos sem reaver o imóvel de um locatário inadimplente, como aponta Mello. “Pode evitar que um locatário fique sem saída se, no curso do contrato, descobrir um vício que o impeça de utilizar o imóvel locado.”
ALTERNATIVAS VIÁVEIS
Com tantos pontos a serem considerados, fica clara a importância da assessoria preventiva. Mas, será que todos têm acesso a ela? Segundo Marcello de Mello, grande parte das pessoas tem condições de contratar um advogado para assessorá-la durante a negociação do imóvel. “Por outro lado, é importante ressaltar que esse custo, na maioria das vezes, é bem menor do que aquele inerente à contratação de um advogado para o acompanhamento de um processo resultante de um negócio malfeito.”
A advogada Luciana Araújo diz que, infelizmente, a advocacia preventiva ainda não é disponibilizada gratuitamente por todos os advogados. “Há aqueles que têm um trabalho voluntário e realizam esse serviço, mas é muito raro.”
Para minimizar a falta de assessoria profissional gratuita, Luciana sugere buscar na internet aconselhamento jurídico, especialmente em blogs. “Atualmente, há diversos blogs voltados para o mercado imobiliário que têm fóruns de discussões sobre casos apresentados pelo leitor.”
Também é possível obter informações por outros mecanismos de comunicação, como programas de rádio e televisão na área imobiliária, jornais com colunas que permitem ao leitor enviar perguntas a serem respondidas por um profissional habilitado, entre outros, como cita a advogada.
Apesar de ainda não ser uma assessoria universal no que se refere a condições socioeconômicas, como o número de advogados vem crescendo muito no país, a concorrência entre os profissionais pode favorecer um maior acesso à advocacia preventiva, como contextualiza Renato Horta. “Diante disso, os valores relativos a consultorias já não são tão elevados quanto no passado, sendo acessível a uma parte maior da população, fato esse que evidencia o seu custo/benefício.”
Com relação à cobrança, o advogado diz que o valor da consultoria vai variar de acordo com o trabalho realizado. “Indo desde uma simples consulta até a realização de parecer escrito, circunstanciado e devidamente fundamentado.”