- Foto: Marcos Michelin/EM/D.A Press
Os moradores de cobertura sentem todo mês o peso do privilégio. A taxa de condomínio, via de regra, é o dobro do valor cobrado das demais unidades. Essa diferenciação se dá em razão da cobrança pela proporção da metragem do apartamento - a fração ideal -, para o rateio das despesas ordinárias.

Porém, começa a haver entendimentos, seja nas próprias assembleias de condomínio, seja por questionamentos na Justiça, para uma revisão dos valores pagos pelas coberturas. Seus proprietários têm alegado que a divisão por fração ideal é injusta e que o rateio deveria ser feito pela disponibilidade de uso, que normalmente é idêntico ao das demais unidades do edifício.

Especialista em direito imobiliário, o advogado Roberto Cardoso, do escritório Alvim, Cardoso & Tavares Sociedade de Advogados, comenta que, apesar de o Código Civil e as convenções de condomínio darem respaldo aos condomínios, os juízes vêm entendendo que as despesas ordinárias devem ser rateadas em regime de igualdade por todos os moradores. “Já existem decisões de segunda instância no Tribunal de Justiça de Minas Gerais, favoráveis aos proprietários de coberturas, decisões essas que vêm criando um novo entendimento jurisprudencial acerca da matéria”, ressalta. “O morador da cobertura não usa mais que os outros a iluminação das áreas comuns ou demanda mais do porteiro e da faxineira, por exemplo”, completa.

Carlos Eduardo Alves, presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindicon), não acha que os valores devam ser iguais. “Não considero que seja correto cobrar o dobro da cobertura, embora a fração ideal seja a principal sugestão do Código Civil, mas também não considero justo pagarem igual. A cobertura sempre tem mais área de fachada externa, o que, numa reforma, representa mais área e, portanto, mais custo. Geralmente também tem mais vagas de garagem. E, em muitos casos, piscina. Mas isso, acredito, deve ser negociado caso a caso, nas assembleias

. Os moradores conhecem a realidade do edifício e podem estabelecer cobrança de 20%, 30%, 50% a mais, de acordo com os gastos extras gerados pela cobertura”, sugere.

MANUTENÇÃO

A medida é incentivada também por Roberto. “Tenho uma cliente que mostrou essa realidade para os demais condôminos e, como tem uma piscina na cobertura, ficou acertado que ela pagaria um valor 20% superior ao dos demais. Foi o mais justo e ninguém ficou insatisfeito”, afirma.

"O apartamento de cobertura, única e exclusivamente pelo fato de ser uma cobertura, não utiliza mais os serviços e benefícios de manutenção do edifício" - Roberto Cardoso, sócio do escritório Alvim, Cardoso e Tavares - Foto: Beto Novaes/EM/D.A PressRoberto ressalta ainda que esse posicionamento se aplica especificamente nos casos de despesas ordinárias comuns, de manutenção diária do condomínio. “Em relação às despesas extraordinárias, como uma reforma da fachada, elas normalmente resultam na valorização de todo o edifício e, consequentemente, dos apartamentos, de maneira individual. Logo, é justo que a cobrança dessas despesas de obras e melhorias seja feita pela fração ideal, já que a cobertura será valorizada proporcionalmente e, por isso, também deve ser proporcional a divisão da despesa”, conclui.

Negociação é o caminho
Código Civil prevê a cobrança pela fração ideal ou com percentual estipulado em assembleia e aceito por todos

O entendimento dos juristas que defendem a redução da taxa de condomínio para as coberturas baseia-se principalmente em dois pilares. O primeiro fundamenta-se na impossibilidade do enriquecimento ilícito pelos outros condôminos. O uso ou a disponibilidade do uso é idêntico para todos, sejam donos de unidades em andares inferiores ou coberturas, de maneira que os benefícios auferidos com as despesas ordinárias são utilizados de forma exatamente igual em cada unidade.

“O apartamento de cobertura, única e exclusivamente pelo fato de ser uma cobertura, não utiliza mais os serviços e benefícios de manutenção do edifício, como o serviço dos porteiros, faxineiras, despesas com água e luz das áreas comuns, segurança e manutenção do condomínio, entre outras. Assim sendo, se o uso é idêntico, ao cobrar das coberturas valores superiores aos demais condôminos estarão se locupletando, obtendo vantagem ilícita do proprietário da cobertura”, defende o advogado especialista em direito imobiliário Roberto Cardoso.

Segundo ele, o Código Civil prevê a cobrança pela fração ideal ou outra forma definida em assembleia. “Mas a fração ideal, em muitos casos, trata um igual de forma desigual”, diz. O segundo pilar advém da interpretação sistêmica da lei, baseada no princípio da boa-fé objetiva. Esse princípio prima pela boa-fé, em detrimento do formalismo exacerbado, da leitura cega da lei, sendo possível ao magistrado adequar a aplicação do direito aos influxos dos valores sociais, primando pela boa-fé e equidade na interpretação e aplicação da lei.

BOA-FÉ

Nem sempre o proprietário da cobertura consegue negociar valores da taxa de condomínio em assembleia. Afinal, ele tem apenas um voto contra os demais. “Nesses casos, é realmente necessário recorrer à justiça e a esse princípio da boa-fé objetiva”, pontua Roberto. Quando bem-sucedido na negociação ou na causa, o proprietário da cobertura consegue deixar seu imóvel mais atrativo para uma venda no futuro.

Carlos Eduardo Alves, presidente do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindicon), recomenda o bom senso dos moradores na negociação. “É sempre melhor, para os dois lados, decidir a questão numa assembleia, negociar um percentual que seja aceito por todos.”

Outro argumento em prol da redução da taxa para a cobertura é de que ela reduz um importante custo para o condomínio: o de manutenção e conservação de telhados. O código civil obriga todas as unidades a arcarem com esses custos. Quando há cobertura, essa atribuição passa a ser de seu proprietário. Já a parte coberta de pontos que fazem parte de áreas comuns é de responsabilidade de todos os moradores.

PERSONAGEM DA NOTÍCIA: Guilherme Silva - Advogado

Em busca de solução amigável

- Foto: Maria Tereza Correia/EM/D.A PressGuilherme Silva mora em uma cobertura no Buritis. Atualmente, paga a mais pela taxa de condomínio, mas deseja reduzir o valor. Como advogado, ele já estava ciente da questão. Numa conversa com o síndico, conseguiu inserir o assunto na pauta para a próxima assembleia de condôminos. A intenção é pagar o mesmo valor dos demais apartamentos, pois acredita não existir diferença entre sua demanda, como morador, da dos demais. Ele não tem piscina, sauna ou qualquer outro equipamento que diferencie sua unidade. De qualquer forma, quer resolver a situação amigavelmente, a fim de não prejudicar o relacionamento com os vizinhos.