Para quem quer investir em imóveis, uma boa alternativa pode ser recorrer a leilões. Com preços atrativos, essa modalidade de aquisição pode ser bem interessante para os investidores. No entanto, é necessário tomar diversos cuidados antes de dar um lance e fechar o negócio, uma vez que o barato pode sair mais caro.
O presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, explica que os imóveis leiloados, via de regra, são aqueles oferecidos como garantia de hipotecas junto a bancos e construtoras. “Esses eventos são provocados pela inadimplência do consumidor superior a 90 dias. Amparado no Decreto-Lei 70/66 e Lei 9.514/97, esse procedimento é praticado extrajudicialmente pelo credor.”
De acordo com o presidente da Rede Imvista, Eduardo Novais, a maioria dos imóveis que vão a leilão chega ao governo por inadimplência do comprador, como dívidas de impostos e falta de pagamentos de taxas relativas ao próprio imóvel. “Assim, bancos e governo veem nessa medida uma forma eficiente e rápida de recuperarem o dinheiro. Em alguns casos, os imóveis também podem ser leiloados a partir de apreensão por crimes.”
A maior vantagem dessa negociação, segundo Novais, são os preços mais atrativos em relação aos praticados no mercado, com descontos superiores a 20%. “Mas cada situação tem de ser bem analisada, porque, dependendo da proposta, o preço pode chegar ao de um imóvel comum”, diz.
Mas os contras precisam ser bem avaliados antes de finalizar o negócio, como ressalta o presidente da Rede Imvista. “Caso o imóvel esteja ocupado, todos os gastos e procedimentos para que aquele local seja desocupado são feitos pelo comprador. As despesas com as dívidas do imóvel, sejam de impostos como IPTU ou condomínio, também são assumidas pelo cliente.”
Novais diz que outra questão a ser considerada é o estado do imóvel, que, na maioria das vezes, está malconservado e precisa de reforma. “Caso seja necessário um advogado ou consultor para acompanhar a negociação, também será o cliente quem deverá arcar com o custo
Sílvio Saldanha confirma que imóveis em leilão têm preço menor do que o de mercado. “No entanto, situações adversas são encontradas, como quando o imóvel está em mal estado de conservação, excesso de dívidas, ocupado pelo antigo proprietário ou demanda judicial postergando ou proibindo a posse definitiva do arrematante.”
Investidora em leilões há oito anos, a comerciante Elza Pacheco tem verdadeira paixão pelo negócio. “Comecei pelo espírito aventureiro. É uma emoção arrematar. É como um jogo de truco, no qual você tem que derrubar o adversário, que não sabe até onde você pode ir”, conta ela, que arremata imóveis até mesmo para amigos. “O primeiro foi no Bairro Santa Tereza, que inicialmente era para mim, mas meu filho pediu que fizesse isso para um amigo dele que ia se casar”, lembra.
ANALISE OS PRÓS E CONTRAS
Qualquer pessoa pode participar de leilões, que são públicos. Especialistas orientam
interessados a obter informações sobre o imóvel antes de decidir fechar o negócio
Conhecer e avaliar as vantagens e desvantagens do negócio é fundamental para se decidir pela compra em leilões. A comerciante Elza Pacheco só agora conseguiu resolver um problema referente a um imóvel que comprou há quatro anos. Mesmo assim, ela diz que o negócio compensa
De acordo com Elza, em seis meses o arrematante de leilões consegue obter o dobro do lance dado por ele na negociação. “Mas é preciso contar com um leiloeiro de confiança. Desde que comecei, recorro à Centra Leilões, que sempre tem boas oportunidades”, indica. Para poder entender mais sobre o assunto e outros relativos ao mercado imobiliário, a comerciante já planeja fazer o curso de corretora de imóveis e lançar uma imobiliária que, segundo ela, vai revolucionar o segmento.
Analisados os prós e contras dos leilões, caso você se interesse por essa modalidade de aquisição de imóveis, a internet é, sim, uma boa fonte para informações, além de jornais. Neles é possível saber onde eles estão acontecendo, como explica Eduardo Novais, presidente da Rede Imvista. “Sites de bancos, como a Caixa Econômica Federal, têm a relação dos imóveis leiloados. O Fórum Lafayette, em Belo Horizonte, também tem essa relação dos leilões, com as datas, horários e especificações.”
Para quem se interessou pelo negócio, o presidente da Rede Imvista informa que, em geral, qualquer pessoa pode participar de leilões, que são públicos. “Basta comparecer no dia e no local informado para dar os lances. Estão proibidos de participar menores, serventuários da Justiça que estão promovendo o leilão, leiloeiro e equipe”, conta.
Mesmo sendo o leilão aberto a quem quiser participar, o presidente da Associação dos Mutuários e Moradores de Minas Gerais (AMMMG), Sílvio Saldanha, diz que o investidor que opta por imóveis em leilões tem um perfil específico. “Dificilmente é aquele consumidor que pretende adquirir seu primeiro imóvel. Normalmente são investidores, que compram por um bom preço e revendem para auferir bons lucros. E, para que o negócio seja vantajoso, o imóvel tem de estar em condições de habitabilidade, o valor ficar abaixo do de mercado e estar desocupado”, acrescenta.
Novais conta que há pessoas que compram para morar, mas, devido ao tipo de aquisição, os investidores compõem a maior parte dos interessados. Há até mesmo casos de pessoas que se especializaram na aquisição de imóveis por esse método. “Existe até quem faça apenas esse tipo de negócio, compra e venda de imóveis a partir dos leilões.” Independentemente do perfil de quem vá recorrer a essa modalidade de aquisição, Novais observa que um dos erros cometidos por quem fecha esse tipo de negócio é não fazer pesquisas. “Como analisar qual o preço de mercado, a documentação e a situação fiscal do imóvel.”
LANCE MÍNIMO
Outra questão é saber até onde a pessoa pode chegar com o seu lance. “Quanto melhor o imóvel, maior o número de interessados. Então, a pessoa não pode chegar lá com a expectativa de comprar pelo lance mínimo. É preciso saber quanto ela pode pagar e se vale a pena pagar a quantia pedida, pois, uma vez que o imóvel seja arrematado, não é possível voltar atrás”, diz o presidente da Rede Imvista.
Segundo Novais, em sites de bancos e especializados, é possível encontrar todos os imóveis que estão em leilão. “Quando o consumidor se interessa por um imóvel específico, ele tem de correr atrás, pesquisar sobre seus documentos na prefeitura, fazer consultas para verificar se o IPTU e o condomínio estão em dia, visitar o imóvel para fazer uma inspeção e verificar qual o estado de conservação dele, entre outros.”
Quando o imóvel está ocupado, na maioria das vezes, o interessado não consegue visitá-lo, como conta Novais. “Então, a compra é feita ‘no escuro’. Dependendo do preço pelo qual você arrematar o bem, somado às despesas, é melhor comprar um imóvel similar que esteja no mercado”, aconselha.