O Eldorado é um dos bairros que têm grande procura de imóveis tanto pela proximidade com o Centro quanto pela ampla oferta de serviços - Foto: Maria Tereza Correia/EM/D.A Press
Uma cidade industrial rodeada por grandes empresas do setor petrolífero e automobilístico: a economia agradece, afinal a produção movimenta toda uma cadeia de serviços, inclusive a do ramo imobiliário. A chegada de trabalhadores em Contagem, vindos de todo o canto do país, faz crescer a demanda por imóveis temporários. É gente que se muda com a família ou mesmo para morar com outros trabalhadores, e precisa de um lugar para ficar enquanto estiver na cidade, ou pelo menos até ter certeza que ali vai continuar. Diante disso, a procura por aluguéis tem sido alta.

Segundo Henrique Moreira, diretor da Toninho Netimóveis Contagem, o mercado de locação residencial está aquecido. “Contagem tem muitas indústrias e empresas. A locação residencial acompanha seu desenvolvimento. Como nos últimos anos houve expansão da indústria, com a abertura de novos postos de trabalho e um crescimento da cidade como um todo, a situação se refletiu no mercado imobiliário”, explica. Com 35 anos de atuação na cidade, a imobiliária tem 65% de seu faturamento ligado ao aluguel. Dos 750 imóveis da carteira, 70% são residenciais.

Os bairros mais procurados para aluguel são os do Eldorado, Caetano, Cabral e Centro. Segundo Henrique, apartamentos de dois quartos, com 50 metros quadrados (m2) e acabamento padrão têm aluguel em torno de R$ 600. Já os de três quartos, com 65m2 e acabamento padrão custam, em média, R$ 800. Os valores para aluguel de casas e apartamentos maiores vão depender do local, acabamento e outros fatores. A locação de uma casa pode chegar a R$ 6 mil.

Segundo Henrique Moreira, diretor da Toninho Netimóveis Contagem, a locação residencial segue o desenvolvimento econômico da cidade - Foto: Maria Tereza Correia/EM/D.A PressA oferta de imóveis mais bem estruturados para locação é novidade no mercado imobiliário de Contagem. Segundo Jader Barroso, diretor da Adifer Netimóveis Contagem, foi esse quesito que mudou na locação residencial nos últimos anos. “Hoje existe uma fatia de mercado para imóveis de melhor qualidade. Antigamente, tínhamos basicamente imóveis de padrão muito simples”, explica. A Adifer tem perfil similar ao da Toninho Imóveis: 35 anos de mercado e 65% do faturamento vindos dos alguéis residenciais.

Na avaliação de Jader, o aluguel ainda é uma boa opção, levando-se em conta que o proprietário ganha com a valorização do imóvel. “Não há mais o antigo estresse das negociações e desentendimentos entre as partes para ajuste de valores ou desocupação. Claro que para ser um bom investimento o negócio deve adotar critérios de segurança, recorrendo a uma administradora competente, séria e responsável, que vai zelar pela qualidade da locação”, alerta. No entanto, essa visão nem sempre é compreendida pelos proprietários, na opinião de Jader. Henrique Moreira ressalta que trata-se de um investimento de baixíssimo risco. “Em um cenário econômico em que os demais investimentos (bolsa de valores, renda fixa, ouro, dólar) não têm apresentado um rendimento satisfatório, o mercado imobiliário se mostra como opção segura e com chances reais de ganhos. A administração do imóvel, se bem feita, minimiza eventuais riscos de inadimplência, gastos com manutenção e imóveis vagos.”

SAIBA COMPRAR PARA ALUGAR

Reginaldo Salles, diretor da RG Netimoveis Contagem, revela que muitos investidores não estudam o mercado antes de investir no imóvel. Para manter o imóvel sempre alugado o investidor precisa ter feito uma bela compra. “Tem que escolher uma região com infraestrutura. Não adianta comprar em bairros distantes, ermos, de grandes conjuntos. Esse é o perfil do primeiro imóvel, e não de um imóvel que visa ser alugado como forma de investimento”, alerta.

As garantias do aluguel
Fiador está quase em falta no mercado. O jeito é analisar as opções ofertadas, como o seguro-fiança, o caução e o título de capitalização. Esses dois últimos ainda pouco conhecidos pelos clientes

"O seguro-fiança é o melhor negócio, mas precisa ser massificado para se tornar acessível" - Carmen Ribeiro, diretora da Triunfo Corretora de Seguros - Foto: Euler Junior/EM/D.A PressAdministrar uma carteira de aluguel é mais complicado que vender um apartamento, uma sala ou uma casa. Cuidar do imóvel de um locatário demanda um relacionamento mensal com o inquilino, afinal, é preciso acompanhar os pagamentos, conferir contas como condomínio, resolver problemas estruturais e claro, fazer e desfazer contratos. Mas nada pode ser mais problemático que lidar com a inadimplência, que cresce a cada ano. Um estudo da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) para o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) comprovou que cerca de 33% dos brasileiros com dívidas pagam aluguel. Uma das contas que eles deixam de pagar muitas vezes é a garantia de ter onde morar.

Segundo Reginaldo Salles, diretor da RG Netimoveis Contagem, quando o inquilino é um funcionário transferido para Contagem para trabalhar em alguma das várias empresas ali sediadas, muitas organizações fazem cartas de indicação, pois uma situação que pode ser transitória dificulta que pessoa consiga um fiador. É nesse mesmo cenário que têm crescido outras opções de garantia de aluguel. “O seguro-fiança, que ganhou mercado inicialmente em São Paulo, está cada vez mais comum em Contagem. Essa modalidade é muito aceita e preferida por algumas empresas, afinal, se hoje você pede um fiador amanhã esse mesmo pedido pode chegar para você. E ninguém quer assumir essa responsabilidade”, diz Salles.

Instituído na Lei do Inquilinato, de 1991, o seguro-fiança foi sendo reformulado e atualizado, ao longo do tempo, para garantir a totalidade das exigências contratuais. Segundo Carmen Ribeiro, diretora da Triunfo Corretora de Seguros, não só o seguro como também as opções de caução e título de capitalização vêm suprir a escassez de fiador. “Ninguém quer ser fiador. Além disso, o fiador pode morrer, ficar desempregado, perder os bens.” Mas apesar dessas opções dispensarem a figura do fiador, elas vêm acompanhadas de algumas desvantagens. O inquilino paga um alto valor ao escolher uma delas – montante que pode ser recuperado ou não, dependendo da modalidade escolhida (ver quadro). As três opções à fiança exigem um alto valor, pago no ato, no caso do caução e título, ou parcelado, no caso do seguro.

“O seguro-fiança é o melhor negócio, mas precisa ser massificado para se tornar acessível. Atualmente, o preço ainda é um pouco alto porque o volume de negócios não é tão grande e porque a taxa de inadimplência está muito alta”, explica. Carmen diz que, de 30% a 35% dos clientes de seguro-fiança ficam inadimplentes, exigindo que a seguradora assuma todos os custos. Mas mesmo tendo o preço salgado, ele exime o inquilino de procurar um fiador. O parcelamento do valor também flexibiliza a operação. A melhor opção, contudo, depende de cada pessoa e do que ela está disposta a pagar para conseguir efetivar um contrato de aluguel. O importante é conhecer as opções disponíveis e estudar os prós e contras antes de decidir.

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Conheça as vantagens e desvantagens de cada garantia de aluguel

FIADOR

Alguém assume a responsabilidade pelo pagamento da dívida se o inquilino não cumprir a obrigação. Para o inquilino não há custos, mas é difícil encontrar uma pessoa disposta a se responsabilizar pelo contrato. Para o locador não existe limite na quantidade de aluguéis garantida e o contrato pode incluir a cobertura de outras despesas, como IPTU e danos ao imóvel, mas a execução do bem do fiador pode demorar até três anos.

SEGURO-FIANÇA

O inquilino contrata um seguro por um valor geralmente em torno de dois alugueis, por ano. Para o inquilino isso dispensa a busca por um fiador e o valor do seguro pode ser parcelado, mesmo assim o custo é alto e o valor não é devolvido ao fim do contrato. Para o locador o dinheiro é recebido assim que o locador entra com a ação de despejo, mas muitas vezes o seguro não cobre danos ao imóvel.

CAUÇÃO

O inquilino faz um depósito em dinheiro para garantir o pagamento de até três aluguéis. Para o inquilino a vantagem é o dinheiro ser devolvido ao fim do contrato, mas é necessário depositar um grande valor de uma só vez. Para o locador pode ser a única opção de atender consumidores de renda mais baixa, mas como a cobertura é limitada a três aluguéis, caso a dívida seja maior ele terá de recorrer à Justiça.

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

O inquilino adquire um título como garantia do imóvel, com um valor acordado com o locador. Para o inquilino é boa a chance de concorrer a prêmios, além de receber o dinheiro de volta; mas é preciso depositar o valor do título de uma só vez e o retorno é baixo. Para o locador a vantagem é poder definir com o inquilino o valor do título, mas . é preciso esperar o fim da ação de despejo para receber o dinheiro, o que leva pelo menos sete meses.