Há mais de 10 anos não se via um hotel ser erguido em Belo Horizonte. Por ser um empreendimento caro, torna-se desafio emplacar um projeto. O cenário mudou temporariamente com a Lei Municipal 9.952, de 2010, voltada para a Copa do Mundo, que aumentou em até cinco vezes o potencial construtivo dos terrenos, tornando possível a ocupação de áreas nobres, inclusive, onde o preço do metro quadrado inviabilizava o investimento. A iniciativa que vai elevar a oferta de leitos para turistas chegou ao fim, mas as construtoras que enxergam além do evento esportivo já esperam uma nova oportunidade para ajudar a cidade a se consolidar como capital do turismo de negócios.
Somam-se hoje 34 empreendimentos hoteleiros em construção na cidade. “Vamos ter um ciclo novo de ofertas e a demanda vai se adequando a partir daí, mas os melhores hotéis vão manter uma boa performance mesmo depois da Copa do Mundo”, aposta o consultor estratégico na área de desenvolvimento de novos hoteis Maarten Van Sluys, da JR & MvS Consultores Especializados. O especialista acredita que prédios modernos, bem localizados e com preço convidativo devem atrair hóspedes sem depender da movimentação gerada por grandes eventos. Os hotéis antigos, por outro lado, poderão ter dificuldade para se manter na ativa, já que a concorrência ficará mais acirrada.
Para o gerente comercial da Direcional Engenharia Júnior Bosco, a Copa do Mundo é a cereja do bolo, e nada mais. O projeto de expansão do Expominas, com espaço de convenções ao lado, a ideia de construir o Centro de Convenções de Belo Horizonte (CCBH) na Avenida Cristiano Machado e a entrega do complexo do Mineirão, que poderá receber shows de destaque quase que mensalmente, impulsionou a empresa a inserir bandeiras internacionais interessadas no mercado mineiro. “Por elas, construiríamos mais hotéis, mas voltamos a ter dificuldade de encontrar terrenos com viabilidade financeira. Se tivéssemos outra oportunidade como a da lei, implementaríamos outros projetos hoteleiros em Belo Horizonte”, adianta. O próximo empreendimento deverá ser lançado em Contagem.
Houve disputa pelo terreno da Direcional no Bairro Caiçara, Região Noroeste de BH, por estar ao lado do Shopping Del Rey e do Anel Rodoviário
De acordo com o consultor Maarten Van Sluys, a localização é o principal fator que diferencia o sucesso do fracasso de um hotel. Como já não existem tantos terrenos em áreas privilegiadas, ele entende por que 30 dos 64 projetos aprovados a partir da Lei Municipal 9.952 não saíram do papel por falta de investidores. Região Centro-Sul e o caminho do Aeroporto de Confins são os pontos mais badalados.
A primeira opção atrai hóspedes que priorizam ficar em uma área mais central. Sluys acredita que os empreendimentos no Vetor Norte também vão ter bons resultados, atendendo turistas que não querem necessariamente entrar na cidade. “A maturação é mais lenta porque os hotéis dependem da chegada de empresas, término das obras urbanísticas e expansão do aeroporto, mas não tenho dúvida de que a médio prazo a região será muito bem servida”, comenta.
EXPERIÊNCIA
A diferença do metro quadrado também chama a atenção. De acordo com Couto, o do hotel gira em torno de R$ 18 mil, enquanto em um dos prédios mais luxuosos da construtura em BH ele vale R$ 13 mil. “Estudos mostram que, passando a Copa do Mundo, os hotéis terão entre 60% e 70% de ocupação no primeiro ano. Depois, pode chegar a 85%”, revela. A Patrimar Engenharia estima um rendimento para o investidor entre 0,8 e 0,9. Ainda há 30 quartos à venda.
O investidor deve ser bastante criterioso na hora de apostar em um hotel. O consultor Maarten Van Sluys orienta avaliar localização, credibilidade da construtora e da rede que vai administrar, além de ver se preço do investimento é compatível com o potencial de rentabilidade. “Hotel sempre foi um ótimo investimento. A depreciação é muito baixa, o investidor tem a escritura e o imóvel tem vida útil muito longa. Quem investiu em hotel no passado está muito satisfeito”, comenta.
O diretor da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bráulio Franco Garcia, acredita que o interesse das construtoras pelo mercado de hotéis vai depender da continuidade dos incentivos, pois o empreendimento é caro. “É preciso haver uma logística continuada de transformar BH em uma cidade de eventos de negócios. É isso que vai fechar a conta, porque a Copa do Mundo é passageira”, destaca. Garcia lembra que a lei teve fim no ano passado e as áreas voltaram a ser restritas e volta a ser necessário ter grandes terrenos para viabilizar um projeto. A não ser nas cidades vizinhas, como Betim, Contagem, Lagoa Santa e Pedro Leopoldo, onde há demanda para hotéis voltados para indústria e para atender executivos de passagem pela capital.