Vista aérea da Cidade Industrial, em Contagem, em 1967 (abaixo, à esquerda). Hoje (acima), bairro em desenvolvimento diante das oportunidades locais - Foto: Jair Amaral/EM/D.A Press - 19/9/13
O município de Contagem, terceiro maior de Minas Gerais, com população estimada em 2013 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) de 637.961 habitantes, se prepara para um novo ciclo de crescimento econômico. Pelo menos esta é a expectativa da administração municipal e setores da economia local que discutem a reativação da vocação industrial da cidade, casada com planejamento de expansão urbana e imobiliária.

- Foto: Arquivo O Cruzeiro/EM/D.A Press - 18/11/1967 Diferentemente da grande maioria das cidades do interior mineiro que nasceram ou cresceram sob as lendárias aparições de santos em grutas ou tiveram como ponto zero uma estação de trem, Contagem se consolidou como município e expandiu seus limites urbanos e econômicos em períodos de vigor do setor industrial brasileiro (décadas de 1940 e 1970, principalmente). No momento, as atenções estão voltadas para a discussão da readequação do Plano Diretor, que, segundo previsão das autoridades locais, deverá ser apresentado ao Legislativo municipal no próximo ano. A expectativa é de revitalização e criação de novos distritos industriais e estabelecimento de novas regras e áreas de expansão imobiliária.

Contagem é constituída de três regiões com características muito próprias e autonomia, embora pouco se comuniquem. Essa situação se deve a duas barreiras físicas que cortam o município: as BRs 040 (BH-Brasília) e 381 (BH-São Paulo). As regiões do Ressaca e da Cidade Industrial (geograficamente em posições extremas) sofrem influência direta da capital, diferentemente dos bairros Eldorado e Sede (mais voltados a áreas residenciais, comércio e serviços). As Centrais de Abastecimento de Minas Gerais (Ceasa) atuam como âncora para o crescimento da região do Ressaca, como as grandes indústrias o fazem em relação à Cidade Industrial. Todas com grande densidade de ocupação.

MOBILIDADE

Essa fragmentação da cidade levou à elaboração de um projeto que deverá ser licitado, segundo o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Saint Clair Schmiett Terres, prevendo três grandes corredores destinados a resolver a questão da mobilidade e da comunicação entre as regiões da cidade: um que liga a Cidade Industrial à região do Bairro Ressaca; outro que vai da Cidade industrial, passando pelo Eldorado, Cinco, Sede e vai até Nova Contagem, no outro extremo da cidade; e um terceiro ligando o Ressaca ao Petrolândia. Serão três eixos estruturantes que podem mudar o perfil de ocupação da cidade.

No que se refere à questão imobiliária, o crescimento da demanda é percebido pelo setor público, segundo Terres, conforme a procura nas área responsáveis de aprovação de projetos e consultas. Por não cobrar IPTU residencial desde 1989 o segmento teve um crescimento extraordinário, com valorização dos imóveis residenciais: “Queremos atender essa demanda sim, mas nos preocupa à medida que esse setor cresce e o município necessita de recursos para investimentos que seriam originários desse IPTU, para tanto precisamos gerar impostos em outros setores”.

Expansão urbana e áreas industriais favorecidas
Revisão do Plano Diretor prevê a criação de três distritos industriais e ocupação de Várzea das Flores de forma ordenada e respeitando as questões ambientais

Maior área da cidade de Contagem, representando 54% do município de 195,248 quilômetros quadrados, Várzea das Flores abriga um grande manancial responsável pelo abastecimento de água do município e parte de Belo Horizonte. A represa está em área de preservação permanente e integra também o município de Betim, e é cenário constante de invasões clandestinas (sem-teto e por particulares). Por isso, um dos grandes desafios é expandir a urbanização de forma legal sem agredir os recursos naturais não renováveis. Os demais 46% do município são constituídos de grande densidade populacional e industrial.
Represa de Várzea das Flores, entre Contagem e Betim, na Grande BH, é uma área de proteção especial, por servir como captação de água para abastecimento. Expansão urbana na região terá de contar com ampla discussão da sociedade e de órgãos regulatórios - Foto: Marcos Michelin/EM/D.A Press - 18/12/12
Segundo o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano Saint Clair Schmiett Terres, todos os esforços para reavaliação do Plano Diretor da cidade estão concentrados para que já no próximo ano possa ser encaminhado ao Legislativo municipal, envolvendo também as secretarias de Meio Ambiente e Desenvolvimento Econômico: “O Plano Diretor já foi discutido com a sociedade conforme prevê o Estatuto das Cidades, na gestão passada. Estamos revendo-o com foco na busca da retomada do desenvolvimento econômico, geração de emprego e renda. Pretendemos que haja uma ocupação ordenada na região de Várzea das Flores. O município, por si só, não tem como proteger com eficácia essas áreas, que sempre vêm sendo ocupadas irregularmente. Por isso, estamos procurando formas de ocupação ordenada sempre pensando no desenvolvimento econômico da cidade e respeitando as questões ambientais”, pontua Terres. A questão envolve ainda a readequação de zonas industriais e a criação de outros três distritos industriais.

No que diz respeito à Cidade Industrial, a região foi o primeiro distrito industrial devidamente planejado, mas para um modelo de indústria da década de 1940, que ocupava grandes espaços, abrigando as cadeias produtivas do empreendimento. Em 1970, foi lançado novo distrito industrial na região do Eldorado/Beatriz, o Centro Industrial de Contagem (Cinco), com características de espaço semelhante. Com o desenvolvimento tecnológico e a revolução do conceito industrial mundial, esses espaços são considerados hoje obsoletos.

Moradores e turistas desrespeitam normas e despejam lixo na lagoa - Foto: Edésio Ferreira/EM/D.A Press - 11/4/12 Marcos Pedroso, diretor da Core, empresa de inteligência de mercado que atua em todo o território nacional, apresentou um diagnóstico de requalificação urbana da Cidade Industrial indicando que 30% das unidades fabris da região encontram-se fechadas. Oportunidade, segundo ele, que aponta para uma tendência de mudanças na caracterização urbana e imobiliária. “Contagem também vive essa restrição de terrenos, por isso a importância de rever o zoneamento da região industrial. Há muitas fábricas paradas ou desativadas com terrenos ociosos. Essa modificação passa pelo Plano Diretor.”

Saint Clair Terres aposta na retomada da vocação industrial da região: “Como ela foi projetada para isso, hoje há infraestrutura muito própria para a indústria, com disponibilidade de gás e energia elétrica, equipamentos imprescindíveis para novos negócios”. Para Terres não há na Cidade Industrial vocação residencial: “São algumas ocupações, mas há projetos habitacionais para realinhar essas famílias que já estão consolidadas ali”. Ele defende um novo Plano Diretor que contemple a revitalização da região e reconhece que um resultado positivo nesse sentido deve contar “inclusive com a participação da Fiemg (Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais) e outras entidades que foquem na destinação prioritária industrial, com projetos modernos, tecnológicos e que respeitem o ambiente, além de oferecer um retorno para o município, no que diz respeito à mobilidade urbana”.

SETOR IMOBILIÁRIO

Reginaldo Salles, presidente da Câmara das Imobiliárias de Contagem e da Associação do Comércio e Indústria de Contagem (Acic), diz que o plano como está desenhado não trouxe grandes avanços para o setor imobiliário. Ele participou das discussões na gestão passada como representante da sociedade civil: “No caso de Várzea das Flores, os setores privilegiados são os de condomínios de alto padrão e a área industrial. Também na Cidade Industrial, alguns terrenos industriais poderão abrigar empreendimentos de alto e médio nível, entretanto estão sendo pensados para programas como o Minha casa, minha vida. Diante disso, não haverá espaços para o mercado imobiliário”, comenta.

Para Marco Pedroso, diretor da Core, há uma tendência do poder público de estar atento a privilegiar áreas que estão desocupadas ou mesmo próximas das fábricas. “Há um movimento significativo de incorporadoras e empresas na aquisição de terrenos que já foram leiloados. Empresas estão adquirindo massa falida, se antecipando à vigência da lei.” A Prefeitura de Contagem informou que o Plano Diretor está em processo de revisão e vai ser submetido às assembleias do Planejamento Participativo. E só então será enviado à Câmara Municipal para ser votado.