Extinção do IPTU em Contagem tem gerado impactos em vários setores da cidade

Os imóveis residenciais de Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, são isentos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) desde 1989, quando o então prefeito Ademir Luccas, numa jogada política de grande repercussão isentou os moradores do tributo. Naquela época, o município era o segundo em arrecadação de Minas e tinha um parque industrial muito forte. Os imóveis comerciais e industriais continuaram recolhendo o imposto. Entretanto, durante os anos 1990 e meados de 2000, com a estagnação econômica, muitas indústrias fecharam ou se mudaram para outras cidades atraídas por benefícios fiscais e impostos mais baixos.

Em 2010, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Contagem ocupava o terceiro lugar em Minas, depois de Belo Horizonte e Betim, e o 24º entre os maiores municípios em arrecadação no Brasil. O IPTU, considerado um dos impostos mais democráticos (quando de forma progressiva, conforme o valor venal do imóvel), tornou-se um imbróglio político para as administrações da cidade.

De acordo com o secretário de Fazenda do município, Dalmyr Freitas de Carvalho, uma readequação do cálculo do valor venal dos imóveis permitiu o crescimento da arrecadação em 200% nos últimos cinco anos: “Desde o início da isenção desse imposto que a planta base de cálculo do valor venal do imóvel não era atualizada”, revela. A solução encontrada foi a atualização da planta em valores de 2009 e redução da alíquota que incidia sobre a indústria e comércio sobre o valor real, de 1,5% para 0,75%. No bojo dessa proposta, os terrenos residenciais que ultrapassavam 720 metros quadrados passaram a pagar IPTU (cobrado somente sobre as medidas além dos 720m2).

Com essa medida, segundo Carvalho, a arrecadação municipal duplicou em quatro anos, uma vez que a atualização do valor venal dos imóveis incidiu também no Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – quando o bem é vendido –, que era calculado sobre a mesma planilha de custos desatualizada. “Outra medida é que agora o fiscal de tributos avalia os terrenos no local e dispõe de um mapa detalhado de cada rua do município”, acrescenta o secretário.

Outro impacto dessa medida foi a transformação do perfil de algumas regiões de Contagem. O Bairro Camilo Alves (sede) era praticamente formado por chacreamentos e sítios com grande parte de terrenos acima de mil metros quadrados. A isenção do IPTU, até certo ponto, favorecia os proprietários que não vendiam e nem construíam, e era uma área de baixa densidade populacional. Com a cobrança do imposto das áreas que ultrapassam 720m2 as áreas extensas foram parceladas e comercializadas. A mudança é visível nos últimos anos com o surgimento de grandes empreendimentos imobiliários e a construção de prédios residenciais.

O diretor da Toninho Imóveis, Henrique Moreira, não acredita que a isenção do IPTU tenha influência significativa na valorização de imóveis. Para ele, os moradores já consideram um direito: “Quem vem de Belo Horizonte pode ver como um benefício, mas esse fluxo é pequeno.” Para Moreira, se algum prefeito decidir pela volta do imposto, aí sim, essa decisão poderá influenciar o preço dos imóveis, principalmente do aluguel na cidade.

O IMPOSTO

O IPTU é de competência municipal e incide sobre propriedade predial e territorial urbana, e é cobrado desde que o imóvel conte com pelo menos dois dos seguintes melhoramentos:

» meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
» abastecimento de água;
» sistema de esgotos sanitários;
» rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
» escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3km do imóvel.

Ausência de imposto impacta setores
Inexistência do IPTU sobre bens residenciais tem atraído moradores para Contagem, mas reflete nos valores de imóveis comerciais e lotes vagos

Contagem tornou-se nos últimos anos mais atrativa, recebendo novos moradores vindos principalmente de cidades vizinhas. A isenção do IPTU pode ter alguma influência nessa atração de pessoas em busca de imóveis no município, mas para o diretor da Toninho Imóveis, Henrique Moreira, a infraestrutura construída nos últimos anos é o que mais tem contribuído para esse fluxo. Shoppings, comércio e restaurantes de bom nível e um trânsito melhor que o da capital são fatores que implicam nessa opção de quem não depende de serviços em Belo Horizonte.

Essa procura reflete no mercado imobiliário, que investe cada vez mais em empreendimentos de maior valor agregado e, portanto, mais caros, segundo Moreira. A cidade tem passado por um momento de readequação de seu zoneamento urbano. Prevista para ser votada pela Câmara de Vereadores no ano que vem, a atualização do Plano Diretor deverá definir novos espaços residenciais, mas principalmente para investimentos no setor industrial e comercial, de acordo com informações do secretário de Desenvolvimento Econômico de Contagem, Alexis de Freitas: “A economia dá sinais de retomada do crescimento, corremos contra o tempo para criar as condições para potencializar as vocações econômicas da cidade. O setor comercial e de serviços vêm crescendo muito. É uma cidade que perdeu espaço para os vizinhos por que não licenciou novas área.” Isso, em parte, pode refletir na arrecadação do município, compensando a isenção residencial do IPTU.

A não cobrança do imposto, porém, tem reflexos em outros setores. Segundo Henrique Moreira, para quem o IPTU dos imóveis comerciais é tão caro quanto o de lotes vagos, “o poder público entende que lotes vagos servem à especulação imobiliária e, portanto, são taxados”. “É ilusório pensar que a prefeitura isenta as residências gratuitamente. Alguém paga por isso”, observa.

O diretor do Sindicato da Construção Civil e da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), Otimar Bicalho diz que, por ser um imposto permanente, o IPTU influencia no valor do imóvel, bem como a decisão do interessado na hora da compra. Ele considera o caso de Contagem uma situação à parte: “O município, à época dessa decisão, tinha grandes indústrias com excelente receita, era menor e a arrecadação do IPTU não era tão significativa”. Entretanto, o construtor acredita que “um dia alguém deverá retomar essa cobrança. E será uma decisão política de impacto”. Ele atribui essa estratégia de isenção a um dos fatores que dificultam a aprovação de novos projetos na cidade, uma vez que a definição da destinação da obra é que vai incidir sobre a cobrança do imposto. “Enquanto em Belo Horizonte leva-se de um a três meses para aprovar, em Contagem o período é de oito a 12 meses.”

IPTU É DEMOCRÁTICO

Bicalho considera que o impacto maior da cobrança de IPTU fica por conta do consumidor e não do construtor, que compra a área e leva de três a quatro anos em média para lançar e vender um empreendimento já fracionado (como apartamentos, por exemplo). Resta aí, segundo o diretor do CMI/Secovi, ao consumidor avaliar melhor a relação custo x benefício, porque nos bairros as casas vão sendo substituídas por apartamentos e em outras áreas surgem condomínios. Em ambos os casos, a taxa condominial somada ao IPTU pode tornar mais cara a manutenção do imóvel adquirido.

Henrique Moreira e Otimar Bicalho concordam que o imposto urbano é democrático e deve ser cobrado de forma progressiva (de acordo com a valorização da área, o que de certa forma deixa de fora do pagamento os segmentos mais populares). Para Moreira, “não é justo que uma mansão em um condomínio de alto nível fique isenta de IPTU.”

Valor venal

O valor venal do imóvel está inserido no que se chama planta genérica de valores (PGV), documento em que constam, de forma mapeada, todos os imóveis localizados em um município, com suas descrições perimétricas e respectivos valores venais. A PGV sofre, anualmente, correção monetária de modo que a receita proveniente do IPTU possa ser atualizada e, assim, fazer frente à desvalorização decorrente da inflação. A PGV sofre revisão periódica para confirmar se os valores correspondem aos cobrados no mercado. Geralmente, o valor venal do imóvel é inferior ao de mercado.

Fonte: Marcelo Manhães, advogado e presidente da Comissão de Direitos Imobiliários e urbanísticos da OAB-SP.