Região de Nova Contagem tem valorização de imóveis e assiste a recorde de expansão

Com cerca de 20 bairros e vilas, área que engloba Várzea das Flores registra cada vez mais empreendimentos e grande crescimento em oito anos

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postado em 12/01/2014 12:30 / atualizado em 10/01/2014 15:25 Elian Guimarães /Estado de Minas
Bairro surgiu na década de 1980 para abrigar moradores retirados de áreas de risco de todo o município. Hoje, expansão é recorde - Edésio Ferreira/EM/D.A Press Bairro surgiu na década de 1980 para abrigar moradores retirados de áreas de risco de todo o município. Hoje, expansão é recorde

Nova Contagem, seguindo as tendências do mercado imobiliário, teve seus imóveis valorizados em até cinco vezes nos últimos oito anos, segundo especialistas do ramo imobiliário de Contagem, na Grande Belo Horizonte. Como consequência, todo o seu entorno, na região de Várzea das Flores, vem apresentando forte valorização, provocando atenção especial das autoridades municipais e estaduais por se tratar de uma área de preservação ambiental.

São aproximadamente 20 bairros e vilas com população estimada em 70 mil moradores. Várzea das Flores ocupa quase a metade do município de Contagem, é onde está localizada a zona rural do município (80% do território da regional). A região abriga ainda um lago de 54 quilômetros quadrados, que abastece toda a cidade e parte da Região Metropolitana de Belo Horizonte, e está em área de preservação ambiental (APA), protegida por leis do Estado e do município.

O núcleo de Nova Contagem é um conjunto construído na década de 1980 para abrigar moradores retirados de áreas de risco de todo o município. À época era considerado “o fim do mundo” segundo o morador Antônio Cotta: “Morávamos em áreas de risco, mas em bairros já constituídos e com toda a infraestrutura. Aqui, além de muito longe de qualquer outro lugar, não tinha sequer uma padaria”, lembra. O local mais próximo era o Bairro Retiro, mais antigo, que abriga a primeira escola do município, a Melo Viana, construída antes mesmo de a cidade ser emancipada de Betim, à qual os moradores recorriam para abastecer suas casas.

O conjunto foi idealizado para quatro mil moradias. Em meados dos anos 90, começaram as ocupações irregulares, surgindo vilas como Nova Esperança (a maior delas) e Renascer. Posteriormente, o próprio município construiu novos conjuntos na região, como o Ipê Amarelo e Darcy Ribeiro. A população cresceu muito nessa época, segundo o administrador regional de Várzea das Flores, Francisco Naldo de Assis Silva Filho, estabilizando-se a partir de 2000, mas o impacto sobre o miolo do conjunto foi grande. Não havia fornecimento de água e a rede de esgoto começou a ser construída apenas em 2005. A cobertura de redes de água e esgoto, segundo Naldo, contempla 95% da região. Esses serviços foram acompanhados de melhorias de infraestrutura urbana, com pavimentação e construção de passeios e praças, o que valorizou muito os imóveis: “À medida que as ruas eram pavimentadas e os passeios construídos pela prefeitura, o morador se sentia impulsionado em melhorar sua casa”.

O mais importante, de acordo com o administrador, foi a regulamentação fundiária, iniciada em 2008. Até então o município doou 4 mil títulos de propriedade. Com o título de propriedade e a escritura, após cinco anos, eles podem ser comercializados. Nos últimos três anos, de acordo com Naldo, são inúmeros os imóveis que passam por reformas e ampliação: “Recolhemos em torno de uma tonelada de entulhos a cada mês, uma prova de que o mercado de construção está a pleno vapor”.

Até 2005, uma residência de padrão simples era adquirida por R$ 10 mil. Atualmente, segundo Naldo, na avenida principal do bairro um lote padrão (de 360 m2) custa em torno de R$ 300 mil. Nela encontra-se o forte do comércio, que já ocupa todos os espaços ao longo da avenida.

Todos os setores aquecidos
Não apenas os loteamentos e imóveis em Nova Contagem foram valorizados nos últimos anos: lojas de material de construção seguiram a tendência. Preservação de área ambiental é preocupação frequente

Historiador e bacharelando em direito, o comerciante Itamar Ferreira Mendes é um homem de visão. No início da década de 1980 tinha um depósito de material de construção em sociedade com um irmão no Bairro Retiro, um dos mais antigos de Contagem, quando se iniciou a construção do Bairro Nova Contagem para abrigar moradores de áreas de risco.

À época, conta o empresário, os terrenos foram doados apenas para residências e não era permitido o comércio – a exceção era somente para uma padaria e supermercado. A população que foi morar lá passou a pressionar o município para que permitisse a instalação de unidades comerciais. Como os terrenos eram doados, era preciso um bom relacionamento com políticos locais e foi assim que Itamar conseguiu um terreno de 1.034 metros quadrados na avenida principal de Nova Contagem. Lá construiu o primeiro depósito de material do bairro, o Jaburu.
O comerciante Itamar Mendes montou um negócio no ramo da construção quando o Nova Contagem foi criado e começou a ser ocupado  - Edésio Ferreira/EM/D.A Press O comerciante Itamar Mendes montou um negócio no ramo da construção quando o Nova Contagem foi criado e começou a ser ocupado

Ao longo dos anos, Itamar viu que as vendas não só cresceram, mas os clientes mudaram o padrão do material: “No início, vendíamos material pesado de base, como areia, tijolos, cimento e brita. As pessoas recebiam suas casas sem acabamento. Hoje, as vendas de material de acabamento se igualaram e nos últimos anos a exigência dos clientes por produtos de padrão mais elevado aumentou”.

O bairro trouxe também melhorias para as vizinhanças mais antigas, como novas linhas de transporte público: “O Bairro Retiro tinha apenas dois horários de ônibus, um que saía pela manhã e voltava no fim da tarde. Hoje temos um comércio muito forte”, acrescenta Itamar.

E todo esse boom no setor de construção refletiu, claro, nos valores dos imóveis, que acompanharam as mudanças. Segundo Itamar Mendes, uma loja de três metros de frente e 20 metros de fundos custa hoje em torno de R$ 200 mil, sendo que uma loja grande, inacabada, está sendo comercializada por R$ 1,7 milhão e o aluguel de loja grande, com estacionamento, por R$ 8 mil mensais.

Expandir sem agredir

Crescer de maneira sustentável, sem deteriorar o meio ambiente, é a preocupação das autoridades municipais e estaduais na região de Várzea das Flores. A região é constituída em 80% de área rural. Segundo o administrador regional de Várzea das Flores, Francisco Naldo de Assis Silva Filho, o novo plano diretor que está em discussão na Câmara de Contagem mantém o território preservado. “Há uma preocupação do governo municipal em atrair empreendimentos não poluentes que gerem emprego e renda para a população local. Outra garantia de preservação é que a condição para que o novo distrito industrial de Contagem seja instalado às margens da BR-040 (sentido Brasília) é ter um projeto de preservação de Várzea das Flores.”

Segundo o administrador, há um disse me disse na cidade de que grandes empresas estão comprando parcelamentos rurais.
“Não sabemos como será com a construção do rodoanel que passará aqui na região. Isso certamente impulsionará o desenvolvimento da área, mas também aumentará a pressão sobre a área ambiental e sobre o município, para que haja uma flexibilização na permissão de ocupação da região. Sempre há especulação, e o que ouvimos é que são empresas portuguesas, japonesas e grandes construtoras e imobiliárias investindo em terrenos na zona rural aproveitando o preço agora, à espera da mudança e de que as terras se valorizem”, acrescenta Naldo Filho. Mas, segundo ele, a preservação da região é inegociável.

Irregularidades

Já existem condomínios na região, alguns irregulares às margens da lagoa, com casas de altíssimo padrão que confrontam a legislação ambiental municipal e estadual e outros pequenos condomínios na área rural. Há pelo menos oito grandes condomínios, com parcelamentos de 5 mil a 10 mil metros quadrados.
A região concentra ainda um ar bucólico e tem 80% de sua área totalmente rural - Edésio Ferreira/EM/D.A Press A região concentra ainda um ar bucólico e tem 80% de sua área totalmente rural

O que tem sido comum, conforme Francisco Naldo, é o subparcelamento, quando o cidadão adquire uma área de 20 mil metros quadrados e a subdivide em lotes de quatro mil ou cinco mil, entre parentes ou conhecidos, e são constituídos pequenos condomínios. O de alto padrão é o Aldeias do Lago, às margens da lagoa, e há dois com pedidos na Secretaria Municipal de Meio Ambiente, feito por grandes empreendedores imobiliários, que solicitam a permissão de parcelamento de áreas rurais para constituição de condomínios de alto padrão.

Morar na região de Várzea das Flores é garantia de qualidade de vida, já que não é permitido instalar empresas poluidoras e o morador encontrará serviços como ensino médio, fundamental e infantil (são seis escolas) que atendem a atual demanda, além de 17 unidades básicas de saúde, uma unidade de pronto atendimento 24 horas e uma central de atendimento psicossocial.

Tags: mercado imobiliário

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