- Foto: Reprodução/Internet/politicaeconomia.com A compra de um imóvel é cercada de planos e sonhos. Por ser um investimento alto, exige um planejamento de médio a longo prazo: é preciso ter dinheiro em mãos ou estar apto para se candidatar a um financiamento imobiliário. Não é uma compra emocional tampouco, mesmo que se tenha em mente o quarto, o banheiro ou a sala que sempre se quis ter. Antes de fechar negócio, é fundamental avaliar as condições estruturais do imóvel e também as cláusulas do contrato. Esse nunca pode ser prejudicial ao consumidor. Até porque ninguém está livre de imprevisto e possível mudança de planos: desistir, por exemplo.

Quem adquire um imóvel na planta deve considerar a possibilidade de desistência no decorrer das obras. Há direito a reembolso. No caso de um imóvel que será entregue após meses ou anos, tudo pode ocorrer. Os motivos da desistência podem variar do simples desinteresse até uma eventual dificuldade financeira, desemprego, ou mesmo a demora na entrega do bem. Daí a importância de avaliar esse aspecto do contrato antes, para que em caso de desistência o impacto não seja tão grande. O consumidor deve ter senso crítico suficiente e uma consultoria jurídica na avaliação do documento para que não seja lesado.

Segundo o advogado Alexandre Rennó, especialista em direito imobiliário e conselheiro da Câmara do mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), a relação jurídica construída entre a construtora e o comprador do imóvel na planta, pela relação de consumo que se caracteriza, deve ser amparada pelo Código de Defesa do Consumidor. Por isso, são nulas eventuais cláusulas que impeçam o reembolso e aquelas que ajustem perda total das prestações já adiantadas. "Não se podem pactuar cláusulas excessivamente desvantajosas ao consumidor, ainda que o instrumento contratual firmado com a construtora determine um reembolso ínfimo para o caso de rescisão, o adquirente deve levar em consideração que seus direitos, nesse caso, são amparados pelo Código de Defesa do Consumidor. O posicionamento majoritário do judiciário é no sentido de que, na desistência, o adquirente deve ser ressarcido das parcelas adiantadas ao construtor, deduzidas das despesas administrativas."

Despesas de corretagem e administrativas podem ser deduzidas do valor a ser devolvido ao consumidor, desde que comprovadas e já realizadas. "O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) tem conduzido suas decisões, afirmando ser razoável a retenção de 15% a 30% do valor adiantado para cobrir despesas administrativas da empresa, dependendo de cada caso concreto", afirma Rennó. É, portanto, legal em uma rescisão contratual a devolução das parcelas pagas pelo comprador deduzidas do percentual suficiente para a compensação razoável dos custos da empresa vendedora. Da mesma forma, multas abusivas e condições que coloquem o adquirente em situações de grande desvantagem podem ser questionadas e anuladas judicialmente.

IMÓVEIS USADOS

No caso dos imóveis usados, as cláusulas da promessa ou do contrato de compra e venda devem ser discutidas e ajustadas entre comprador e vendedor. Nesses casos, quem compra não tem o amparo do Código de Defesa do Consumidor e qualquer discussão deve ser analisada sob a esfera do Código Civil Brasileiro. Segundo Rennó, é no contrato de compra e venda que se devem estabelecer multas, correções e a forma de devolução, no caso de desistência, das parcelas que eventualmente já tenham sido antecipadas pelo comprador.

Caso a aquisição envolva pagamento de parcela com recurso de financiamento bancário, outra situação que pode implicar na desistência do negócio é a não liberação do financiamento pela instituição financeira escolhida. Isso após a assinatura do contrato e de pagamento do sinal de negócio. Nesse caso, é o contrato de promessa de compra e venda que vai definir se o comprador perde o sinal já quitado ou se sofre multa contratual. Já após a liberação de eventual financiamento, o negócio jurídico pretendido entre comprador e vendedor do imóvel estará integralmente quitado, tornando, naturalmente, muito difícil a sua rescisão.