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Obrigações e direitos condominiais

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O síndico deve cuidar da administração financeira, fiscal, funcional condominial, manutenção predial e da segurança nas áreas comuns, representar o condomínio ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, convocar assembleias, contratar serviços de assessoria técnica, administrativa, operacional e jurídica, tudo visando fazer cumprir as normas da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio.

Mas a cultura condominial brasileira, erradamente, criou o entendimento de que o síndico deve atuar, também, sobre as questões sociais, tais como desavenças entre vizinhos, veículos estacionados irregularmente na garagem, som alto nos apartamentos, desordens no salão de festas ou nas áreas de lazer, animais em circulação, cães que latem muito, outras situações atípicas, como se o síndico fosse a polícia, a Justiça.

É muito claro que comportamentos antissociais ou abusivos em áreas condominiais são questões de ordem pública. Com base no Código Civil Brasileiro, portanto, não são questões de ordem condominial, mas sim, policial ou judicial. Os interessados, diante de situações que podem deixar os condôminos ou vizinhos do prédio incomodados ou prejudicados, devem procurar seus direitos legais, seja via polícia, via Tribunal de Pequenas Causas (que não requer advogado), ou ação judicial via advogado.

Devemos considerar, ainda, que algumas pessoas que assumem o cargo de síndico, por altruísmo cooperativo entre vizinhos, podem não estar devidamente preparadas e involuntariamente cometerem erros ou até omissões por falta do conhecimento legal. Mas, nesses casos, os demais condôminos devem agir com bom senso cooperativo, verificar as dificuldades ou erros existentes e ajudar na busca da solução, nunca ficar somente na reclamação, que além de não ajudar, pode acirrar os ânimos de todos.

Diante de problemas como a falta de manutenção predial nas áreas de uso comum, que possam colocar em riscos as pessoas, famílias ou o patrimônio condominial, o síndico deve providenciar os recursos financeiros, por meio de taxas extras previamente aprovadas em assembleias, ou ainda, aprovação para utilizar os recursos do fundo de reserva, contratar e pagar os serviços necessários. Não havendo providências do síndico qualquer condômino poderá tomar a iniciativa, lógico, cuidando também da parte financeira do caixa condominial, visando pagar a fatura referente. Caso não pague, a cobrança judicial virá sobre o condomínio (leia sobre todos os condôminos), o que criará constrangimento para todos.

Assembleias condominiais normalmente são convocadas pelo síndico em mandato, mas na ausência ou recusa do síndico, poderão os condôminos que representem 1/4 das unidades condominiais convocar assembleia extraordinária, na qual poderão propor e aprovar decisões administrativas, financeiras e construtivas prediais e, se for o caso, também, destituir o síndico em mandato e eleger novo síndico.

Nota: Para fazer a convocação de assembleia via 1/4 de condôminos, devem ser observados e cumpridos os procedimentos previstos na convenção do condomínio, referente prazo da convocação, local, data e horários para a primeira e segunda convocações e pauta dos assuntos pretendidos, inclusive, se for o caso, estabelecendo quórum mínimo para aprovações específicas.

De acordo com a recente pesquisa nacional, próximo de 66% das famílias brasileiras estão sofrendo com o desequilíbrio financeiro entre ganhos e contas a pagar,indicando que ainadimplência condominial deve aumentar muito e ser fortemente combatida, antes que chegue ao ponto de inviabilizar a funcionalidade condominial, óbvio, preferencialmente poupando temporariamente aqueles condôminos que deixam de pagar suas taxas eventualmente, mas pagam logo depois, mas sim, combater de todas as formas legais os devedores constantes, porque estes, certamente estão priorizando os pagamentos definanciamentos de bens, viagens, cartões de créditos, outros, que se não forem pagos em dia, serão aplicadas pesadas multas e juros de até 14% ao mês, inclusive, tendo riscos de confiscos dos bens financiados.

Soma-se ainda, o fato de que os inadimplentes constantes, sabem que não pagando o condomínio, a multa épequena, somente 2% e os juros menores ainda, 1% ao mês, e que, além disso, não terão privações para utilização de suas unidades condominiais, vagas de garagem, uso dos elevadores e dos serviços de limpeza, coleta de lixo e portaria, fornecimento de água e gás de cozinha, porque continuarão sendo abastecidos (bancados) pelos condôminos pagantes.

Nota: Por lei, a inadimplência condominial não paga após a sentença judicial, poderá implicar o confisco da unidade condominial para garantia da quitação referente, inclusive ser levada para leilão público, mesmo que seja única e de utilização familiar.

A inadimplência sobre as taxas de condomínio representa um dos maiores problemas na atualidade, situação que requer do síndico a rápida e eficaz providência, para convocar assembleia extraordinária e informar a situação aos demais condôminos, estabelecer a melhor forma de cobrança, inclusive por ações judiciais e, também, na mesma assembleia, se necessário, estabelecer rateios extras entre os condôminos, para equilibrar o fluxo financeiro do caixa ou se preferido, para o mesmo objetivo, reajustar o valor da taxa mensal vigente, até que sejam recebidos os valores dos inadimplentes e reestabelecer o bom e necessário equilíbrio de caixa, caso contrário, como seria para efetivar os pagos das contas de água, energia, empregados etc. Que no caso de cortes de fornecimento e demais reflexos negativos certamente atingirão as famílias dos condôminos que pagam suas taxas corretamente.

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br

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