Conseguir um fiador é sempre constrangedor. A partir do momento em que esse coloca sua assinatura em um contrato de locação, terá que garantir o pagamento dos aluguéis e demais encargos fixados caso o inquilino deixe de cumprir suas obrigações de pagamento. Alexandre Fadel, advogado imobiliário, professor e corretor de imóveis, alerta que, pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, atualizada pela Lei 12.112/2009), o fiador responde não só pelo pagamento dos aluguéis, encargos, multas e danos causados no imóvel. “Ele é responsável até pela desocupação do imóvel, nesse caso, pela entrega das chaves. Pode, ainda, ser demandado judicialmente para cobrança de dívidas e ter seu nome negativado nos órgãos de restrição de crédito. Existe uma exceção legal, na qual mesmo único, o imóvel próprio e residencial do fiador pode ser penhorado para quitar a dívida”, diz. Enfim, é preciso ter muita confiança e fortes laços de relacionamento para endossar alguém dessa maneira.
Mas há algumas situações em que o fiador pode livrar-se dessas obrigações. Segundo o especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei) Fernando Magalhães, uma delas é em caso de falecimento do inquilino afiançado, quando a viúva ou herdeiros continuam usufruindo do imóvel. Outra situação é quando ocorrer a separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável do inquilino titular do contrato de locação e seu cônjuge ou companheiro continuar residindo no imóvel alugado.
“Com a alteração legislativa, a exoneração do fiador deixou de ser automática. Nessas situações, o fiador deverá notificar o locador, no prazo de 30 dias, sobre sua intenção de romper o vínculo com o novo inquilino. Depois dessa formalidade, o fiador ainda se mantém responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias”, alerta o especialista, sócio da Magalhães, Silva & Viana – Sociedade de Advogados.
Essa notificação, segundo Fadel, pode ser encaminhada pelos Correios, por meio de uma correspondência com aviso de recebimento, ou por meio do Cartório de Títulos e Documentos
TENDÊNCIAS Há uma grande dificuldade em encontrar um fiador. Segundo Magalhães, o locador, ao verificar as condições econômicas de candidatos à fiança, tem se deparado com pessoas que não têm renda e bens compatíveis com o valor da locação a ser garantida. Por outro lado, os locatários vêm enfrentando dificuldades em indicar fiadores para a garantia do contrato de locação devido ao risco que esse corre em relação ao seu patrimônio se algum infortúnio atingir o locatário. “A lei tende a observar o movimento das relações sociais. Os legisladores entenderam que seria bom criar uma regra para beneficiar as partes envolvidas no contrato de locação e instituíram o direito de pedido liminar de despejo do inquilino devedor, naqueles contratos que não têm qualquer espécie de garantia estipulada. Dessa forma, tão logo o inquilino deixe de pagar apenas um aluguel, o locador poderá requerer a liminar de despejo, que será processada num prazo mais exíguo. Aos bons pagadores, a lei trouxe a oportunidade de poderem alugar sem o constrangimento de pedir a terceiros ou familiares que lhes prestem a fiança no contrato de locação. A alteração legislativa vale desde janeiro de 2010.
Mas o fiador ainda é a opção mais usual nos contratos de locação. Existem, entretanto, outras modalidades de garantias previstas na legislação, como a caução (que pode ser prestada com bens móveis, imóveis, títulos de capitalização, ações e, quando prestada em dinheiro, será limitada ao equivalente a três meses de aluguel), o seguro-fiança locatícia e a cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Segundo Fernando Magalhães, é vedada a contratação de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de ser anulado