O fechamento de varandas pode valorizar os apartamentos, mas também trazer sérios problemas ao proprietário do imóvel. Antes de tomar qualquer atitude nesse sentido, é preciso ficar atento ao que determina a lei. Elas compõem um espaço externo agradável dentro de casa, são baratas para as construtoras e pesam menos no cálculo do IPTU, mas quando os proprietários decidem envidraçar a sacada, uma série de entraves pode surgir. Nas grandes cidades, a incidência de ventos, sujeira, poluição e barulho levam os proprietários a fechar as sacadas dos imóveis, mas vale consultar um especialista no assunto antes de tomar qualquer medida.
Marcelo Marçal, advogado especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Marçal, Fialho & Miguel Sociedade de Advogados, alerta que pesadas multas podem ocorrer pelo fechamento de varandas em condomínios edilícios (aqueles nos quais há partes comuns e partes exclusivas). “Primeiramente, é importante elucidarmos as especificidades desse tema. A fachada faz parte do conjunto de bens comuns de um condomínio, isto é, com o hall de entrada, os corredores, as áreas de lazer, entre outros, a fachada compõe o patrimônio comum dos condôminos, e por isso sua alteração deve ser autorizada em assembleia geral.”
O especialista explica que o Código Civil dispõe em seu artigo 1.336, inciso III, que é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sob pena de ser multado pelo condomínio em até cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. “A realização de obra que modifique a forma ou a cor da fachada somente é possível se o proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos, conforme prevê o artigo 10, parágrafo 2º, da Lei 4.591/65, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.”
Marcelo ressalta que o síndico representa o condomínio ativa e passivamente e deve praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, como coibir condôminos de modificar a forma ou a cor da fachada sem a anuência da assembleia. “Além de aplicar a multa prevista no artigo 1.336, parágrafo 2º do Código Civil, de até cinco vezes o valor das contribuições mensais, persistindo o problema, poderá o síndico ajuizar, em nome do condomínio, ação de desfazimento da alteração.”
“Como em qualquer outra ação judicial, o condomínio terá que provar que, de fato, as alterações realizadas individualmente pelo condômino modificaram a fachada a ponto de comprometer sua harmonia visual. Há decisões judiciais que se limitam a analisar o caso levando-se em conta o disposto no Código Civil e na Lei 4.591/64, atendo-se tão somente à harmonia visual da fachada, sem se atentar para a legislação municipal que trata especificamente do fechamento de varandas.”
Ele esclarece que a Lei Municipal de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo determina que não são computadas, para efeito de cálculo do Coeficiente de Aproveitamento, as varandas abertas, situadas em unidades residenciais, que tenham área total equivalente a até 10% da área do pavimento onde se localizam. “Apenas para contextualizar, coeficiente de aproveitamento (CA) é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos", ressalta.
Quando o construtor prevê em seu projeto varandas abertas cuja área não ultrapasse 10% da área do pavimento onde se localizam, elas não são computadas no coeficiente de aproveitamento, explica Marcelo