Opções de financiamento imobiliário - Foto: Judy Qualls/Reproducao da internet

 

A compra de um imóvel é certamente o grande desejo e a conquista de toda família. Comprar um apartamento ou casa própria demandam planejamento e escolha assertiva das melhores opções para esta aquisição. Na maioria dos casos, este novo imóvel pode consumir anos de economia e esforço da família. 

Sendo assim, os financiamentos imobiliários entram como opção para facilitar e possibilitar a realização desse sonho. Eles são nada mais que um empréstimo feito para tornar viável a compra de um imóvel à vista. E, claro, neste empréstimo estão contidos juros que viram um tipo de “aluguel” que a pessoa deverá pagar mensalmente ao banco até quitar o valor total do financiamento. 

As prestações são a parte mais importante dentro do financiamento. Elas vão variar conforme o tipo de financiamento imobiliário escolhido, as taxas de juros e o valor do imóvel, e poderão crescer ou diminuir ao longo do tempo, conforme o tipo escolhido. Você precisa entender bem a dinâmica do seu financiamento e aqui vamos explicar melhor cada um deles. 

Antes de falarmos sobre os tipos de financiamento imobiliários em si, vamos entender melhor sobre os valores da parcela que você pagará.

Amortização é o percentual da parcela que corresponde à devolução do valor emprestado pelo banco. É o processo de finalização da dívida através de pagamentos periódicos. Cada parcela refere-se ao valor total da dívida, incluindo impostos e todos os outros encargos. Os juros sempre são cobrados em relação ao saldo devedor, isto é, ao montante que ainda falta "devolver" ao banco. 

Desenvolvido na França, o Sistema Price talvez seja o financiamento mais popular no mundo, porém cada vez menos usado aqui no Brasil. Ele teve que passar por uma remodelação para se adequar à realidade brasileira de alta taxa de juros e inflação. É um sistema comum de amortização para veículos mas pode ser usado em financiamento de imóveis também.

Em seu modelo original, a Tabela Price tem prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes. Nas primeiras prestações entram o pagamento dos juros e, conforme o tempo passa, eles vão diminuindo já que são cobrados sobre o valor que se deve ao banco. Lembre-se que o montante dos juros está sempre ligado ao valor devedor à instituição bancária. Com o saldo devedor diminuindo a cada mês, os juros cobrados também diminuem. Porém, como no Sistema Price o valor das parcelas é fixo, o que aumenta a cada mês é o valor da amortização.

Aqui no Brasil, foram colocados indexadores para o reajuste das prestações e saldo devedor em relação ao aumento da inflação. A taxa mais utilizada para esse reajuste é a TR (taxa referencial). A grande desvantagem desse sistema de financiamento é que se a pessoa não tiver seu salário reajustado na proporção de sua dívida, pode ser que tenha problemas para quitar seu saldo devedor. Afinal, a Tabela Price consome uma parcela cada vez maior de sua renda mensal. 

Quem optar pelo Price tem que planejar quitar o financiamento o mais rápido possível. Não deve ser uma opção para quem pretende deixar o financiamento sendo pago por um período mais longo.

No Sistema de Amortizações Constantes (SAC), como o próprio nome diz, o valor das amortizações acontece de maneira constante e, com isso, o valor das prestações é decrescente. É o modelo mais utilizado nos financiamentos e empréstimos para imóveis. 

Naturalmente, como os juros sempre são cobrados em relação ao saldo devedor, no SAC o valor das parcelas vai diminuindo gradativamente ao longo do tempo. Ao pagar prestações maiores logo no início do financiamento, a dívida é amortizada mais rapidamente e o juros total vai diminuindo. 

 

Sendo assim, a grande vantagem desse sistema de financiamento é a segurança que ele promove ao longo do tempo. Como as maiores prestações são cobradas no início, a pessoa pode contar com algum imprevisto no futuro e ainda assim conseguir pagar as prestações que ainda restam. 

 

O SAC ainda é a melhor opção de amortização já que protege seu poder de compra da inflação. Profissionais liberais ou que dependem de comissões e/ou desempenhos, devem escolher o SAC como seu financiamento, desde que suas primeiras parcelas não interfiram em mais de 30% da sua média salarial.

O Sacre (Sistema de Amortização Crescente) é uma mistura do Sistema Price e do SAC. Neste tipo de financiamento imobiliário as prestações são constantes, com a parcela de amortização crescente e juros decrescentes. 

A prestação é calculada para cada 12 meses e somente depois é feito o recálculo para o próximo período. Através deste novo cálculo, o valor da prestação cai e fica constante por mais 12 meses. O reajuste das parcelas é feito com base na TR. 

 

A grande vantagem do Sacre é que as prestações caem ao longo do tempo e a inadimplência também diminui significativamente.