"A opção de compra varia de acordo com a condição financeira e com a necessidade do negócio. Se tem recurso próprio, o negócio pode ser feito a qualquer momento. Se quer adquirir de imediato, mas não tem recurso, deve-se buscar um financiamento habitacional. Se quer comprar, mas não importa em esperar, o consórcio ou a poupança é o negócio ideal. Além desses fatores, deve-se ter em mente o custo global de toda a operação. Tudo o que for envolver empréstimo aumentará o custo da operação como um todo", comenta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa.
Adquirir um imóvel não é uma atividade simples. Além do dinheiro que será investido, fatores como planejamento e condições de vida impactam muito na hora da escolha. Encontrar a melhor forma para fechar o negócio deve ser uma análise minuciosa. Hoje, o consumidor encontra várias formas de aquisição de um imóvel, sendo que cada uma delas apresenta características próprias e exigências específicas. Cabe ao futuro comprador verificar qual é a melhor maneira de ter o bem, de acordo com seu capital e condições
Antes de adquirir um imóvel, é importante que o comprador tenha em mãos toda documentação do imóvel para certificar se quem está vendendo realmente é o proprietário e se o bem está apto a ser vendido, ou se sobre ele recai algum tipo de garantia real (hipoteca, alienação fiduciária), ou até mesmo restrição judicial. “Também é importante conhecer fisicamente o imóvel, e se possível, ter a companhia de um engenheiro especializado para verificar defeitos visíveis ou indícios de defeitos ocultos para evitar maiores problemas após a finalização da compra", aconselha o presidente da ABMH.
FORMAS DE AQUISIÇÃO
Segundo Vinícius Costa, o financiamento é um contrato de mútuo, ou contrato de empréstimo de coisa fungível. Nessa modalidade, o mutuário pega dinheiro emprestado com o mutuante e deve devolver a ele dinheiro acrescido dos encargos contratuais (correção e juros). No financiamento habitacional o banco pega o imóvel adquirido pelo mutuário como garantia do pagamento da dívida. Importante que o mutuário tenha em mente que ele nunca compra o imóvel do banco, ele pega o dinheiro emprestado e devolve dinheiro, porém, se deixar de pagar, é o imóvel que responde pela dívida.
O financiamento habitacional é a forma mais comum e cultural de ser utilizada quando da aquisição de um imóvel. "O financiamento é o mais utilizado por questões culturais e pela facilidade na aquisição de um imóvel em curto espaço de tempo. Existe em nosso país a cultura do financiamento
Uma outra forma de adquirir um imóvel é por meio do consórcio. Nesse sistema, o consumidor que adere opta por pagar prestações mensais que em certo momento (sorteio ou lance) lhe conferirá o direito a pegar uma carta de crédito para determinado fim (aquisição de imóvel, casa etc). "O consórcio apresenta menos encargos que o financiamento habitacional e por isso atrai uma parcela do mercado, porém não confere ao consumidor o direito imediato de aquisição do imóvel, pois ele tem inicialmente a expectativa de recebimento do crédito para depois de contemplado poder adquirir o bem. É uma espécie de poupança", conta.
Porém, ele ressalta que os maiores riscos dos consórcios estão nos casos de fraude. "O consórcio é regulado por lei própria e também existe instituição de âmbito nacional que atua na regulação desse mercado. Se o consumidor fizer uma boa pesquisa sobre a empresa e buscar empresas idôneas, o risco de ter prejuízo diminui bastante."
No financiamento direto com o vendedor, deve-se respeitar as regras do Código Civil e as regras do Código de Defesa do Consumidor. "Ele pode ter como modelo os contratos de financiamento habitacional, mas é vedada a capitalização de juros. Nesse tipo de relação você tem a liberdade de contratar, ou seja, de escolher se quer ou não. Então, para não cair em golpe, o indicado é levar o contrato a um advogado para entender o significado de todas as cláusulas e como isso vai impactar no financiamento para depois assinar o contrato", explica Vinícius Costa.
Os maiores problemas relatados de financiamento direto com vendedor dizem respeito ao aumento excessivo das prestações. Não é proibido, porém o prejuízo pode ser evitado com uma conversa prévia antes da assinatura do contrato.
A aquisição com recursos próprios talvez seja a melhor alternativa de compra, de acordo com Vinícius Costa. “Sempre será a melhor alternativa, pois toda operação que envolve terceiros aumenta o interesse e na maioria dos casos impõe ao comprador condições que não são benéficas. Adquirir com recursos próprios confere ao comprador maior poder de barganha perante o vendedor, seja em termos de se tomar posse do imóvel seja em termos de valores na aquisição."
NÃO CONVENCIONAIS
A permuta tem se tornado uma forma mais usual adquirir imóvel por meio de troca de bens. Não se trata efetivamente de uma aquisição, mas para todos os efeitos há a substituição do patrimônio existente. "Na compra e venda não há muita vedação à forma de pagamento, então podemos ter a venda de imóvel com pagamento em ouro, carro, empresa, ação em bolsa de valores e por aí vai. Excetuando veículo, os demais casos são bastante incomuns, mas não há uma vedação efetiva para esse tipo de negócio", observa o presidente da ABMH.
O FGTS pode ser utilizado para aquisição de imóvel independentemente da operação. Contudo, algumas regras específicas devem ser observadas para que a operação tenha sucesso. São três possibilidades de uso: compra e construção, amortização e Pagamento de parte do valor das prestações.
Em relação às entradas, dependerão do acordo entre as partes envolvidas. "Também não há regulação legal para isso se o negócio for feito exclusivamente entre comprador e vendedor. Contudo, se envolver financiamento ou consórcio, a entrada vai ser ditada pelo valor total a ser liberado pelo banco para financiamento ou da carta de crédito do consórcio", finaliza Vinícius Costa.
* Estagiário sob a supervisão da editora Teresa Caram