Imóvel abandonado e subutilizado pode representar riscos

Prédios abandonados, mas ocupados ilegalmente, sempre foram um incômodo para os vizinhos, além de oferecer sérios riscos aos condomínios situados em seus entornos. O próprio edifício que desabou em São Paulo, em 1º de maio, provocou mortes e prejuízos, inclusive abalando algumas propriedades próximas ao acidente. Rodrigo Karpat, advogado especializado na área cível e sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados, explica que, quando ocorre uma tragédia nessas proporções, as autoridades são logo colocadas em xeque, fazendo com que a população se conscientize de que existem vários prédios abandonados em sua cidade, trazendo riscos às pessoas.

 “Para compreender isso, é preiso entender como a lei encara a relação de um imóvel ocupado, seja do estado ou particular. Um imóvel pode ser tomado pelo estado, por exemplo, caso o mesmo não tenha suas dívidas quitadas, sendo que na grande maioria dos casos o principal problema é o inadimplemento em relação ao IPTU. A partir daí, a prefeitura notifica o contribuinte para que regularize a situação. Caso isso não ocorra, o débito vira dívida ativa. Caso o débito persista e não seja regularizado, a prefeitura ingressa na Justiça. A ação pode se arrastar durante anos, mas o devedor corre o risco de ter o imóvel penhorado”, explica o advogado.

Rodrigo Karpat ressalta que outra forma que faz com que o comprador de um imóvel possa perder a posse do bem é quando ele faz um financiamento com uma determinada instituição financeira e não consegue mais arcar com as mensalidades, fazendo com que a instituição retome a posse do imóvel. “Porém, nos dois casos e, principalmente, no caso de dívida com o estado, muitas vezes esse imóvel fica subutilizado quando da retomada, fazendo com que o mesmo, ainda mais no caso de imóveis inteiros e não apenas unidades, seja ocupado por pessoas sem teto ligadas ou não a movimentos sociais.”

O advogado ressalta que o que mais causa perplexidade é se um condomínio deixar de cumprir com as normas legais. “Por exemplo uma norma regulamentadora, seja um laudo de medição ôhmica (para-raios) NR 10/ NBR 5.419/01 ou se deixar de cumprir alguma determinação do Corpo de Bombeiros, poderá ser impelido ao pagamento de multas e, em casos extremos, até ter o prédio interditado. Mas para prédios ocupados não vemos o mesmo afinco na fiscalização.”

O advogado esclarece que a gestão do síndico tem um papel essencial na conservação do patrimônio, uma vez que a má gestão pode trazer um prejuízo e implicar em desvalorização de mais de 30% do patrimônio como um todo. “Isto sem contar com a depreciação natural que sofre qualquer edificação a partir da sua construção, o que está diretamente relacionado com a perda de valor econômico, oriundo da degradação em função da utilização, idade, constituição, meio envolvente, entre outros.”

O especialista alerta que, para calcular a depreciação, uma das formas é o método linear, o qual traz que a depreciação deve ser calculada em 4% ao ano, ou seja, em 25 anos o valor do bem chegaria a zero. “Não quer dizer que o bem não terá valor, temos muitos prédios com mais tempo e valendo muito. O que ocorre é que a gestão patrimonial proporciona a oportunidade para que os edifícios sejam renovados, por meio das manutenções corretivas ou preventivas, assim perpetuando-os por tempo indeterminado.”

CONSERVAÇÃO

Rodrigo Karpat esclarece que se o prédio vizinho não efetuar a conservação correta dos seus bens, isto pode trazer prejuízo aos imóveis limítrofes. “Por exemplo, uma piscina na cobertura, sem o devido cuidado, pode propagar a criação de mosquitos ou até mesmo um prédio que tenha riscos de ruir pode colocar em perigo um prédio ao lado que esteja saudável, sendo que esse pode ter que ser interditado também.”

Ele explica que, para situações como essas, em caso de obra nos prédios vizinhos que possam representar risco ao prédio ao lado, é essencial que o síndico verifique as licenças necessárias para a execução da obra e se esta for realmente de grande magnitude, o ideal é realizar uma vistoria técnica preventiva do condomínio para monitorar trincas ou problemas oriundos da obra. “Logicamente que tudo isso pode ser discutido e o custo repassado ao prédio vizinho. Por exemplo, se já houver indícios de risco na estrutura ao lado, mas se não houver acordo de quem vai arcar com vistorias e reparos, o prédio que está sofrendo risco deve fazer da mesma forma a contratação de um engenheiro. Pois, é comum vermos prédios interditados por culpa de seus vizinhos.”

“O síndico de um condomínio tem obrigação de saber o que ocorre nos prédios ou terrenos que fazem limite com o seu condomínio, seja para pedir a poda da árvore ou até mesmo em situações extremas, para ingressar na justiça a fim de paralisar a obra vizinha”, esclarece o advogado.