Conflitos imobiliários podem ser resolvidos com uma simples conversa, desafogando o Judiciário

O Poder Judiciário se encontra cada vez mais saturado de litígios envolvendo demandas imobiliárias que, quase sempre, se alongam por anos. Houve algum impasse entre as partes? A Justiça resolve. Porém, esse pensamento vem sobrecarregando o Judiciário com processos que poderiam ser resolvidos depois de uma conversa. Problemas relacionados à locação de imóveis, questões envolvendo construtoras e prestadores de serviços, problemas condominiais, inadimplência e divergências criadas por maus pagadores são apenas alguns dos processos mais comuns.

Algumas alternativas que incentivam o diálogo podem solucionar questões que envolvem construtoras e imobiliárias, evitando-se a Justiça como voz final. Os serviços, de baixo custo agilizam a decisão e evitam desgastes. Os processos de mediação e arbitragem no mercado imobiliário são métodos mais simples e rápidos para resolver desavenças que podem surgir nessa área. “No processo convencional, as partes se desgastam emocional e financeiramente, além de ser um processo que pode durar anos. A conciliação pré-processual, que ocorre antes de existir uma ação judicial, agiliza tudo”, analisa Carlos Adolfo Junqueira de Castro, conselheiro jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

Essas ações visam contribuir para a redução no número de processos judiciais e o aumento das possibilidades de conciliação em ações envolvendo as empresas do mercado imobiliário. “As pessoas acabam gastando muito com processos que podem ser, muitas vezes, resolvidos à base da conversa sadia entre as partes. A arbitragem e a conciliação são meios para resolução desses conflitos. Funcionam como alternativa ao sistema judiciário, comenta o conselheiro jurídico.

As mediações dão condições ao mercado imobiliário de resolver qualquer conflito de forma ágil e confortável. “Na mediação, o procedimento é voluntário e as partes envolvidas é que chegam a um acordo mais satisfatório entre elas”, avalia a advogada Paula Farias, especialista em direito e negócios imobiliários.

A arbitragem é regulamentada por lei. Ao escolher esse serviço, as partes definem uma pessoa ou uma entidade privada para solucionar a controvérsia apresentada por elas, sem a participação do Poder Judiciário. “Normalmente, cabe à pessoa com conhecimento específico analisar o caso. Porém, elas ficam receosas em optar por esse meio. Afinal, se você escolhe quem vai julgar, não há muito o que se discutir depois”, pontua a advogada.

AÇÕES COMUNS

Carlos Adolfo afirma que os maiores focos em casos de litígios estão nos processos condominiais. “Está enraizada essa cultura litigiosa, e nos condomínios isso é presente. Principalmente, devido aos desconhecimentos nos direitos e deveres dos próprios condôminos, e por síndicos que se sentem os donos dos prédios. O síndico não pode ditar as regras do condomínio, já que a sua função é fazer com que elas sejam cumpridas. Todas as normas estão presentes no sistema de regulamento interno do próprio condomínio. E isso vem gerando alguns processos”, pontua.

Outro problema bastante comum no setor imobiliário, relacionado ao contrato de locação, também é frequente. “Independentemente de o imóvel ser comercial ou residencial, a falta de pagamento e eventual ação de despejo podem representar casos levados a litígios”, destaca Paula Farias.

O distrato contratual, seja ele de imóveis adquiridos na planta ou de terceiros, também é comum. “O número de distratos aumentou no mercado imobiliário. Isso reflete o momento político e econômico que o país está atravessando e, por conta disso, vem se tornando frequente. Nessa tentativa, muitas vezes, as empresas dizem que não podem fazer o distrato e que o compromisso de compra e venda é irretratável, levando o consumidor a procurar um advogado ou órgão de defesa do consumidor e a entrar na Justiça”, comenta a advogada.

LEGISLAÇÃO

Paula Farias observa que há legislações específicas para essas reclamações rotineiras e que devem ser levadas em consideração. “A Lei 4.591, de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações e das convenções de condomínio. A lei que disciplina as locações residenciais e comerciais urbanas no Brasil é a 8.245. Ambas elaboradas com a forte intenção de regular essas discussões.”

Sobre a questão dos distratos, a advogada destaca que foi aprovado recentemente pelo plenário da Câmara dos Deputados o Projeto de Lei (PL) 1.220/2015, que regulamenta a questão de desistência do contrato firmado no ato da compra, com a incorporação imobiliária estabelecendo o percentual de retenção do valor pago pelo adquirente. “O projeto aprovado prevê que, em caso de desistência do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação por adquirente, o incorporador que tiver optado pelo Patrimônio de Afetação poderá reter até 50% dos valores pagos pelo adquirente, além da corretagem. As incorporadoras que não tiverem Patrimônio de Afetação poderão reter até 25% dos valores pagos, mais a corretagem”, esclarece.

* Estagiário sob a supervisão da subeditora Elizabeth Colares