Equilíbrio entre as partes

Projeto de lei aprovado na Câmara regulamenta o distrato de imóveis no país

Especialistas consideram que o texto resguarda direitos e assegura juridicamente o mercado imobiliário

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postado em 14/09/2018 14:42 Augusto Guimarães Pio /Estado de Minas
Reprodução/Inernet/Lacerda e Lacerda Advogados Associados

“As novas regras sobre distrato de imóveis procuram proteger os direitos dos consumidores adimplentes, além de assegurar juridicamente o mercado imobiliário”, destacam os advogados Rodrigo Karpat e Luís Teixeira de Andrade. Eles esclarecem que o projeto de lei, que deve sofrer modificações no Congresso, procura alterar as leis 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

O Projeto de Lei 1.220/2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), aprovado em junho pela Câmara, tem como objetivo normatizar a desistência do contrato de incorporação imobiliária por parte do comprador e estabelece prazos e valores para a devolução dos valores pagos. “A normatização do valor a ser devolvido em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel adquirido na planta é necessária, uma vez que há muitos contratos que dispõem a perda da totalidade dos valores pagos. Por esse motivo, os consumidores têm que entrar na Justiça para pleitear a devolução dos valores pagos, sendo que o Judiciário tem determinado a devolução entre 75% e 90% dos valores pagos para os consumidores”, esclarecem Karpat e Luís Teixeira.

“A normatização, portanto, faz com que, por um lado, a incorporadora tenha uma melhor previsibilidade de suas receitas e, por outro lado, poderá haver uma diminuição do litígio quando falamos da compra e venda de imóveis. Porém, o projeto de lei que poderia reduzir o número de litígio, teve a inclusão ao texto original de casos em que haverá a devolução de apenas 50% do valor pago pelo comprador, o que novamente poderá gerar litígios, por poder ser considerado um abuso e uma ofensa dos direitos dos consumidores”, ressaltam os especialistas.

Exatamente por entender haver abuso na devolução de apenas 50% do valor pago é que o projeto, após a aprovação pela Câmara dos Deputados, foi rejeitado, por 14 votos a 6, na Comissão de Assuntos Econômicos (SEA) do Senado. Mesmo com a rejeição pela Comissão de Assuntos Econômicos, o projeto seguirá para votação no Senado, que poderá ser aprovado da forma como está ou ainda poderá ser novamente alterado, caso em que o projeto deverá retornar para nova aprovação pela Câmara.

Os advogados apontam as principais mudanças do texto original:

1) “No caso do empreendimento que tem seu patrimônio separado da construtora (patrimônio de afetação), o consumidor (comprador) que desiste do imóvel tem direito a receber 50% dos valores pagos, após a dedução da corretagem.

2) Caso o empreendimento não esteja com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa que fica com a incorporadora é de 25% sobre os valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato. “Uma coisa interessante e muito boa para o comprador é que, no caso do patrimônio afetado, como as parcelas pagas não entram como patrimônio da incorporadora, isso faz com que, caso a incorporadora ou a construtora tenham problemas financeiros, como falência (por exemplo), esse valor não entra como parte da massa falida”, explica Luís.

3) Outro ponto importante é quando o comprador desiste da compra e apresenta um interessado em ficar com o imóvel. Nesse caso, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%). Claro que a incorporadora tem que aprovar essa operação. Já em relação à revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador ocorrerá em até 30 dias da revenda.

4) Outro problema muito comum quando falamos em novos empreendimentos é o atraso na entrega. O projeto dispõe o prazo de 180 dias de prorrogação em relação à entrega, não podendo haver multa ou pedido de rescisão por conta do atraso, desde que esses parâmetros estejam dispostos em contrato. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, recebendo todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato. Caso o comprador não rompa o contrato, na entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber indenização de 1% do valor efetivamente pago (corrigidos) à incorporadora para cada mês de atraso.

5) Por último, o texto traz um ponto importante: caso o comprador desista da compra do imóvel em até sete dias, o mesmo receberá todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.

Para os advogados, essa regulamentação serve ao setor imobiliário como um marco regulatório, já que traz maior segurança para as incorporadoras na comercialização dos seus empreendimentos. “O objetivo é dar mais equilíbrio nas relações comerciais entre incorporadoras e consumidores, e faz com que os envolvidos não necessitem entrar com uma ação judicial para resolver os problemas em relação à desistência de compra ou, por exemplo, falência da construtora/ incorporadora. Entretanto, se o Legislativo aprovar e o Executivo sancionar um texto com previsão de devolução de valores muito abaixo daquele que vem sido atualmente decido pela Justiça, de nada terá adiantado, pois os litígios certamente continuarão.”
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