Condomínios

Destinação de áreas comuns em prédios para fins diferentes gera conflitos

Disponibilização de ambientes para objetivos diversos aos que se destinam pode resultar em problemas e só deve ser feita se houver unanimidade

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postado em 27/09/2018 13:08 Augusto Guimarães Pio /Estado de Minas
Ilustração/EM

Áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços públicos muitas vezes podem se tornar um problema para os moradores do condomínio. Isso porque, ao comprar um imóvel residencial, os proprietários são levados por determinados interesses, que, ao longo dos anos, podem mudar. Os antigos proprietários mudam, morrem, os filhos crescem e pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades; e aí podem começar os conflitos.

 Para evitar transtornos no condomínio, o advogado Rodrigo Karpat explica que o que precisa ser considerado é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas. “E para mudar uma destinação será necessária a unanimidade dos condôminos, ou seja, todos precisam concordar.” Isso ocorre para que aquele que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, não se depare, por exemplo, com a desocupação da casa do zelador e a transformação do local em uma academia que fique em cima ou embaixo da cabeça dele”, alerta o especialista. Ele ressalta que alguns relatos trazem situações inusitadas em que uma área destinada à caixa d’água ou ao hall social esteja sendo utilizada para fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e pode colocar, inclusive, em risco os condôminos. “O condomínio deve ser utilizado para o fim a que se destina, conforme descrito em convenção, e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no artigo 1.335, II, e artigo 1.336, IV, do Código Civil. E, ainda, o artigo 1.351 aduz que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, dependerá da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Karpat esclarece que alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos, além das adequações necessárias na convenção. Já o acréscimo a situações existentes precisa da aprovação de dois terços dos moradores. “É importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam à coletividade sem contrariar a lei”, ressalta.

Como exemplo, o advogado cita uma área lateral de um prédio, que tem a finalidade de trânsito de pedestres “e, digamos, que seja uma área extensa na qual os moradores podem bater papo ou as crianças jogarem bola. O entendimento é que essa situação não se configura como alteração na destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feita, desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais e desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples”.

INTERESSE DA MAIORIA

Alterar a academia do prédio para uma área de moradia ou para depósito altera a destinação da área e requer quórum de 100% dos condôminos. Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira, o quórum seria de dois terços com base no artigo 1.342 do Código Civil. “Recorro-me aos ensinamentos de Biasi Ruggiero, que em sua obra Questões imobiliárias, Editora Forense, 1997, diz: ‘Com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez ‘não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos, em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial, pois existem condomínios horizontais com 100, 200, 300 ou mais unidades. Bastaria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria’.”

Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, Karpat explica que dependerá de aprovação, por unanimidade. Para realização de obras em partes comuns do edifício, é necessária a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. “Caso contrário, aquele que realizou as obras assume para si o risco de ser onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização.”
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