É possível fazer intervenção para revitalizar a rede hidráulica, por exemplo, sem muita quebradeira - Foto: Gladyston Rodrigues/EM/D.A Press - 17/7/09
Com o passar do tempo, prédios antigos vão perdendo funcionalidades e precisam ser adaptados para atender às exigências técnicas e de normatização, que evoluem com as diretrizes recentes. Visando proporcionar a revitalização de edifícios e preservá-los com as necessidades e parâmetros atuais, o retrofit foi desenvolvido e passou a ser aplicado em construções que precisam dessas adequações. A diferença do retrofit para uma reforma comum é que, na primeira, toda a infraestrutura do prédio passa por reformulações, enquanto que na segunda, normalmente, são intervenções isoladas.

No geral, a nova técnica é um processo de revitalização de edifícios com adequações de instalações diversas para novos usos, cumprindo essencialmente as exigências legais e funcionais contemporâneas. “O objetivo principal é manter e recuperar o que é bom na construção, adequar às exigências atuais e possibilitar maior vida útil”, ressalta Alexandre Nagasawa, arquiteto e diretor da Bloc Arquitetura.

Existem diversos tipos e níveis de retrofit voltados para focos distintos, como a compatibilização com as leis atuais, adequação às normas dos bombeiros e às normas de desempenho, economias sustentáveis, restauro e patrimônio histórico, atualização de equipamentos e sistemas das edificações. “É feita avaliação da construção a fim de diagnosticar a vida útil das instalações, condições de estrutura e vedações, patologias e aferir possíveis passivos legais e construtivos”, pontua.

De acordo com Alexandre Nagasawa, depois de cuidadosa análise, se estabelece um plano diretor, contemplando diversas fases de desenvolvimento, do projeto à obra, o uso e o cotidiano do edifício, pois, muitas vezes, ele está em funcionamento quando sofre tal tipo de intervenção. “Os projetos devem ser compatibilizados, a fim de se evitarem intervenções indevidas e preservar ao máximo a edificação e seus pontos fortes, tornando o edifício apto a receber novos usos, melhorando sua vida útil e gerando economia com otimizações de sistemas e instalações”, explica.   

O arquiteto destaca que são levantadas peculiaridades, como tombamento cultural e histórico, com a finalidade de direcionar os estudos para uma intervenção respeitosa e, acima de tudo, que valorize o patrimônio. Processos que envolvem bens tombados devem contemplar também um projeto de restauro, com o levantamento de um dossiê que traz todo o histórico da edificação. “Em projetos urbanos, adotam-se soluções globais com diretrizes de ocupação ou reocupação, transformando áreas por meio de infraestrutura reformada ou nova”, conta.

Retrofitar um prédio antigo pode garantir melhoria de funcionalidades, além de agregar viabilidade econômica e financeira para o imóvel. Além de modernizar e aumentar a vida útil do edifício, a técnica pode gerar até 50% de economia na obra. “Estrutura, vedações, fundações, contenções e drenagem são alguns dos itens de um edifício antigo com os quais o empreendedor não terá que arcar com tempo e dinheiro para a construção. Prédios antigos e abandonados, normalmente, são arrematados por preços do metro quadrado bem mais em conta do que o de mercado. Embutindo o custo do retrofit, ainda assim se alcançam margens de economia de 20% a 50%, dependendo do caso”, explica.

Para o arquiteto e diretor da Bloc Arquitetura, Alexandre Nagasawa, é preciso manter e recuperar o que é bom na construção - Foto: EPO Engenhara/Divulgação - 22/3/18DESAFIOS

Para isso, é preciso buscar empresas que saibam lidar com bens antigos e seus processos de restauro, recuperação e reforma para adequação aos usos contemporâneos. “O correto levantamento e diagnóstico da construção é, sem sombra de dúvidas, um dos maiores desafios. Por se tratar de uma intervenção sobre uma construção antiga, existem sempre surpresas, algumas que podem custar muito caro ao empreendimento. Assim, se faz necessário diagnóstico preciso do estado de conservação da edificação e suas limitações com relação à adaptação”, pontua Nagasawa.

O arquiteto diz que se investe pouco em projeto e muito tempo de obra, retrabalho e desperdício e há um problema na hora de conciliar o retrofit com o uso concomitante do prédio ou área urbana a ser retrofitada. “Toda reforma causa dor de cabeça aos moradores, usuários dos prédios ou área urbana. Não seria diferente no retrofit, quando ele ocorre com o prédio ou área ocupada e em funcionamento.”

IMPACTO

Os arquitetos, de forma geral, são educados a sempre pensar em novas edificações, grande áreas urbanizadas, novas cidades, e pouco são conduzidos a uma reflexão sobre o já existente e suas possibilidades de adaptação. O retrofit surge aí, como ruptura ao pensamento corrente na arquitetura, de só focar no novo. “O retrofit se reforça como uma luz no fim do túnel para o mercado imobiliário nos grandes centros, onde há abundância de prédios com grandes áreas, mas um certo esvaziamento e subutilização de sua farta infraestrutura”, finaliza

Veja alguns benefícios

» Economia pelo custo da área construída: dependendo do caso, a edificação tem boa área construída, que é inteiramente aproveitada. As estruturas, fundações, contenções, vedações, vários itens construtivos pesados e de custo elevado já estão construídos. E, normalmente, arrematam-se prédios antigos com um valor do metro quadrado bem abaixo do mercado.

» Ganho de escala sobre o valor do terreno: em áreas hipercentrais, onde é raro encontrar terrenos para novas construções, encontram-se edifícios normalmente maiores do que a legislação atual permite construir. Assim, o lote acaba saindo barato, pois, hoje, seria impossível atingir a mesma área como décadas atrás, quando os parâmetros de ocupação permitiam maior adensamento. O custo do terreno acaba ficando enormemente diluído na grande área construída vendável.

» Economia de água e energia por meio da atualização de equipamentos e sistemas: alguns condomínios antigos têm elevadores lentos e ineficientes, sistemas elétricos arcaicos e perigosos, inviabilidade de instalações de telecomunicação, internet, medição individualizada de água e luz e aquecimento solar, entre outros itens que poderiam melhorar o desempenho do prédio. O retrofit pode ser utilizado para atualizar todos esses sistemas, trazendo economia na ordem de 40% e sustentabilidade na sua operação.

» Manutenção da memória e dos bens culturais: restaurar e manter bens históricos culturais é de imensa importância para qualquer sociedade. Por meio do retrofit podemos propor novos usos, que conjuguem o passado com o presente sem prejudicar aspectos estéticos de época e o valor simbólico dos bens.

» Localização estratégica: muitos edifícios das décadas de 1950/60/70 hoje se encontram em estado de abandono, com grande vacância e, normalmente, inseridos em áreas com gigantesca infraestrutura urbana, com infinitas facilidades de mobilidade (metrô, linhas de ônibus), proximidade a hospitais, escolas, faculdades, parques e vasta oferta de comércio de bens e serviços.

Fonte: Alexandre Nagazawa