Dono de imóvel levado a leilão por inadimplência tem direito a receber de volta quantia já desembolsada

Comprar um imóvel para morar ainda continua sendo o sonho de milhões de brasileiros. Muitos obtêm a casa própria, mas grande parte não consegue pagar as parcelas do financiamento imobiliário e acaba perdendo o bem. Aí é que começa o pesadelo, pois quando o imóvel é leiloado o comprador tem o direito de ser restituído sobre o valor já pago. Mas não é tão simples assim, uma vez que muitos vendedores não querem devolver a quantia desembolsada pelo adquirente e o jeito é recorrer à Justiça.

A advogada especialista Carolina Di Lullo, da Giugliani Advogados, explica que o consumidor poderá ingressar com ação judicial quando houver desistência da aquisição imobiliária, em contrato firmado diretamente com a construtora e antes de ser emitido na posse do bem, ou seja, antes do recebimento das chaves, caso não lhe seja restituído o valor pago pelo mesmo, permitida a retenção de até 25% pelo vendedor.

Ela explica que a devolução deverá ser realizada de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida, quando houver descumprimento contratual por parte do vendedor, hipótese na qual terá direito à restituição integral das quantias pagas, de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida. Quando houver inadimplemento contratual do comprador, ainda que em fase posterior à aquisição das chaves, desde que o imóvel tenha sido leiloado ou retomado pelo vendedor/construtora, a restituição deverá ser promovida descontando-se todos os custos envolvidos para a retomada do bem pelo vendedor/construtora.

Carolina ressalta que, quando a desistência partir do comprador, ele deverá notificar o vendedor/construtora, bem como pleitear o envio do resumo de pagamentos realizados até o momento para restituição. “A partir desse momento se iniciam as tratativas entre as partes. A despeito de o Poder Judiciário determinar que a restituição deverá ser realizada à vista, muitos vendedores/construtoras propõem a devolução a prazo. Em vista da morosidade na tramitação de processos judiciais, caso a proposta do vendedor/construtor apresente número de parcelas aceitável, orientamos nossos clientes a fechar o acordo para já iniciar os recebimentos e finalizar a questão.”

A advogada esclarece que a leitura do contrato é medida essencial a todos os compradores para que eles possam conhecer os termos e as condições do negócio a ser firmado. “Ter acesso a certidões que demonstrem que o vendedor está regular com suas obrigações e não apresenta débitos em seu nome também é importante para evitar riscos futuros. Assegurar que a construção está em dia com suas obrigações é necessário para evitar surpresas, como obra parada, não finalização de documentação na prefeitura para entrega das chaves, entre outros requisitos.”

TRANSFERÊNCIA

Ela alerta para que o comprador tenha atenção às condições de atualização do valor do imóvel (índices de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e financiamento do saldo devedor), sobre valor das parcelas intermediárias e multas em caso de descumprimento, a observar se é prevista a possibilidade de transferência do contrato e eventuais valores a serem pagos ao vendedor nesse caso. “A data de entrega das chaves também deverá constar em contrato e o prazo suplementar, quando previsto, deverá ser claro. Cláusulas como impossibilidade de rescisão contratual ou perda de todo o valor pago, neste caso, são proibidas e deverão ser retiradas do contrato.”

Também é importante que o comprador verifique o memorial descritivo dos itens que a construtora colocará no imóvel e nas áreas comuns e marcas que poderão ser substituídas, bem como se programe para o pagamento das custas com o registro da escritura e tributos envolvidos na operação. A especialista alerta que a leitura do contrato e a obtenção de todas as certidões do vendedor e do imóvel continuam sendo medidas essenciais, em qualquer aquisição imobiliária.

“Ultrapassado esse ponto, atenção às condições de pagamento e certificar que se for firmado à vista, ele seja efetuado no ato da assinatura da escritura definitiva, para evitar dissabores futuros na transferência do imóvel. Se o pagamento for realizado via financiamento, certifique-se de que a instituição financeira já pré-aprovou o crédito para não haver inadimplemento contratual e incidência de multas”, alerta.

A especialista ressalta ainda que o sinal, em caso de desistência do comprador, não poderá ser devolvido. “Atenção também à data de imissão na posse e todos os itens que serão deixados no imóvel pelo comprador. É essencial que esses itens constem em contrato para maior proteção do comprador. Apenas faça obras no imóvel após a quitação de todas as obrigações via registro na matrícula da escritura definitiva. Multas por inadimplemento contratual também deverão estar previstas e deverão ser assinadas por ambas as partes”, explica Carolina.