A administração de um condomínio é, por muitas vezes, um fardo pesado na vida do síndico ou do administrador. Atualizar o regimento interno (RI) e a convenção de condomínio então, é sempre um árduo trabalho. De acordo com o advogado Rodrigo Karpat, sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados, “a modificação desses instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade”.
Ele esclarece que a convenção é essencial para a instituição do condomínio edilício (artigo 1.333 do Código Civil/CC). “Nos casos em que tenha havido prévio registro da incorporação imobiliária, esta será apresentada como minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local, sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente”, explica.
Segundo Karpart, com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade.
Karpat ressalta que também pode ocorrer de o proprietário/construtor optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. “Neste caso, ele solicitará ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando, obrigatoriamente, também, a convenção de condomínio. Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir desse momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da convenção de condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a ratificação (confirmação) da convenção em assembleia ato necessário.”
QUÓRUM
O advogado destaca que, legalmente, o quórum para se alterar a convenção é de dois terços dos condôminos, com base no artigo 1.351 do Código Civil. Já o regimento interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do artigo 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior. “Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçados pelo Judiciário
Algumas convenções trazem em seu corpo o regimento interno. Nesse caso, a alteração dentro da convenção requer o quórum de dois terços. Karpat garante que não existe segredo para alterar a convenção. “O quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e, se necessária, a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos. Porém, algumas questões que não estejam reguladas na convenção ou no regulamento interno podem ser implantadas como complementação das regras do RI.”
Isso desde que não contrarie o RI, não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e, ainda, não trate de assuntos em que a lei estabeleça quórum especial. Assim, poderão ser modicados por meio de assembleias com quóruns de maioria simples. “Por fim, antes de alterar uma convenção, sugiro a visita formal ao cartório de registro de imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração”, ressalta o advogado.
“Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantidas perante instituições financeiras e outros órgãos aos quais se faça necessário apresentar o instrumento”, aconselha o especialista.