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Inadimplência pode fazer mutuário perder o tão sonhado imóvel

Especialistas dão dicas de como evitar ter uma casa levada a leilão

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postado em 09/04/2019 11:44 / atualizado em 09/04/2019 11:52 José Alberto Rodrigues* /Estado de Minas
Ilustração/EM/Lelis

Quem busca recursos financeiros no mercado para a compra do imóvel e tem que pagá-lo em parcelas mensais, a ideia de perder o imóvel financiado por falta de pagamento é uma realidade que pode ocorrer. Segundo Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), os contratos de financiamento são regidos pela Lei 9.514/97. “Essa lei autoriza as instituições financeiras que operam dentro do SFH e SFI a realizar a alienação de imóveis dados em garantia em contratos de financiamento habitacional através de leilão”, explica.

A advogada especialista em direito imobiliário e negócios imobiliários Paula Farias explica que um imóvel pode ir a leilão de forma judicial, quando há um processo com credor e devedor, e para quitar a dívida ou extrajudicial, por meio de contratos que preveem a alienação fiduciária, que é o caso dos financiamentos bancários. “Judicialmente, o imóvel vai a leilão por meio de uma autorização do juiz. Já na forma extrajudicial, a mera consolidação do imóvel em nome do credor já possibilita o leilão.”

O presidente da ABMH conta que sempre que um mutuário estiver no risco iminente de se tornar inadimplente, a primeira coisa é procurar um advogado para entender as consequências dessa inadimplência. “Posteriormente, é necessário procurar a instituição financeira para verificar as formas de resolução desse caso. Existem algumas instituições que aceitam fazer um procedimento de pausa ou suspensão da cobrança das prestações por um determinado tempo”, afirma. Segundo ele, isso dá tempo ao mutuário para se reorganizar financeiramente.

Vinicius Costa diz que os contratos do Minha casa, minha vida contam com o seguro FGHAB que garante o pagamento de prestações em caso de desemprego e queda da renda familiar. Contudo, é necessário que se acione o seguro antes de uma inadimplência. “Prevenir é a melhor alternativa. Antecipando o problema você consegue traçar a melhor estratégia para evitar maiores prejuízos”, aconselha o presidente. O mutuário também pode optar por utilizar o saldo em conta do FGTS para amortização do saldo devedor, ou até pagamento de 80% das parcelas pelo período de 12 meses.

Quanto mais o devedor demorar, mais distante pode chegar procedimento de consolidação e leilão do imóvel, tornando muitas vezes inviável o pagamento e a retomada do bem. “Uma vez não sendo possível, é de grande relevância que uma alternativa seja buscada ainda no início da inadimplência, a fim de evitar maiores transtornos no futuro”, comenta Paula Farias.

PROCESSO

Vinícius Costa afirma que para que se chegue nessa fase de o imóvel ser leiloado, primeiramente é necessário haver a inadimplência pelo mutuário, o envio de notificações via cartório de registro de imóveis para pagamento dessa dívida. Em seguida, ocorre o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel pelo banco - propriedade do bem passa a ser da instituição financeira, e por fim a designação dos leilões para venda do imóvel. “O banco deverá notificar o mutuário sobre as datas, horário e local dos leilões, sendo que no primeiro o imóvel é vendido pelo valor de avaliação, e no segundo pelo valor da dívida”, explicita. Não havendo arrematante, o imóvel passa a integrar por definitivo o patrimônio do banco.

“Aliado à inadimplência, podemos dizer que a intolerância das instituições financeiras acaba por facilitar o procedimento. Isso porque a inadimplência está intimamente ligada com essa intolerância na negociação, principalmente em relação à Caixa Econômica Federal, que é o banco que detém a maior fatia do mercado brasileiro”, argumenta o presidente da ABMH. Como não existe margem para negociação, e sempre se exige o pagamento integral, quanto mais o tempo passa maior fica a dívida e mais difícil fica de negociar com o banco. “Não havendo acordo, sendo impossível pagar a dívida, a realização do leilão é a consequência da inadimplência.”

Segundo Vinicius Costa, não existe prazo legal para notificar que o imóvel está indo para leilão, mas sim para pagamento da dívida após a notificação. “Nos termos da Lei 9.514/97, após o recebimento da notificação o mutuário tem 15 dias para pagar a dívida. Não efetuando o pagamento, o banco fica autorizado a consolidar a propriedade do imóvel”, explica. Um imóvel poderá ir a leilão após o transcurso de todo o procedimento de execução extrajudicial do contrato descrito na Lei 9.514/97, ou seja, notificação do devedor para pagamento da dívida, consolidação da propriedade e notificação do devedor acerca da data, horário e local dos leilões.

Do início da inadimplência até o leilão, o procedimento pode demorar meses. Em alguns casos, superior até a um ano, de acordo com o presidente da ABMH.

LEI

No novo Código do Processo Civil há disposição sobre procedimento de alienação de bens do devedor através de leilão judicial diferente daquelas dispostas na Lei 9.514/97. “É muito incomum que o banco opte por proceder ao leilão de um imóvel que garante um financiamento habitacional através do Código de Processo Civil, pois além de o procedimento ser muito mais moroso que aquele descrito na Lei 9.514/97, ainda demanda custos com a Justiça, o que acaba tornando inviável a execução dessa forma”, explica Costa.

Paula Farias diz que o novo código trata da questão com mais cuidado que a legislação civil anterior. “Prevê uma maior agilidade nas arrematações, e principalmente mencionando explicitamente as obrigações e deveres dos leiloeiros quanto às informações prestadas aos interessados na arrematação e no imóvel.”

Entenda

Hoje, pode-se dividir os leilões em duas situações específicas. Os que decorrem por imposição legal e os que são realizados por iniciativa própria da instituição. Os leilões impostos por lei são os realizados nos termos da Lei 9.514/97 e Decreto-lei 70/66. Têm regras próprias como a indicação do valor mínimo de arrematação, notificação do mutuário acerca da data, horário e local dos leilões. Esses leilões fazem parte do procedimento de execução dos contratos de financiamento habitacional com hipoteca ou alienação fiduciária. Encerrado o procedimento (leilão) sem arrematantes, o imóvel passará a pertencer ao patrimônio do banco. Nesse caso, ele pode ainda, por conta própria, realizar leilão para venda do imóvel, procedimento este que terá como regras aquelas impostas no edital publicado pelo próprio banco.

*Estagiário sob a supervisão da editora Teresa Caram 
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