Medidas preventivas podem evitar gastos maiores em prédios comerciais e residenciais

A manutenção preventiva em imóveis, além de prevenir acidentes graves, pode representar economia para prédios comerciais e residenciais. Pesquisar e avaliar localização, preço e qualidade do imóvel são passos imprescindíveis, mas outros aspectos fundamentais, como encanamento, ventilação, iluminação e condições da rede elétrica podem fazer toda a diferença.

De acordo com o professor João Carlos Lima, do Centro de Capacitação em Tecnologia da Loja Elétrica (CCT), conhecimentos básicos podem ajudar nessa avaliação. “Os principais componentes das instalações de uma casa são o quadro de distribuição, onde está instalado um disjuntor geral, ou disjuntores que protegem todos os circuitos do local.” Caso haja, no quadro de luz, número razoável de disjuntores, isso mostra que a rede elétrica foi bem projetada, além de ser uma opção mais moderna que os fusíveis usados antigamente.

O presidente do Sindicato de Condomínios Residenciais e Comerciais de Minas Gerais, Carlos Eduardo Alves de Queiroz, estima que somente em Belo Horizonte são 20 mil prédios. Ele recomenda as vistorias preventivas em todos os sistemas: elétrico, hidráulico, redes de gás, estruturas e fachadas. “São muitos os que não fazem vistoria periódica, o que pode acarretar custos altos em casos de acidentes ou situações que, uma vez agravadas, vão exigir intervenções mais amplas.”

Carlos Eduardo vê com maior preocupação as tubulações de gás. Segundo o presidente da entidade, prédios com mais de 30 anos e outros mais modernos utilizam o sistema de canalização. Os mais antigos costumam ter ainda caldeiras. O ideal é contratar empresas especializadas. “Os medidores individuais de uso de gás têm vida útil, e isso precisa ser considerado”, reconhece. As possibilidades de vazamentos ou explosões são grandes quando não se atua de forma preventiva.

Outro ponto em que se deve prestar atenção é no telhado e muros de arrimo, que podem apresentar fissuras e trincas do outro lado do imóvel, sem que os moradores percebam. Quanto ao consumo de água, deve se observar se o gasto com o líquido está alto, o que pode significar vazamentos e pode resultar em infiltração na estrutura. Carlos Eduardo diz que fissuras e infiltrações devem ser detectadas por perícias, “e não apenas uma vistoria. Em caso de desmoronamento e uma vez constatada falha de prevenção, os condôminos não serão indenizados”, alerta. Acidentes com esquadrias metálicas, vidros, placas e cerâmicas que cobrem fachadas podem ser evitados.

ESPECIALIZADA

Os elevadores devem ser uma preocupação constante. As guias de IPTU trazem uma taxa de fiscalização, mas “elas nem sempre ocorrem. Às vezes, a cabine está bonita e bem cuidada, mas a casa de máquinas deve passar sempre por uma avaliação por empresa especializada. O sindicato recomenda que seja contratada uma auditoria externa, não se deve deixar apenas nas mãos do fabricante”, alerta. Queiroz reclama da escassez de mão de obra específica para os casos envolvendo elevadores. “Parece que são apenas cinco empresas na cidade.”

A caixa d'água deve ser outra preocupação constante. Tanto quanto a dedetização, recomenda-se que seja lavada a cada seis meses e também com empresa especializada, uma vez que o método de jatear pode tirar a impermeabilização. Na ocasião da lavagem, é recomendável verificar se não há fissuras ou vazamentos. Os medidores devem ser individualizados. Quanto ao uso de inseticida, não deve ser reservado apenas às áreas comuns. O sindicato aconselha que o condomínio aja de comum acordo com todas as unidades do prédio.

Para a rede elétrica, a Cemig indica a troca de chave-faca por disjuntores em caso de projetos de quadro elétrico, que oferecem maior segurança. Fios velhos podem significar perda de energia. A substituição de luzes fluorescentes por lâmpadas de LED nas áreas comuns pode também apresentar resultado significativo na economia de energia. “O sistema de segurança deve ser revisado constantemente. Não se justifica investimento na área de segurança se uma câmera, por exemplo, não funciona no momento em que é preciso identificar uma infração ou ato de vandalismo.”

Dicas importantes

IMÓVEIS ANTIGOS

Parte elétrica

» Avaliar as contas de luz anteriores, pois se o valor for elevado pode ser sinal de que existe fuga de corrente devido à má isolação dos condutores, os quais devem ser substituídos. Desligue os disjuntores do quadro e verifique se o medidor está registrando consumo (girando ou com o LED vermelho piscando). Se for detectada tal situação, significa que existe fuga de energia. Nesse caso, somente um profissional qualificado é capaz de solucionar o problema;

» O disjuntor geral tem como função proteger a alimentação geral da instalação contra sobrecarga ou curto-circuito. No caso de um disjuntor desligar várias vezes, é sinal de que esse circuito apresenta alguma anormalidade, ou seja, circuito com sobrecarga, curto-circuito em algum aparelho ou defeito no próprio disjuntor;

 » Nos ambientes no qual há forro de gesso e foram deixados fios soltos sobre ele, uma vez marcados os locais exatos dos furos, esses deverão ser feitos com serra-copo e as luminárias deverão ter rabicho para encaixar no fio sobre o forro.

» Testar tomadas e, no caso de verificar aquecimento no plugue conectado, providenciar a substituição. Em relação às luzes, testar os interruptores manipulando-os para energizar as lâmpadas. Cuidado ao perceber falhas e aquecimento excessivo. Observar a quantidade de tomadas existentes no imóvel. Caso seja insuficiente, será necessária a criação de novos pontos, para evitar o uso de “tês” (benjamim), a fim de não sobrecarregar a instalação. Rever estado de isolamento das emendas dos fios. 

» Verificar se existe algum disjuntor com aquecimento acima do normal. Isso pode ser provocado por mau contato interno do disjuntor, devendo o mesmo ser imediatamente desligado e substituído. Desde 1997, é obrigatória, em toda instalação elétrica, a utilização de um dispositivo - o DR (diferencial residual) – que atua como proteção de áreas consideradas molhadas nas edificações: cozinhas, banheiros, áreas de serviços e externas e o condutor de aterramento, mais conhecido como fio-terra. 

Após a compra:

» Substitua as lâmpadas incandescentes por lâmpadas de LED. Elas têm custo um pouco mais elevado, mas economizam energia e reduzem a sobrecarga nos circuitos. Troque tomadas antigas por tomadas do novo padrão, pois são mais seguras e se adaptam melhor aos novos aparelhos.

Fonte: João Carlos Lima, do CCT da Loja Elétricas