Advogado da ABMH, Leandro Pacífico aconselha proprietários a entrarem na Justiça caso a construtora estabeleça valores menores para as unidades ainda não vendidas - Foto: Maria Tereza Correira/EM/D.A Press
A transferência da responsabilidade pelos pagamentos das taxas de condomínio aos mutuários tem gerado cada vez mais problemas entre construtoras e seus clientes. As queixas dos consumidores é de que a transferência da obrigação tem ocorrido antes de o imóvel estar disponível para morar ou que a construtora coloca no contrato taxas bem menores para os imóveis não vendidos, onerando os demais proprietários.

Segundo Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o Código Civil é claro ao determinar que os proprietários devem contribuir na fração de suas proporções ideais. “Como a primeira assembleia geralmente é feita pela construtora, é colocada taxa de condomínio bem menor para as unidades próprias. É uma atitude abusiva. A construtora não pode estabelecer valores menores para as unidades que ainda não foram vendidas. Nesse caso, os moradores devem fazer uma nova assembleia, modificar o estatuto e recorrer à Justiça para reaver os valores dos pagamentos anteriores”, conclui.

Ele esclarece ainda que o mutuário só deve assumir o pagamento das mensalidades quando a situação do imóvel estiver completamente regular na prefeitura e no cartório. “Enquanto não tem o Habite-se, a responsabilidade é da empresa. O proprietário deve iniciar o pagamento depois de receber as chaves. Em alguns casos, o imóvel está em vias de receber o Habite-se e o proprietário concorda em já receber as chaves. Daí o pagamento passa a ser dele. Se está usufruindo do apartamento, ele é quem paga”, esclarece.

Decisão

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”, conforme relatório de Embargos de Declaração no Recurso Especial EdResp n° 489.647, tramitado no Rio de Janeiro, julgado em 2009.

Olho vivo no contrato

A entrega das chaves só é feita depois da quitação do contrato, o que pode ocorrer com recursos próprios ou financiamento bancário. “Em muitos casos, as construtoras realizam a assembleia de constituição do condomínio e entregam as chaves para aqueles compradores que efetuaram o pagamento à vista, sem o Habite-se ter sido emitido, o que é necessário para a liberação do financiamento pelos bancos. Aqueles que dependem de financiamento começam a receber as cobranças das taxas de condomínio antes do recebimento das chaves”, conforme explica Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Quem compra apartamento na planta deve ficar atento ao momento certo para assumir o pagamento das taxas de condomínio. Infelizmente, é crescente o aumento de compradores insatisfeitos com os contratos com cláusulas abusivas, prazos não cumpridos, vícios na construção e, agora, a exigência de pagamento do condomínio antes do recebimento das chaves. “Nesses casos, o comprador tem a opção de pagar a cobrança indevida e exigir, na Justiça, a devolução em dobro, com juros e correção monetária”, explica o advogado Adriano Dias, especialista em direito contratual e empresarial.

Para recorrer ao Judiciário contra a construtora e o condomínio, Adriano destaca que é necessário comprovar a data de recebimento do imóvel, bem como o pagamento indevido das taxas condominiais. Para isso, o motivo do atraso deve ter ocorrido por responsabilidade da construtora, como por exemplo, falta de documentação para que o banco desse prosseguimento ao financiamento bancário, falta de Habite-se, entre outros. O condômino tem cinco anos para recorrer à Justiça.

Uma prova importante é o termo de vistoria e de entrega das chaves. Ele é assinado pelas duas partes. Se, durante a vistoria, o futuro morador encontrar defeitos ou vícios, pode exigir o reparo e, durante esse período, o pagamento da taxa de condomínio continuará sob responsabilidade da construtora.

Romélia Cristine Castro dos Santos, odontóloga - Foto: Jair Amaral/EM/D.A Press

Pendências

A dentista Romélia Cristine Castro dos Santos está, junto com vizinhos, enfrentando esse problema. “A construtora transferiu o pagamento das taxas de condomínio assim que o Habite-se foi emitido. Mas muitos moradores estavam à espera do documento para poder recorrer ao financiamento e, só aí, receber as chaves do imóvel. Sem financiamento bancário, não somos donos de fato. O que existe é uma promessa de compra e venda. Como não concordaram, muitos moradores deixaram de pagar as taxas e vamos acionar juntos a construtora na Justiça”, relata.

Ela diz que a taxa de condomínio é de R$ 450 e há moradores com pendências entre uma e cinco mensalidades. “Se fosse comprar um imóvel hoje, procuraria um advogado especialista em direito imobiliário para me ajudar a evitar as cláusulas abusivas e leoninas. Meu contrato previa essa possibilidade de cobrar depois do Habite-se, mas depois viemos a saber que ela não poderia constar no contrato. Por isso, vamos recorrer. A construtora faz muita pressão para aceitarmos o contrato padrão, sob ameaça de vender o imóvel para outro interessado.”

O advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) Leandro Pacífico lembra que há outros problemas muito comuns na compra de imóveis. “Temos muitos casos de construtoras que não estabelecem multa para atrasos na obra, de cobrança de juros e taxas indevidas. Ocorre muito de a construtora cobrar taxa de corretagem, quando sequer houve intermediação de um corretor no negócio”, revela.