Risco está no atraso ou interrupção de obras

Um dos requisitos para quem quer permutar um terreno é não precisar, de imediato, dos recursos apurados com a transação, já que um empreendimento leva em média dois anos para ser concluído, e mesmo que a intenção seja a de vender as unidades recebidas como pagamento antes do fim da construção, isso só pode ser feito depois da concessão do habite-se pela prefeitura, advertem agentes do mercado imobiliário.

Outro alerta é em relação a idoneidade do incorporador com quem se vai permutar o terreno. "A permuta é vantajosa para os construtores e proprietários. Mas é preciso escolher uma empresa idônea, para afastar os riscos de atraso ou interrupção das obras do empreendimento erguido no terreno em questão", diz o presidente em exercício do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de Minas Gerais (Creci-MG), Paulo Tavares.

Portanto, antes de acertar a permuta, recomenda o diretor comercial da construtora Lincoln Veloso, Rodrigo Veloso, o proprietário do lote deve pesquisar no mercado a idoneidade do incorporador. "Saber de sua saúde financeira, conhecer outros empreendimentos feitos por ele, para checar a qualidade de seu produto, e fazer contato, se possível, com alguém que já tenha feito esse tipo de negócio com a empresa", detalha.

Conhecer bem o projeto do empreendimento que será construído em seu terreno é outro aspecto importante para a realização de um bom negócio pelo sistema de permuta. Além da qualidade construtiva, o empreendimento para ter sucesso de vendas precisa respeitar a vocação da área em que está localizado. "É necessário que o projeto concilie os interesses do proprietário do terreno e os do incorporador que, normalmente, desenvolve seus empreendimentos baseado em pesquisas de mercado para chegar a um modelo que agregue, de fato, valor ao produto", observa Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis.

CONTRATO

Rodrigo Veloso lembra que na permuta, como em toda transação imobiliária, as garantias ao proprietário do terreno devem ser formalizadas em contrato. Dele devem constar o valor do negócio, a forma de pagamento, com a especificação do número de unidades a serem recebidas ou do percentual a que terá direito dos rendimentos da venda do empreendimento; o prazo para a conclusão das obras, e os aspectos gerais do projeto, se residencial ou comercial, o número e a área das unidades, e multas para cobrir eventuais descumprimentos das cláusulas contratuais.

Ele garante que, na Lincoln Veloso, que só adquire terrenos por meio de permuta e atualmente constrói cinco empreendimentos residenciais em Belo Horizonte e Nova Lima, os aspectos gerais do projeto já são descritos no contrato de compra e venda fechado com o proprietário do lote. "Quando fechamos a permuta, normalmente o projeto ainda está em desenvolvimento, e é natural que ele passe por adequações, mas em linhas gerais já há definições sobre o tipo de empreendimento, seu padrão, o número médio de unidades que ele terá e o tamanho médio dos apartamentos. De três a quatro meses depois da assinatura do contrato, o projeto obrigatoriamente deve estar concluído, e ser submetido ao proprietário do terreno, para a transferência de propriedade do lote", explica.

O diretor da Lincoln Veloso informa que na empresa o prazo médio estabelecido para a conclusão de um empreendimento é de dois anos e nos contratos de permuta fechados pela construtoras há o estabelecimento de multas para eventuais atrasos. "Se atrasarmos na entrega do empreendimento, temos de pagar ao proprietário o valor da locação que ele receberia caso as suas unidades estivessem prontas e alugadas."

Rodrigo Veloso ressalta ainda que a legislação que rege as incorporações no Brasil, a Lei Federal 4.591/1964, reconhece o sistema de permuta e traz regras para a sua efetivação. Já Reinaldo Branco aconselha que o negócio seja sempre intermediado por uma empresa imobiliária ou profissional credenciado junto ao Creci e de reconhecida experiência nesse tipo de negociação. "A orientação de um profissional qualificado é importante para que sejam apresentadas ao proprietário as melhores oportunidades de negócio, com o menor risco possível", destaca. O proprietário que não tem experiência nesse tipo de negociação deve ainda submeter o contrato à análise de um advogado especializado em direito imobiliário antes de assiná-lo.