Estudo vocacional do terreno é diagnóstico de sucesso

Conjunto de princípios e regras orientadoras da ação dos agentes que constroem e utilizam o espaço urbano, a definição do que é o plano diretor encontra-se no próprio Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), conforme o diretor de meio ambiente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG), Sergio Myssior. “Ele parte de um diagnóstico ampliado, que envolve os aspectos físicos, ambientais, socioeconômicos, a mobilidade, cultura, costumes e tradições, pesquisando o local e o seu entorno, sua formação, os valores e peculiaridades”, enumera o diretor do IAB-MG.

Como a percepção e a participação da população também têm importância essencial para a construção desse instrumento de planejamento, é imprescindível discutir a concepção de um empreendimento ou projeto levando-se em conta suas necessidades. “Portanto, essa etapa – momento em que as possibilidades de interferência e proposições são praticamente ilimitadas e com custos ainda bastante reduzidos – é considerada estratégica para o sucesso do negócio imobiliário”, analisa Sergio.

O arquiteto e diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres, destaca os benefícios do estudo, que pode levar a grande rentabilidade. “O masterplan permite avaliar o real potencial da área, indicando as diversas possibilidades de utilização, como residencial, comercial, industrial, turística, com a consequente valorização do terreno, o que, em alguns casos, pode chegar a até 20 vezes mais que o valor de revenda da terra bruta”, afirma.

Quando não há esse planejamento, o investidor corre o risco de vender a porção nobre de seu terreno para uma construtora e só depois perceber que aquela negociação inviabilizou outros tipos de implantação, “que poderiam ser mais rentáveis ou que não restringissem demais seu uso”, destaca Júlio.

Como exemplo, o arquiteto observa que, se o dono de um terreno vendê-lo para implantar uma indústria que gere grande incômodo, não conseguirá construir ao seu lado um empreendimento residencial. “Dependendo da situação, aquele poderia ser o melhor lugar para um residencial, mas tal ação tornou-o inviável, gerando prejuízo futuro. De posse desses dados, o dono do terreno pode negociar áreas individuais ou até mesmo o todo, sem correr o risco de estragar seu terreno por uma venda malfeita.”

Uma das empresas que optou pelo masterplan para evitar prejuízos como o exposto foi a Mobyra Incorporações. Segundo o diretor, Rodrigo Graracy, a decisão foi acertada, já que a técnica permite uma análise conjunta de todas as situações, “dentro do contexto de um terreno especifico em uma região.”

A construtora utilizou a técnica em uma fazenda de 630 hectares, em Natal. “Tivemos a necessidade de estudar o crescimento da região de maneira global para desenhar o projeto, envolvendo aprovação, terraplenagem, meio ambiente e sustentabilidade”, conta Rodrigo. Dessa forma, foi possível definir todo o conjunto de ações e custos. “Inclusive com imagens próximas da realidade, para fechamento de um planejamento físico e financeiro completo, para posterior desenvolvimento e comercialização do produto.”

PARCERIAS

Outra empresa que tem investido em masterplan é a Linhares Filho. Segundo seu sócio-diretor Marcelo Roberto Linhares Filho, o arsenal de avaliações e estudos para viabilizar um empreendimento é o diferencial da empresa. “Somos procurados para desenvolver um produto que seja o ideal para as características do local e da área.”

Para transformar a área bruta em produto imobiliário e deixá-lo em ponto de aprovação nas prefeituras e pronto para ser negociado, a empresa fez parcerias com escritórios de arquitetura, empresas especializadas em estudos de meio ambiente, pesquisas, entre outras. “A grande vantagem para os empreendedores é o significativo ganho de tempo para realizar um lançamento. Para os proprietários de áreas, o benefício é a segurança de que poderão realizar o melhor negócio”, afirma Marcelo.