Masterplan permite uso planejado do terreno

O rápido crescimento registrado nos últimos anos em diversas capitais e suas regiões metropolitanas, como Belo Horizonte, fez com que a malha urbana expandisse, chegando a áreas que, até pouco tempo, eram predominantemente rurais. Com isso, até mesmo fazendas se viram acuadas pela urbanização frenética e começaram a ser parceladas para dar vazão a novos empreendimentos.

De olho nesse mercado, os proprietários de grandes terrenos passaram a investir em masterplans de suas glebas, ou seja, estudo vocacional de grandes áreas, pela grande valorização agregada ao terreno para comercialização, conforme o diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Tôrres. Outro motivo apontado pelo arquiteto para a aposta no método é a possibilidade de fazer um diagnóstico completo de como o lugar poderá ser utilizado de forma adequada.

O masterplan possibilita traçar diretrizes de ocupação futura da área. Para chegar ao resultado, é feito inicialmente um diagnóstico do terreno, com estudo das legislações pertinentes, cruzamento com planos governamentais e avaliação do potencial da região.

Feita a análise desses dados, é gerado um plano de ocupação e uso da área, que determina o potencial de venda, ou seja, qual o valor que os empreendimentos implantados no terreno podem gerar. Com esses dados, o proprietário da área pode negociá-la individualmente ou mesmo em seu todo, segundo Júlio.

O arquiteto acrescenta que, em seu conceito urbanístico, o estudo refere-se a um plano geral de ocupação de uma área em que são definidos os usos para cada setor, estabelecendo-se diretrizes para implantação de empreendimentos no local. “Também pode ser chamado de plano diretor. Porém, essa terminologia vem sendo abandonada, para não ser confundida com os planos diretores das cidades”, esclarece.

Júlio reconhece que, em ambos os casos, os objetivos são semelhantes. O que varia é apenas a extensão da área estudada. “Da forma como vem sendo utilizado o termo, masterplan tem um viés voltado para negócios e o plano diretor para políticas públicas urbanas.”

RESULTADO

Arquiteto, urbanista, diretor de meio ambiente do Instituto dos Arquitetos do Brasil (IAB-MG), membro do Grupo de Empresas Mineiras de Arquitetura e Urbanismo (Gemarq) e diretor da Myr Projetos Sustentáveis, Sergio Myssior ressalta que masterplan ou plano diretor é a definição de um caminho a ser percorrido para que se alcance um ou vários objetivos. “É parte integrante do processo de planejamento, no qual se busca avaliar anteriormente, ‘no papel’, todas as variáveis que poderão interferir para que se chegue a um determinado resultado.”

De acordo com Sergio Myssior, “o planejamento tem como princípio organizar e priorizar as ações. O objetivo é, também, eliminar ou reduzir as potenciais falhas, canalizando as energias para os objetivos propostos”.