Tombamento de imóveis ainda é questão polêmica

As cidades ganham com a preservação de imóveis antigos, mas o tombamento pode se transformar em dor de cabeça para os proprietários. A lista de obrigações, que incluem manter a construção em bom estado e pedir autorização para fazer reformas, realmente é extensa. Por outro lado, há uma série de medidas pouco conhecidas que beneficiam os donos. A isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e a possibilidade de comercializar Unidades de Transferência do Direito de Construir (UTDC), por exemplo, são maneiras de obter ganhos e lucrar com um imóvel tombado.

O tombamento não impede a venda do imóvel, mas o advogado da área de direito imobiliário Eduardo Mohallem entende que a decisão dificulta o processo. “É difícil encontrar quem tenha interesse em comprar o imóvel, pois a pessoa se torna obrigada a mantê-lo como está”, pontua. Além disso, casas – geralmente localizadas em pontos nobres – que seriam facilmente vendidas por altos preços para dar lugar a um prédio perdem valor de mercado, já que a construtora não poderá usar toda a extensão do terreno e ainda terá que assumir a responsabilidade pela preservação do bem.
O aposentado Antônio Costa Ferreira, de 71 anos, gastou mais de R$ 100 mil para reformar a casa herdada pela esposa no Bairro Santo Agostinho, Região Centro-Sul de Belo Horizonte, e viu o valor do imóvel despencar R$ 700 mil depois do tombamento. Ele conseguiu recuperar a diferença vendendo Unidades de Transferência do Direito de Construir (UTDC), documento concedido pela prefeitura que permite ao comprador construir além da área permitida em outro local.

Ferreira também não paga IPTU. “Isso compensa o prejuízo que tive com a desvalorização do imóvel e a dificuldade de vender”, diz. O imóvel construído na década de 1950 está há mais de um ano à venda. O aposentado comenta que a negociação complica quando o interessado descobre que não poderá alterar nenhuma característica original da casa.

Assim que for definido o tombamento, o proprietário pode solicitar a isenção de IPTU. A prefeitura, em contrapartida, fará uma vistoria a cada dois anos no imóvel para autorizar ou não a renovação do benefício, o que depende do seu estado de conservação. Para ter direito ao bônus, a chefe da Divisão de Pesquisa, Inventário e Documentação da Diretoria de Patrimônio da Fundação Municipal de Cultura, Françoise Jean de Oliveira Souza, lembra que a construção precisa estar preservada. “Conservar continua sendo uma obrigação do dono. Entendemos que o dinheiro que ele deixa de pagar para o governo deve ser usado para investir na preservação do bem. É um incentivo”, explica.

O proprietário de um imóvel tombado também pode se beneficiar com o programa municipal "Adote um bem cultural". Por meio de uma parceria, empresas assumem os gastos com a manutenção da casa e ganham o direito de vincular seu nome à construção. Françoise acrescenta que existe a possibilidade de entrar em leis de incentivo à cultura, que reservam uma verba para preservação de patrimônio. Assim, o dono pode ter o imóvel restaurado sem colocar a mão no bolso. O que não pode é deixar o bem caindo aos pedaços, pois o responsável corre o risco de ser responsabilizado criminalmente.

Para o advogado Eduardo Mohallem, uma boa maneira de contemplar a preservação e a verticalização da cidade é construir o prédio ao lado ou atrás do imóvel tombado quando a Lei de Diretrizes Urbanas permitir. “Se possível, é a solução ideal para conjugar o interesse de todos”, pontua. Nesse caso, a Fundação Municipal de Cultura exige afastamento mínimo de cinco metros entre o edifício e a casa.

Potencial construtivo reduz prejuízos
Existe a possibilidade de compra de Unidades de Transferência do Direito de Construir para usá-las em áreas como a Região Central de Belo Horizonte, onde cada UTDC custa de R$ 250 a R$ 350

Diante da falta de grandes terrenos na área central de Belo Horizonte, as construtoras usam todo tipo de estratégia para aproveitar ao máximo o espaço. Uma delas é comprar Unidades de Transferência do Direito de Construir (UTDC) de donos de imóveis tombados que estejam em bom estado de conservação. Como esclarece o diretor da Decisão Engenharia, Ernane Augusto de Borba, o proprietário tem a possibilidade de vender o potencial construtivo que não poderá ser aproveitado por causa das restrições impostas pelo tombamento. A transação é regulamentada pela Lei Municipal 7.165, de 1996.

“Dependendo da localização do imóvel, isso se torna bastante atrativo. Há várias construtoras interessadas e o mercado está bem dinâmico”, observa a chefe da Divisão de Pesquisa, Inventário e Documentação da Diretoria de Patrimônio da Fundação Municipal de Cultura, Françoise Jean de Oliveira Souza. Para facilitar a negociação, há oito anos a Decisão Engenharia criou um banco de UTDCs. “Belo Horizonte é hoje um modelo para outras capitais. Com o apoio da iniciativa privada, conseguimos recuperar os imóveis e a cidade está mais bonita”, destaca. Dos cerca de 700 bens tombados na capital mineira, 70% fazem parte do arquivo da empresa.

Borba informa que o preço da UTDC baseia-se em cálculo feito a partir do valor venal do imóvel que será beneficiado. Na área central, onde está concentrada a maioria dos imóveis tombados, uma unidade pode custar de R$ 250 a R$ 350. “O construtor não pode pagar 100% do valor de mercado do metro quadrado porque é uma moeda virtual, não vale igual terra”, diz.

Com a comercialização de UTDCs, todos os envolvidos ganham. Para o proprietário, a vantagem é recuperar parte da desvalorização do imóvel tombado, que poderia dar lugar a um grande prédio. A prefeitura ganha porque vai garantir mais um imóvel restaurado e regularizado. Quem compra pode aumentar o potencial construtivo de um lote em até 20%. Ou seja, se uma construtora tem autorização para construir 1 mil metros quadrados (m²), com o uso de uma UTDC a área pode aumentar para até 1,2 mil m², o que permite ampliar o retorno do empreendimento.

O advogado da área de direito imobiliário Eduardo Mohallem ressalta, porém, que a transferência não pode ser usada livremente. Em princípio, a lei permite que a UTDC seja usada no mesmo zoneamento do imóvel tombado, mas geralmente a administração municipal indica as regiões onde quer incentivar a verticalização, que são as zonas de adensamento preferencial. “Com isso, a prefeitura direciona o planejamento urbano e consegue estimular o crescimento de determinadas regiões.”

SAIBA MAIS

Imóveis tombados em BH

Em abril, 80 imóveis do Bairro Cidade Jardim entraram para a lista de bens tombados. A Fundação Municipal de Cultural justificou que a região tem o maior acervo da arquitetura residencial modernista dos anos 1940 e 1950. O então prefeito Juscelino Kubitschek foi quem solicitou o projeto de um bairro que abrigaria a elite da capital. A ideia era oferecer os benefícios da vida rural dentro da cidade. Por isso o bairro tem ruas largas e arborizadas, além de edificações sem muro nem grade, construídas em lotes de 1 mil metros quadrados. Santa Tereza e Lagoinha são os próximos da lista.