Regularizar o imóvel com a baixa de construção é fundamental

Quem já tem uma casa ou pretende construir por conta própria da base muitas vezes não se preocupa com o que parece ser uma burocracia limitada às grandes construtoras: a baixa de construção. Antes tratada como habite-se, a documentação só faz falta mesmo na hora que o proprietário decide se desfazer do imóvel. Como, em geral, são construções com valor mais alto, o futuro comprador fatalmente recorrerá ao financiamento imobiliário e, para que o empréstimo seja concedido, a baixa fornecida pela prefeitura é indispensável. Caso contrário, o banco simplesmente não libera os recursos e o processo de venda pode se tornar extremamente moroso.

Para regularizar imóveis que já estão construídos há anos ou aqueles prestes a serem finalizados, é preciso avaliar cada situação separadamente. Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), lembra que há duas possibilidades. “A primeira é de obras que foram realizadas rigorosamente de acordo com a planta aprovada na prefeitura. A outra, mais comum, é quando há mudança externa, como a ampliação da área construída”, observa.

No primeiro caso, os procedimentos para regularização do imóvel são mais simples (veja passo a passo na página 2). Já quando ocorrem alterações em relação ao projeto aprovado na prefeitura, é preciso verificar a data de conclusão da obra. “Dependendo da época, é preciso verificar em qual lei a pessoa vai se enquadrar. Até 2009, existe uma anistia que permite que as pessoas paguem pelas transgressões realizadas e legalizem a situação”, explica o arquiteto urbanista Oscar Ferreira. Para isso, é preciso fazer um levantamento da área construída e uma nova planta do imóvel para apresentação à prefeitura.

A arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani explica que todo o projeto com as medidas é executado de acordo com os parâmetros estabelecidos pela prefeitura. “É importante o acompanhamento de um profissional especializado, seja ele arquiteto ou engenheiro, que conheça as leis e procedimentos, além de toda a padronização dos documentos exigidos pela prefeitura.” Os papéis são então analisados para, em seguida, ser realizada vistoria da prefeitura. “Isso para que seja verificado se o projeto enviado corresponde à realidade”, observa Cecília.

A partir daí, são pontuadas as irregularidades verificadas em relação à planta original. “Para cada uma das divergências há um valor específico de multa que será calculado. Ao pagar, a pessoa poderá seguir com a regularização da casa”, garante Otimar. Quando decidiu vender a casa, que já tem mais de 20 anos, o empresário José Luiz Gomes sabia que, para conseguir o financiamento, não escaparia da multa. “Comecei o processo de baixa de construção há cerca de seis meses e há um já estou com o documento. Só de multa paguei mais de R$ 30 mil”, conta. Isso porque à casa original foi incorporado um anexo, além de várias outras reformas que destoaram do projeto original. “O imóvel não obedece a parâmetros de recuo, coeficiente construtivo, entre outras questões”, conta José Luiz.

Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, conta que os problemas mais comuns costumam ser a invasão do afastamento frontal, área permeável e número de vagas. “Os itens passíveis de multa são aqueles que geram maior impacto urbanístico à cidade e que tenham relação com a vizinhança, microclima local e impactos no trânsito”, observa. Outros detalhes de menor relevância são, inclusive, gratuitos.

CERTIDÃO NEGATIVA

Depois de concluída a etapa de baixa de habite-se, é hora da averbação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, será necessário providenciar a Certidão Negativa de Débitos do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS). Isso significa que os encargos referentes aos trabalhadores da obra deveriam ter sido devidamente recolhidos.

Solução atual é demolir
As obras finalizadas depois de 2009 não podem ser regularizadas com o mero pagamento de multa. A baixa de habite-se só sai com adequação, o que pode significar até demolição

Imóveis finalizados de 2009 para cá que não obedeceram a planta aprovada pela prefeitura e, portanto, estão irregulares não se enquadram na lei de anistia. Por isso, não estão passíveis de regularização mediante pagamento de multa. Nesse caso, não restam muitas alternativas aos proprietários. “O jeito é esperar mesmo. Essas leis de anistia costumam ser renovadas”, afirma Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A expectativa é de que a legislação seja alterada ano que vem, quando será realizada uma nova conferência municipal de política urbana na capital mineira. “Ocorre sempre no segundo mandato do prefeito e é quando é discutida a atualização da lei de uso e ocupação do solo”, observa Otimar. Ele acredita que o assunto fatalmente entrará na pauta de discussões. Até lá, quem quiser regularizar a situação e conseguir a baixa de construção deverá fazer as adaptações exigidas na lei atual, inclusive com a possibilidade de demolição das áreas construídas indevidamente.

A área de regulação urbana da prefeitura – sempre informada no caso de algum projeto que tramite na Câmara Municipal com o fim de atualizar a legislação – garante que ainda não há nenhuma análise de projeto com a intenção de estender a anistia aos imóveis construídos depois de 2009. “Esse assunto poderá ser proposto por qualquer cidadão durante a conferência. Normalmente, as associações de bairro só participam e sugerem”, afirma Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte.

ACESSÍVEIS

A prefeitura não tem estimativas de quantos imóveis estão em situação irregular em Belo Horizonte, mas espera que, com a implantação de um novo sistema informatizado, essas informações estejam mais acessíveis para a população. “Estamos implantando este ano um sistema que vai permitir consulta de dados geográficos da cidade. Cartórios, corretores e qualquer outro requerente poderão saber a situação do imóvel inclusive se está ou não em ação judicial”, antecipa Wilton. O programa está em fase de testes e a alimentação dos dados dependerá da participação de vários órgãos. “A baixa é concedida e logo registrada no banco de dados. Cada um vai ter sua parcela de responsabilidade para alimentar regularmente as informações.”

FIQUE DE OLHO

Onde você se encaixa?

» Para obras concluídas antes de julho de 2009 e cujo valor venal no exercício de 2004 seja superior a R$ 50 mil, a regularização obedece à Lei 9.074/05. O proprietário deve pagar multa de acordo com a irregularidade identificada para conseguir a baixa de construção;

» Para obras concluídas antes de julho de 2009, cujo valor venal no exercício de 2004 seja inferior a R$ 50 mil e o proprietário não possua outro imóvel em Belo Horizonte, a regularização não terá qualquer ônus;

» Para obras concluídas depois de 15 de julho de 2009, é necessário realizar a demolição da área irregular e adaptações necessárias para baixa de construção.

Os primeiros passos para a solicitação a baixa de construção

» Protocole o pedido de regularização na Central de Atendimento BH Resolve (Avenida Santos Dumont, 363, Centro)

» Apresente toda a documentação exigida, formulários corretamente preenchidos, além dos comprovantes originais e cópias das guias quitadas de Vistoria para Concessão de Baixa; Certidão de Baixa de Construção - emissão -; Exame de Projeto de Levantamento; e taxas de expedientes referentes a cada guia.

Andamento

Depois de realizada a conferência documental, se não houver nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, é agendada a vistoria pela equipe da Gerência de Controle Urbano (GCON) da Regulação Urbana para a edificação. O laudo de vistoria é anexado ao processo para análise do projeto da edificação. Casa esteja tudo correto, o projeto é visado (aprovado) e é emitida a baixa de construção, que deve ser retirada na central BH Resolve.

Passo a passo

» Ao formalizar o pedido no BH Resolve, o solicitante recebe um protocolo que possibilita o acompanhamento da sua demanda pelo site www.siasp-ru.gov.br. Para isso, é necessário informar número do protocolo, CNPJ/CPF, número do IPTU do ano vigente ou o número do processo administrativo.

De olho nos prazos

» Caso não haja nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, em média, dentro de 60 dias úteis a baixa de construção é emitida. Os prazos são:

» 7 dias úteis para análise documental
» 10 dias úteis para vistoria, após a aprovação da análise documental
» 30 dias úteis para análise do levantamento/projeto da obra, após a análise da vistoria
» 3 dias úteis para a concessão da baixa de construção, depois da aprovação do projeto
» 10 dias úteis para a emissão da baixa de construção

Verifique algumas taxas cobradas

Vistoria para baixa de construção- retorno: R$ 81,77
Exame de projeto de levantamento: R$ 0,55 por m²
Análise/concessão de baixa de construção: R$ 149,65
Regularização de afastamentos: 10% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para outros zoneamentos. 4,5% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para ZHIP/ZCBH
Regularização de altura: 15% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente, para outros zoneamentos. 7,5% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente para ZCBH/ZHIP
Certidão de baixa de construção: R$ 14,71

Casos em que a edificação não poderá ser regularizada

Imóveis situados em área de plano viário prioritário, área de risco, de preservação ambiental e se não apresentar condições de habitabilidade

Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte