Permuta de terrenos

Passada a euforia que tomou conta do mercado imobiliário entre 2007 e 2008, quando, capitalizadas, as empresas disputavam a compra dos melhores lotes com a oferta de altos valores em dinheiro, a permuta por unidades do empreendimento a ser construído volta a dominar as transações entre proprietários de terrenos e incorporadores. "A permuta sempre foi um sistema muito tradicional em nosso mercado. A partir de 2007 até meados de 2008, as incorporadoras, especialmente as que abriram capital na bolsa, estavam com o caixa muito folgado, e os negócios passaram a ser feitos em dinheiro. Com a crise, veio o aperto no crédito, e a prática da permuta foi retomada", diz o diretor comercial da Construtora Lincoln Veloso, Rodrigo Veloso.

Reinaldo Branco, diretor da RB Imóveis, observa que, durante o boom imobiliário, a maioria dos proprietários exigia o pagamento em dinheiro na venda de terrenos. "Mas no período mais agudo da crise e até mesmo agora, quando vemos sinais claros da recuperação econômica, a permuta voltou a ser quase que um requisito básico nesse tipo de negociação, porque dificilmente um construtor está disposto a desembolsar recurso já na compra do terreno. Ele prefere manter o capital para ser aplicado na obra", avalia, ao lembrar que as transações com terrenos para grandes empreendimentos sempre envolvem valores muito altos. Portanto, significativos para manter o cronograma de uma obra. "Mais de 90% dos negócios com terrenos, de que tenho conhecimento, estão sendo feitos por meio de permuta", acrescenta.

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Já Ricardo Alfeu, diretor da RKM Engenharia, diz que os proprietários de terrenos na capital, principalmente daqueles localizados em regiões nobres, ainda não perceberam as mudanças provocadas pela crise e a maioria ainda insiste na venda em dinheiro, por valores fora da realidade de mercado, embora não consigam efetivar o negócio.

Na permuta, informa Rodrigo Veloso, o terreno é pago com um certo número de unidades no empreendimento a ser construído ou com um percentual, acertado entre as partes, do recurso apurado com a venda, a terceiros, das unidades oferecidas. "Em ambos os casos, de permuta física ou financeira, o negócio é vantajoso para as duas partes", defende. Ele argumenta que, para o proprietário, o benefício é alcançar um valor pelo terreno maior que o seu preço de venda no mercado e, para o incorporador, a vantagem é manter o seu capital de giro.

O vice-presidente de Incorporações da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Junior, considera que o ganho do proprietário com a permuta sobre o valor de mercado do terreno varia de acordo com a localização do lote. "Áreas já muito valorizadas, como as situadas em Lourdes, na Savassi e no Funcionários, proporcionam um plus menor. Já os terrenos localizados em áreas com maior potencial de valorização, como a Pampulha, as regiões Norte, Oeste e Leste de Belo Horizonte, podem permitir um ágio de até 80% sobre o valor de mercado do terreno. Mas sempre há um ganho para o proprietário, que se situa, em média, entre 30 e 50%", assinala.