Inadimplência na mira

A redação original da Lei 8.245 necessitava de alterações que a adequasse ao novo Código Civil de 2002. Entre as propostas, o destaque vai para a regularização da fiança com novas regras para sua manutenção nos contratos por prazo indeterminado, exoneração do fiador e substituição da garantia. Ela também amplia o rol de liminares nas ações de despejo. Será possível pedir a desocupação do imóvel em 15 dias no caso de falta de pagamento de aluguéis e/ou encargos, nas situações em que a locação não apresente garantia.

Outro ponto da lei diz respeito ao atraso no pagamento. Antes, o locatário podia atrasar o aluguel duas vezes num período de 12 meses. Na terceira, o locador já podia rejeitá-lo como inquilino. Agora, o locatário pode atrasar o pagamento uma única vez em um período de dois anos. Portanto, inquilinos devem ficar bem atentos aos prazos, já que não poderão ser reincidentes. A menos que contem com a compreensão do locador.

Segundo o diretor jurídico da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato da Habitação (CMI/Secovi), Alexandre Rennó, "a mudança também se dará na sistemática atual, em que o locatário alvo de despejo por falta de pagamento de aluguel e/ou encargo dispõe de 15 dias para contestar ou saldar os débitos. Pelo texto de 91, antes da ação judicial era necessário enviar um mandado notificatório. E, muitas vezes, o inquilino em dívida fugia do oficial de Justiça. Isso prorrogava o processo em até seis meses. Agora, a cobrança é direta", esclarece.

No código atual, o fiador é responsável pela fiança até a devolução do bem ao proprietário. A partir de segunda-feira, poderá pedir sua exoneração, embora continue responsável pela fiança por mais 120 dias. Será permitida também a troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Nesses casos, o locador pode exigir novo fiador ou substituição da fiança, sob pena de desfazimento da locação. "Vale ressaltar que os contratos já firmados e em vigência não sofrem alteração", pontua Alexandre.

Aqueles com dificuldades em conseguir fiador devem ficar atentos às opções do mercado. A Caixa Econômica Federal está desenvolvendo o Cartão Aluguel, que poderá substituir fiador, cheque-caução ou seguro-fiança. O contratante receberá um cartão de crédito para pagar o aluguel todos os meses. Se atrasar, o banco cobre, mas cobra com juros. O projeto ainda não tem data para entrar em vigor.

Imóveis comerciais também terão regras próprias. A lei prevê concessão de liminar para desocupação do imóvel em 30 dias, quando houver pedido de retomada em razão de melhor proposta apresentada por terceiros. Em suma, significa que o locador, ao chegar ao fim do contrato de um imóvel comercial, poderá perder o imóvel caso apareça uma proposta maior, embora tenha prioridade. Durante a negociação, as partes podem fixar um aluguel temporário. Um receio de entidades representativas é a simulação de ofertas, a especulação. Mas as penalidades para esses casos são altas.

O diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, defende que a mudança chega para modernizar a lei. "Vem afinar as regras às jurisprudências já existentes. As alterações são mais relevantes no tocante à parte processual. Agora a lei só precisará ser bem aplicada", avalia.