Limites legais dos síndicos

A pergunta não é de simples resposta, até mesmo por especialistas da área condominial. Os vários aspectos que fazem parte do dia a dia dos condomínios têm diferentes interpretações e abordagens, com consequências que podem ser imprevisíveis. Com isso, não é difícil ocorrerem decisões equivocadas, já que os síndicos não têm um único caminho a seguir.

Casos como vazamentos e problemas de segurança são exemplos de ocorrências que podem exigir uma rápida tomada de decisões e que não são abordados em uma cartilha para melhor direcionamento do que deve ser feito. Por isso, o advogado e professor do curso de direito da Fundação Presidente Antônio Carlos (Fupac) Fábio Rocha de Oliveira diz que o síndico deve se orientar, primeiramente, pelo que estiver previsto na convenção de condomínio, no regimento interno do edifício e nas atas das assembleias.

Entretanto, se em nenhum desses três documentos tiver uma diretriz sobre o que deve ser feito em uma situação específica, o que vale é a atuação do síndico, de acordo com a rapidez que a situação requerer. “Além disso, na falta de alguma outra instrução normativa expressa, ele poderá se orientar por normas consuetudinárias, ou seja, orientações de comportamento oriundas dos costumes adotados e aceitos reiteradamente por uma determinada comunidade”, explica Fábio.

Na prática, o advogado cita um exemplo de como o síndico pode se orientar se não houver um documento que expresse o que deve ser feito. “No caso de um vazamento de gás ou um arrombamento do prédio por ladrões, ele poderá recorrer a empresas que já prestaram serviços àquele condomínio ou às edificações vizinhas”, explica.

Mas é bom frisar que isso se aplica apenas a obras, reparações e serviços necessários considerados pela legislação como aquelas providências indispensáveis para a conservação, segurança e preservação da funcionalidade do edifício. “Essas dispensam autorização prévia da assembleia de condôminos. Mas, se a obra, apesar de necessária, não for urgente e importar em despesa excessiva – assim entendida aquela que ultrapasse o fundo de reserva do condomínio –, o síndico somente poderá realizá-la depois de aprovação em assembleia”, ressalta o advogado.

Em casos extremos, em que há iminente risco de morte em algum apartamento, exigindo uma rápida avaliação antes de qualquer atitude – como vazamentos de gás, incêndios, desmoronamentos, espancamentos, entre outras –, caso não haja tempo hábil para se aguardar a atuação de órgãos competentes (Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou Polícia Militar, conforme o caso), o arrombamento de portas ou janelas é viável e legítimo. “Sem que isso traga implicações de responsabilização civil do síndico”, afirma.

LEGISLAÇÃO

Para fazer essa afirmação, o advogado se baseia no artigo 5º, inciso XI, da Constituição Federal, que dispõe que o direito à inviolabilidade de domicílio não pode ser oposto em face de flagrante delito ou necessidade de prestação de socorro. “O artigo 188, inciso II, do Código Civil, complementa a norma constitucional ao consagrar que não constitui ato ilícito a destruição da coisa alheia a fim de remover perigo iminente ou aquele ato praticado na legítima defesa do direito de outrem.”

Mas, para se precaver, Fábio Oliveira recomenda que o ato tenha testemunhas. “Que possam certificar que as circunstâncias do momento indicavam a absoluta necessidade e a moderação da medida tomada pelo síndico para prestar socorro ou para impedir a consecução de um crime”, justifica.

O advogado ressalta, ainda, que em relação à responsabilização penal, o crime de omissão de socorro, conforme artigo 135 do Código Penal, é imputável a qualquer pessoa que “deixar de prestar assistência, quando possível fazê-lo sem risco pessoal, à criança abandonada ou extraviada, ou à pessoa inválida ou ferida, ao desamparo ou em grave e iminente perigo; ou não pedir, nesses casos, o socorro da autoridade pública”, diz Fábio.