Alguns pré-requisitos são essenciais para o sucesso do investimento no ramo de hotéis

O aumento da procura pelo investimento em unidades hoteleiras em Belo Horizonte é confirmado pelo diretor de empreendimentos do Grupo Maio Paranasa, Jânio Valeriano. Esse movimento foi notado em 1999, quando o grupo decidiu diversificar suas atividades. Mas é preciso avaliar as possibilidades de rentabilidade antes de investir.

De acordo com Jânio Valeriano, para que o investidor conte com valorização patrimonial e lucratividade crescente com a maturação do empreendimento, é necessário que o hotel tenha sido desenvolvido a partir de estudos de mercado realizados por empresas especializadas e independentes das operadoras hoteleiras, projetando o seu desempenho por, no mínimo, 10 anos, a partir da abertura ao público.

Segundo Jânio Valeriano, é o estudo mercadológico que possibilitará segurança aos investidores. “Ele chancelará se a localização é adequada para a bandeira proposta para o local em questão, item fundamental para o sucesso do hotel.”

É necessário que o contrato assinado com a operadora hoteleira a comprometa com o resultado do hotel, de modo a alinhar os objetivos de máxima rentabilidade da cadeia operadora com os objetivos dos investidores proprietários.

Outro ponto importante é que o contrato preveja uma eficiente gestão do ativo hoteleiro, assegurando a manutenção e atualização do empreendimento, para garantir sua diferenciação face à concorrência e o atendimento das exigências dos hóspedes ao longo do tempo.

RENTABILIDADE

Atendidas essas pré-condições, investir em uma unidade de hotel pode proporcionar lucro líquido de Imposto de Renda, de IPTU e do fundo para reposição dos ativos do hotel. “Ou seja, rentabilidade real média da ordem de 10% ao ano sobre o valor do investimento. Esse número é superior à maioria dos investimentos imobiliários destinados à locação e aos investimentos financeiros para capitais médios”, diz Jânio Valeriano.

Nesse caso, o proprietário da unidade seria como um acionista de um hotel, já que ele tem uma parte do empreendimento como um todo, como explica o vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr. “O investidor tem uma fração do hotel e sua participação depende do número de unidades adquiridas. É parecido com uma ação, mas, no caso do hotel, a distribuição de lucros é mensal, dividida com os proprietários das unidades”, explica.

Gerente de lançamentos da Lar Imóveis, Rodrigo Naves observa que o público investidor é grande e diversificado, que descobriu os ganhos que pode ter o negócio. “A principal vantagem é a garantia do imóvel e a renda certa, mesmo quando a unidade não estiver ocupada.”

Além disso, como geralmente são gerenciados por empresas com grande expertise no ramo de administração hoteleira, o imóvel acompanhará a valorização do mercado imobiliário.

Por tudo isso, o gerente de lançamentos da Lar Imóveis não vê desvantagens, atualmente, na aquisição de unidades hoteleiras. Mas quando chegar a Copa, isso pode mudar. “Pode ocorrer uma oferta de leitos muito grande quando todos esses empreendimentos começarem a funcionar, em meados de 2014. Nesse caso, as administradoras podem fazer uma ‘guerra’ de preços de hospedagem”, ressalta Rodrigo Naves.

PALAVRA DE ESPECIALISTA

Evandro Negrão de Lima Jr. - Vice-presidente da CMI/Secovi-MG

Vantagens e desvantagens

“O maior atrativo é diversificar investimentos, tornando-se dono de um pedaço de hotel sem precisar comprar ou investir para construir esse empreendimento. É um negócio com grande potencial neste momento, devido à grande procura por hotéis, ao preço das diárias e à proximidade dos grandes eventos. Nesse caso, é um investimento seguro, já que o quarto pode estar ocupado ou não, que o comprador vai continuar recebendo do hotel e a renda será líquida de Imposto de Renda. Como desvantagem, pode-se comprar uma unidade muito cara e ter rentabilidade abaixo da esperada. Alguns lançamentos na Savassi, por exemplo, estão muito caros. Além disso, o investidor está sujeito às leis de condomínio e seu investimento vai flutuar de acordo com mercado, o que representa um risco.”