Síndicos devem entrar na Justiça o mais rápido possível para cobrar dívidas de inadimplentes

Há casos de moradores que passam anos devendo o condomínio sem que os síndicos tomem uma providência efetiva sobre a questão. Mesmo o devedor correndo o risco de ter o apartamento onde mora leiloado, não é difícil encontrar situações como essa. E caso nada seja feito legalmente para cobrá-lo, a dívida pode prescrever, ou seja, ser perdoada. Foi isso o que ocorreu este ano no Rio de Janeiro, onde, em decisão inédita, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou que as dívidas condominiais prescrevem em cinco anos, e não em 10 anos, a partir do vencimento de cada parcela. A decisão foi proferida em processo de cobrança ajuizado contra um morador que devia o condomínio desde junho de 2001, num montante superior a R$ 100 mil.

Segundo o advogado Marcello Vieira de Mello, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello, o entendimento da 3ª Turma do STJ é de que os débitos referentes ao condomínio são dívida líquida constante de instrumento particular. Além disso, o tribunal considerou que o prazo prescricional aplicável é estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5o, inciso I do Código Civil de 2002, que estabelece que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular prescreve em cinco anos.

Conforme o advogado, o que determinou a mudança na fixação do prazo de prescrição foi um novo entendimento jurídico sobre o assunto. “Até então, a Justiça costumava aplicar em suas decisões o disposto no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo geral de prescrição de 10 anos. Entretanto, a ministra do STJ entendeu que essas causas devem ser julgadas à luz de um outro artigo, o 206.”

A decisão põe fim a uma controvérsia que vem desde a edição do Código Civil de 2002. Segundo Marcello, agora, com a decisão do STJ num caso específico, o entendimento é de que o prazo aplicável é o de cinco anos. Com isso, os condomínios que têm credores com prazo superior podem até recorrer da decisão da Justiça, mas não terão muito sucesso. “Com o entendimento agora manifestado pelo STJ, as chances de êxito de um recurso são pequenas”, explica o advogado.

AÇÃO Para que a situação não chegue a esse ponto, Marcello diz que o ideal é que os condomínios busquem ajuizar, imediatamente, as medidas necessárias para cobrar os inadimplentes. “É importante destacar que quando uma ação judicial é ajuizada esse prazo de prescrição é interrompido. Então, após isso, o condomínio não corre o risco de ver o condômino beneficiar-se do prazo prescricional, a não ser que não tome as providências necessárias para dar impulso à ação e a mesma seja extinta.”

A recomendação do advogado é de que se o condômino atrasar seus pagamentos por mais de três meses, o condomínio já tome as providências para cobrá-lo judicialmente. “O condômino que deixa de pagar as taxas condominiais pode sofrer uma cobrança judicial, na qual além do débito principal, serão exigidas as penalidades previstas em lei e na convenção de condomínio, tais como juros, correção monetária e multa, e o devedor corre o risco de ter o apartamento onde mora levado a leilão judicial”, diz Marcello.