E se o síndico não trabalha?

Como gestor do condomínio, o síndico é uma figura representativa que, uma vez eleito em assembleia, assume a obrigação de zelar pelos interesses do edifício, conforme disposto no Código Civil e na convenção. No entanto, há pessoas que ocupam o cargo sem se preocupar em exercer a função de forma ativa. Com isso, negligenciam as questões condominiais. De acordo com a advogada e sócio-proprietária da Sindicon Administração de Condomínios e Imóveis, Juliana Costa Oliveira Miranda, o representante do condomínio deve atuar sempre pelo interesse coletivo. “Lembrando que o síndico acomodado pode trazer prejuízos ao patrimônio de todos, podendo, com isso, se tornar responsável civilmente quando suas atribuições não forem cumpridas de forma adequada”, ressalta.

A advogada explica que a responsabilidade criminal do síndico ocorre quando ele não cumpre as atribuições da função para a qual foi eleito. “Levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção”, explica Juliana. Essa postura pode gerar perdas patrimoniais irreparáveis. Mas é bom lembrar que qualquer prejuízo pela má conduta de administração será assumido pelos condôminos com direito a ação de regresso, a ser movida contra o síndico ou o administrador do condomínio. “Os prejuízos poderão ser de ordem financeira, administrativa, física e patrimonial”.

Ela explica que ação de regresso é o pedido judicial que visa recompensar os moradores que tiveram de arcar com os prejuízos causados pela má gestão do condomínio. “O síndico, pela nova legislação, responde pessoalmente e com o próprio patrimônio nos atos de má conduta administrativa. Contudo, as despesas pela administração equivocada serão, inicialmente, assumidas pelos condôminos, que pedirão o devido ressarcimento ao síndico, por meio de ação judicial”, explica Juliana Miranda.

E não é difícil encontrar moradores insatisfeitos com o trabalho realizado – ou a ausência dele – pelo síndico. Seja por considerarem o valor da taxa condominial alto, pela inoperância dele em relação a obras de manutenção ou até mesmo suspeita de desvio de verbas e obras superfaturadas, entre outras, como observa Juliana Costa. “Nessas situações, consequentemente, vem o interesse pela destituição do síndico”.

Entretanto, o caso é complicado e exige alguns cuidados, como alerta a advogada. Apesar de poder ser destituído a qualquer momento pelos moradores insatisfeitos, desde que haja motivo relevante para isso. “Eles poderão solicitar a destituição do síndico, desde que requeiram por meio de assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos, conforme determina o artigo art. 1.349 do Código Civil.”

AÇÃO

As razões para a não permanência do síndico no cargo devem ser abordadas com cautela, para evitar problemas para o próprio condomínio, ressalta a advogada. “Devendo ser exposto de forma a não agredir a honra e a moral do síndico destituído, para não implicar o condomínio em indenização por danos morais.”

Como especialista na área de gestão de administração condominial, a sugestão de Juliana Costa é que quando o síndico não cumprir devidamente as obrigações administrativas, seja procurado pelos moradores. “No sentido de oportunizá-lo para a renúncia espontânea em caráter de urgência, sob pena de lhe ser atribuída a destituição. Nesse momento, é fundamental que o conselho – fiscal, consultivo ou, deliberativo – seja atuante, bem como os condôminos atentos para que não ocorram maiores prejuízos aos condôminos.”