Na defesa dos direitos

A decisão tomada no Distrito Federal não é novidade em Minas Gerais, conforme o especialista em direito civil e advogado da Moura Tavares Figueiredo Moreira e Campos Advogados, Eduardo Lopes. “A decisão apenas reforça a corrente majoritária adotada pela doutrina e jurisprudência de que o adquirente não é responsável por débitos anteriores decorrentes do fornecimento de serviços”, diz.

Mas antes de decisões como essa, as empresas, principalmente de luz e água, costumavam ignorar esse entendimento e cobravam dívidas vencidas do novo proprietário do imóvel. “Chegavam ao cúmulo de ameaçar de corte de energia ou de fornecimento de água. Com as decisões, as empresas que tomarem atitudes como essas poderão até responder pelos danos que causarem”, diz o especialista em direito imobiliário Marcello Mello.

Agora, segundo o advogado, aqueles que adquirem um imóvel que tem débitos com luz e água, por exemplo, não precisam se preocupar em quitar essas dívidas, podendo exigir das companhias a continuidade do fornecimento. “Eles devem buscar as companhias que vêm cobrando as dívidas e demonstrar sua situação de adquirente do imóvel.”
Caso as concessionárias não aceitem restabelecer os serviços, os prejudicados devem ajuizar ação para obrigar a companhia a religar a luz ou o fornecimento da água. “Bem como para cancelar tal cobrança indevida e até pleitear indenização, se for o caso”, orienta Marcello Mello.

O advogado Eduardo Lopes reforça que quem enfrenta esse tipo de situação deve requerer a abertura de nova unidade consumidora para o imóvel com seu nome. “Ressalta-se que esses débitos anteriores são de titularidade do antigo proprietário ou locatário, sendo este obrigado ao adimplemento, razão pela qual, caso a companhia venha a proceder com a cobrança dessa verba ao novo adquirente ou negar-lhe o fornecimento, deverá procurar o Judiciário.”
O advogado Leandro Pacífico também aconselha que, caso as empresas que prestem serviços essenciais se neguem a fornecê-los voluntariamente, além da Justiça, pode-se recorrer aos órgãos de proteção ao consumidor, como o Procon e a própria ABMH.

Para evitar transtorno, Leandro Pacifico diz que a Associação aconselha sempre ao comprador verificar junto à Cemig e à Copasa – no caso de Belo Horizonte e da maior parte de Minas Gerais – se as contas estão pagas. “Em caso de inadimplência, exigir do devedor a quitação das dívidas ou mesmo abater no preço pago ao vendedor tais quantias.”

Todo cuidado é pouco O especialista em direito civil Eduardo Lopes ressalta que o negócio jurídico de aquisição de imóvel envolve riscos. Sendo assim, a compra deve ser analisada previamente, com toda cautela, “sob risco de se perder o dinheiro de uma vida de trabalho investido num negócio desastroso”, alerta o advogado.

Por isso, ao fechar um negócio é necessário verificar, entre outras questões, se o imóvel tem toda a documentação regularizada, se não há dívidas a ele vinculadas e em nome do vendedor e se ele pertence a quem se diz proprietário, aponta Eduardo Lopes. “Para mitigar os riscos, alguns documentos são imprescindíveis para um bom negócio, como a certidão de propriedade atualizada, negativa de tributos, negativa de débitos condominiais e negativas referente à pessoa do vendedor, tais como perante órgãos públicos, Justiça estadual cível/criminal, Justiça do Trabalho, Justiça Federal e tabeliães de protesto”, aponta.

Outro ponto de fundamental importância está na confecção de um contrato de compra e venda que assegure todos os direitos do comprador, “sem ressalvas, sendo, para tanto, imprescindível a pessoa do profissional do direito. Com tais medidas, é possível reduzir os riscos, mas jamais eliminá-los”, completa Eduardo Lopes.

Modalidades de obrigações

Há, basicamente, duas modalidades de obrigações relacionadas com o imóvel:

» Dívidas decorrentes de obrigação propter rem

Ou seja, que se vinculam ao imóvel e não à pessoa, tal como débitos relativos a condomínio, para os quais, conforme dispõe o artigo 1.345 do Código Civil vigente, o adquirente do imóvel responde pelos débitos pré-existentes a esses vinculados. Também são vinculados ao imóvel os tributos municipais (IPTU), em razão, principalmente, do domínio, motivo pelo qual tais obrigações transferem-se ao adquirente estando vinculados ao imóvel.

» Dívidas derivadas de serviços públicos impróprios e individuais

Cuja obrigação tem natureza contratual, tais como aquelas decorrentes de fornecimento de água, luz e esgoto. Portanto, elas não seguem o imóvel, ou seja, não se vinculam. Nessa hipótese de débitos impróprios, o adimplemento somente pode ser cobrado do contratante que manifesta a vontade de receber esse serviço. A premissa é tão verdadeira que a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que essas despesas, impróprias, são de obrigação do locatário (incisos VIII e XII do artigo 23), por serem de titularidade do contratante, não havendo, por conseguinte, vinculação ao imóvel. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal decidiu sobre a titularidade das dívidas impróprias, que são de responsabilidade do usuário que usufrui da posse do imóvel. Sendo assim, a decisão nada inovou.

Fonte: Eduardo Lopes, especialista em direito civil e advogado da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados