Venda de imóvel financiado é oportunidade para lucrar

Não é de hoje que os imóveis são o investimento preferido de muita gente, ainda mais com o acesso ao crédito imobiliário em alta. Com a demanda aquecida, uma alternativa ficou ainda mais viável: vender o imóvel financiado antes de ser completamente quitado. Para quem está no meio do financiamento e, por algum motivo, deseja vendê-lo, é possível realizar a transação.

O negócio representa grandes vantagens para o proprietário. Ao vender um imóvel com processo de financiamento em vigor, ele imediatamente quita o débito junto ao agente financeiro e tem a possibilidade de auferir algum lucro, de acordo com a valorização do imóvel no período da venda. Para avaliar o imóvel, a diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, explica que são considerados três critérios: análise dos consultores, valor do metro quadrado na região e sistema de amostragem. “Feito isso, o seu valor é atualizado”, diz.

Suponha que uma pessoa compre um apartamento por R$ 150 mil, e tenha pago R$ 30 mil pelo financiamento. Nesse período, o imóvel é valorizado, passando a custar R$ 200 mil. Ao vendê-lo, o proprietário vai receber R$ 80 mil, ou seja, o valor atualizado do imóvel, menos o saldo devedor, de R$ 120 mil.



Para o advogado e diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, a única diferença desse tipo de negócio em relação a outros que envolvem imóveis é que o vendedor se livra da dívida do financiamento no momento da venda, deixando de pagar os juros dali em diante. Já para o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, o vendedor quita sua dívida e ainda apura lucro. “Assim, ele pode financiar outro imóvel com patamar mais baixo de juros.”

NEGOCIAÇÃO Há dois tipos de negociação, que são a venda de imóveis prontos (avulsos) e a de imóveis em construção. “Nos avulsos, com a venda, obrigatoriamente, o seu saldo devedor será quitado”, avalia Eliane. “Já o imóvel em construção, normalmente, quem vende é o investidor e, nesse caso, é feita uma cessão de direitos junto às construtoras, na qual o investidor cede ao comprador os direitos e obrigações assumidos por meio de contrato de promessa de compra e venda, ou seja, o saldo devedor é automaticamente repassado ao comprador.”

O gerente de projetos Túlio Taxdeu Cabral e a advogada Dioni Tavares optaram por vender seu imóvel, no Bairro Ouro Preto, Região da Pampulha, antes de quitá-lo. Apesar de não visar lucro, a necessidade resultou em um bom investimento para o casal. Com a valorização dos imóveis na região, eles puderam negociar o bem com valor muito acima do que foi comprado. “O fato de termos quitado antecipadamente o nosso primeiro financiamento facilitou a aprovação do segundo processo na Caixa, devido ao relacionamento com a instituição”, comemora a advogada.



CUIDADO SEMPRE É BOM

As vantagens que o negócio apresenta não dispensam medidas preventivas no sentido de evitar transtornos relacionados a toda e qualquer transação envolvendo imóveis

Corretor de imóveis da Viva Vida, Noé Crescêncio Silvestre também optou pela venda de imóvel sem estar com o financiamento quitado. De acordo com o corretor, no caso de empreendimentos na planta, além de ser um bom investimento, que precisa de um pequeno sinal no início, pode ser usado mais tarde, caso haja necessidade, como moradia.

Nesse caso, para quem quer entrar nesse negócio como investidor, o que importa é a rentabilidade que se pode obter. De acordo com Lúcio Delfino, isso vai depender da valorização do imóvel e da taxa de juros do financiamento. “Considerando uma valorização de 20% ao ano no imóvel e uma taxa de juros de 8% ao ano + 2% da TR (índice de correção monetária utilizado nos financiamentos do SFH), ele teria um lucro de 10%. Essa rentabilidade é baseada na taxa de juros do financiamento, nas demais despesas e no fôlego do mercado imobiliário”, diz.

Noé também coloca tudo na ponta do lápis para obter uma estimativa sobre quanto pode ser a rentabilidade de quem compra um imóvel na planta e o vende antes de quitar o financiamento. No caso de um empreendimento de R$ 130 mil, ele diz que é necessário como sinal, aproximadamente, 1% do valor do imóvel, mais R$ 500 referentes à taxa de abertura de cadastro (TAC) – isso para imóveis de até R$ 150 mil. Além disso, são pagas parcelas fixas até a entrega das chaves, quando é necessário desembolsar cerca de 10% do valor do imóvel. “Quando ele estiver pronto, a lucratividade estimada será de 25% a 35%”, avalia.

Entretanto, o investidor deve levar em consideração outras despesas inerentes ao negócio, que podem comprometer, e muito, a rentabilidade final, conforme alerta Lúcio Delfino. Entre essas variáveis estão tarifas bancárias para concessão do financiamento, prêmios com o seguro habitacional obrigatório (financiamentos do SFH), além de ITBI e registro do contrato no cartório de imóveis. “Há ainda a comissão de venda ou corretagem a ser paga ao corretor de imóveis ou imobiliária que vender o bem – em torno de 6% do valor da venda –, custos com taxas condominiais e IPTU entre a entrega da unidade e a venda, e eventuais investimentos extras no imóvel, como acabamentos e armários”, acrescenta.

RENTABILIDADE A diretora da Apogeu Netimóveis, Eliane Tito Henriques, diz que, para o imóvel usado, a rentabilidade vai depender da situação do mercado no momento da venda. “Já em se tratando de imóveis em obras, as construtoras fazem os cálculos dos custos do investimento e repassam suas tabelas de vendas.” A rentabilidade vai ser o produto do rendimento do imóvel, abatendo-se a amortização realizada, incluindo encargos, juros e correção, como acrescenta o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Ariano Cavalcanti. Mas ele avisa que, para que a negociação seja bem-sucedida, quem adquire um imóvel com financiamento já contratado precisa tomar alguns cuidados. “Devem ser verificados, junto ao banco financiador, o saldo devedor atual, a prestação atual e a real possibilidade de validar junto ao banco o repasse do financiamento ao novo comprador.”



PALAVRA DE ESPECIALISTA
Formas de pagamento, por Lúcio Delfino - advogado e diretor da ABMH

"A venda de um imóvel com financiamento ou consórcio em andamento pode ser feita pelo proprietário/mutuário/consorciado a qualquer momento, como se o imóvel estivesse livre e desimpedido. Funciona assim: se o comprador utilizar recursos próprios, ele quita o financiamento com o banco ainda em nome do vendedor e, em seguida, – depois da baixa da hipoteca ou do registro do termo de quitação (quando alienação fiduciária) –, faz a escritura pública de compra e venda. Nessa hipótese, o mais comum é que o comprador dê como entrada o valor necessário para a quitação do financiamento e faça o pagamento do restante na outorga da escritura. Mas tudo isso é livre, pode ser pactuado da forma que as partes preferirem. Se o comprador se valer de FGTS, o financiamento do vendedor é quitado por meio dos recursos do FGTS do comprador. Nessa hipótese, não há necessidade de aguardar a baixa da hipoteca, já que o próprio contrato de compra e venda autoriza a baixa. O único desconforto, principalmente para o quem vai comprar o imóvel com recursos próprios é que terá de aguardar a baixa da hipoteca para registrar a escritura pública de compra e venda, o que pode demorar de três a quatro meses."