Aumenta procura por empréstimos bancários para refinanciamento do imóvel

Home equity, Crédito aporte, Crédito mais conquista ou Refinanciamento imobiliário. São vários os nomes para um mesmo serviço, que consiste no empréstimo bancário em que se dá o próprio imóvel como garantia da operação. A modalidade está crescendo no Brasil. A Caixa Econômica Federal (CEF) registrou, em dezembro, quase R$ 2 bilhões em saldo de operações contratadas pelo Crédito aporte Caixa. Um crescimento de 506% em relação a 2010.

O banco já conta com mais de 12,6 mil clientes, com valor médio de contratação de aproximadamente R$ 130 mil. Para este ano, espera atingir o volume de R$ 5 bilhões em saldo na operação. Segundo Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da CEF em Minas, o produto é muito procurado por ser destinado a pessoas físicas e com juros baixos, a partir de 1,35% ao mês. “Quem tem dívida com juros mais altos, seja no cartão de crédito, cheque especial ou outros, tem recorrido ao refinanciamento como forma de trocar um dívida cara por uma mais barata”, revela.

Também há quem refinancie o imóvel para pagar o estudo dos filhos ou adquirir bens. Além disso, atrai empreendedores autônomos e sócios de empresas em busca de capital para expandir ou melhorar o negócio. “Se um empresário quer fazer um investimento de R$ 500 mil e só consegue R$ 300 mil como pessoa jurídica, pode conseguir o restante como pessoa física. O refinanciamento é uma boa opção”, avalia Flávio.

Eduardo Coutinho, coordenador do curso de administração do Ibmec, aconselha ter cautela antes de recorrer a um empréstimo. “Se for refinanciar para bancar o consumo não aconselho, porque não estará ampliando seu patrimônio e podem surgir repercussões comprometedoras. Mas, se vai trocar uma dívida com juros altos por essa, com juros menores, ou investir num negócio que está crescendo, aí sim, é interessante.”

AVALIAÇÃO

Na análise de crédito do interessado há dois limitadores: o valor do imóvel e a capacidade de pagamento do solicitante. “O primeiro passo é determinar qual o valor máximo que poderá ser emprestado, de acordo com os ganhos do solicitante. É importante avaliar a capacidade de pagamento para que não seja necessário recorrer à garantia, que é o bem. Num segundo momento, um engenheiro faz a avaliação do imóvel. O banco empresta até 70% do valor avaliado. Digamos que o imóvel valha R$ 200 mil. Ele poderá solicitar até R$ 140 mil. Mas, se pela análise da documentação e dos ganhos considerarmos que o teto para o cliente é de R$ 100 mil, esse é o montante máximo que será liberado”, avisa.

Crédito mais barato
Empréstimo solicitado não precisa ser destinado unicamente para a compra de um imóvel, podendo ser utilizado da forma que o cliente quiser. Porém, é preciso cautela

Não há limite máximo para o valor do empréstimo ou do imóvel. A exigência é que o cliente solicite ao menos R$ 20 mil e o bem tenha valor de ao menos R$ 30 mil. Mesmo o imóvel ocupado, residencial ou comercial, pode ser oferecido como garantia. Mas a propriedade deve estar livre de quaisquer ônus, não podendo haver nenhum gravame em sua ficha.

O prazo máximo para pagamento é de 15 anos, mas a dívida pode ser liquidada a qualquer momento, com o abatimento dos juros. Mesmo pessoas com o nome em cadastros de restrição de crédito podem conseguir o empréstimo e os casos são avaliados separadamente. A modalidade é indicada para profissionais liberais, empreendedores de micro e pequeno portes e também para quem quer trocar dívidas altas por outras com juros menores.

Para Flávio Faria Felicíssimo, gerente regional da Caixa Econômica Federal em Minas Gerais, essa é uma característica importante do Crédito aporte. “Ao contrário do financiamento, em que o valor é obrigatoriamente destinado à compra do imóvel, esse produto não tem destinação específica. Pode ser usado como o cliente quiser. O imóvel fica como garantia da operação. Terrenos também são aceitos”, diz.

Como tem uma garantia concreta, os bancos oferecem um prazo mais elástico e juros menores. E querem emprestar. Evidentemente, o risco é não conseguir pagar as parcelas e perder o imóvel. Com um dia de atraso o banco já pode ir à Justiça e reivindicar a posse. O Santander também oferece esse serviço desde agosto de 2008, ao qual batizou de Crédito mais conquista. O banco oferece a possibilidade de o cliente compor renda com terceiros. O Bradesco aceita imóvel próprio ou de terceiros como garantia.

AMORTIZAÇÃO

São dois sistemas de amortização disponíveis para o produto: Tabela Price e Sistema de Amortização Constante (SAC). O primeiro tem juros decrescentes, ao passo que as amortizaçoes crescem, de tal modo que a soma dessas duas parcelas se mantenha sempre igual. Já no SAC, a cada pagamento de parcelas referentes ao refinanciamento de imóveis, o valor da dívida diminui de acordo com uma variante denominada “amortização”. Ela é usada como referência para que o valor devido caia de maneira uniforme, assim como valor da taxa de juros aplicada ao empréstimo.

Tenha em mãos

Os documentos exigidos na análise de crédito variam de acordo com a instituição financeira, mas podem incluir:

» Documentação básica
(RG e CPF – cópia simples; comprovante de residência – cópia simples; proposta de financiamento e opção de compra e venda – com todos os campos preenchidos; declaração pessoal de saúde – original (preenchido e assinado de próprio punho); simulação Custo Efetivo Total (CET) – original assinado pelo cliente).

» Comprovação do estado civil (solteiro – basta preenchimento da proposta de financiamento, casado – certidão de casamento, cópia simples; casado no exterior – certidão de casamento atualizada, notarizada, com visto consular; viúvo –  certidão de casamento atualizada, constando a averbação do óbito ou certidão de casamento e o atestado de óbito – cópia simples; união estável – declaração do estado civil assinada pelos proponentes; divorciado/separado – certidão de casamento atualizada, constando averbação do divórcio ou certidão de casamento e processo de divórcio – cópia simples).

» Assalariado fixo (último holerite – casal, se for o caso – cópia simples; se tiver renda variável – apresentar os três últimos holerites – cópia simples; declaração do IR (último exercício) – cópia simples; carteira profissional – foto, qualificação civil, contratos de trabalho, última alteração salarial, cópia simples).

» Autônomo, prestador de serviço e profissionais liberais (declaração do IR do último exercício – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente – casal, se for o caso – cópia simples; declaração do proponente identificando a situação profissional, como contrato de prestação de serviço e/ou declaração de categoria profissional e/ou RPA – cópia simples); comerciante, industrial, firma individual ou microempresário (declaração do IRPF último exercício – cópia simples; contrato social e última alteração contratual ocorrida – cópia simples; dois últimos meses do extrato de conta-corrente PF – casal, se for o caso – cópia simples).