Proprietário e inquilino obedecem a uma série de exigências para que a relação seja harmoniosa

“Era uma casa muito engraçada, não tinha teto não tinha nada…”. Na letra de A casa, Vinicius de Moraes descreve uma moradia que, certamente, não poderia ser alugada. Manter o imóvel em bom estado para uso é a primeira e principal obrigação do proprietário. A conservação precisa ser digna de habitabilidade.

Fiação desgastada, por exemplo, é um problema comum nos imóveis mais antigos. “Geralmente, esses fios são de pouca espessura e não aguentam a carga. Com o passar do tempo, se desgastam. É um vício de responsabilidade do proprietário, pois é uma questão que precede a entrada do locatário”, observa Ricardo Mendes, superintendente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG). Infiltração, outro problema que acomete tanto os imóveis antigos quanto os novos, também é de responsabilidade do dono.

Além de questões como manutenção do imóvel, há uma série de outros deveres e obrigações das duas partes. Despesas administrativas, como taxa de confecção de cadastro, são de responsabilidade do proprietário, assim como pagar todos os impostos e taxas. No entanto, a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, permite que essa responsabilidade seja transferida ao inquilino, desde que conste do contrato de locação.

Durante o período em que o inquilino ficar no imóvel, ele tem que se responsabilizar por todas as ocorrências ordinárias, como manutenção de equipamentos.

Ao dono do imóvel cabe o pagamento das despesas extraordinárias, como reforma do edifício e pintura da fachada. Já o fundo de reserva é sempre de responsabilidade do locador, que não pode transferir o pagamento ao inquilino nem por contrato. Quando o fundo de reserva for usado para alguma reforma extraordinária, a reposição dos valores também será de responsabilidade do proprietário.

Aluguel pago em dia
Cuidar para que o imóvel permaneça nas mesmas condições em que foi encontrado é uma das muitas responsabilidades do locatário, assim como comunicar qualquer irregularidade

Como em todo contrato bilateral, há direitos e deveres para os dois lados. O inquilino tem como principal obrigação pagar pontualmente os aluguéis e encargos da locação. E, ainda, usar e cuidar do imóvel como se ele fosse próprio, principalmente pintura interna e integridade dos vidros. Até porque, terá de devolvê-lo nas mesmas condições de quando entrou.

Em caso de dano no imóvel, que não seja de responsabilidade do inquilino, ele deve comunicar ao proprietário. Se este não tomar uma atitude, o locatário pode solicitar um abatimento proporcional do aluguel. E, depois de 30 dias sem solução, pode requerer até o cancelamento do contrato, com o pagamento da multa de rescisão pelo locador.

O contrato residencial tem especificidades próprias, que o distinguem do comercial ou daqueles firmados por temporada, como prazo mínimo de locação de 30 meses. Até permite-se um contrato menor, mas, nesse caso, a denúncia vazia, em que o proprietário pede a devolução do imóvel sem justificativa, só poderá ser exercida depois de cinco anos e o reajuste deverá ser o contratual. A exceção ocorre quando é para uso próprio, de ascendente ou de descendente. Quando o contrato é de 30 meses, a denúncia vazia pode ser realizada ao término desse prazo. Outra regra válida para qualquer contrato é que qualquer uma das partes pode pedir na Justiça, revisão dos valores pagos depois de três anos.

No contrato por temporada, o aluguel e encargos podem ser cobrados antecipadamente e o prazo máximo é de 90 dias. Nas demais formas de locação não existe prazo máximo. “O ideal numa locação temporária é visitar o imóvel antes ou pedir a alguém de confiança para fazê-lo. Assim, evita-se o susto de levar gato por lebre”, esclarece Ricardo Mendes, superintendente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG).

DOCUMENTAÇÃO

Todo acordo entre as partes, como reformas na área interna do imóvel, deve ser documentado por escrito. Uma obra sem autorização pode representar o cancelamento do contrato e o proprietário pode, ainda, exigir que se desfaça tudo o que foi feito.

Isso também vale para exceções ao contrato. Muitos proíbem a sublocação do imóvel no todo ou em partes, mas isso pode ser negociado. “Se o inquilino tem uma vaga de garagem que não vai precisar, pode muito bem solicitar ao proprietário ou à imobiliária uma autorização para sublocar a vaga. Com a permissão, não haverá qualquer problema”, esclarece Fernando Júnior, vice-presidente das administradoras de imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais.

Um descumprimento de leis ou normas do contrato pode implicar o despejo do inquilino. “Mas o locador terá de provar, na Justiça, essa desobediência ao contrato”, reitera Fernando.

Obrigações

Locatário:

- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis
- Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, devendo tratá-lo como se fosse seu
- Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos
- Restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
- Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento por escrito do locador
- Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante  combinação de dia e hora
- Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano cuja reparação a este incumba

Locador:

- Entregar o imóvel alugado em bom estado
- Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel
- Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
- Fornecer recibo discriminado das importâncias pagas pelo locatário
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver
- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio
- Pagar os impostos e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato

O que diz a lei

- A comprovação de renda deve ser feita tanto no início quanto na renovação dos contratos.
- O fiador tem o direito de exonerar-se de suas obrigações, mas permanece responsável pela fiança por 120 dias depois da comunicação de desligamento do contrato.
- Em caso de contratos que dispensam fiador/seguro-fiança, o locatário pode ser sumariamente despejado se ficar inadimplente.
- A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária.
- Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária.
- Em caso de separação, fica responsável pelo contrato de locação o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Válido apenas para imóveis residenciais.
- Se o casal se separar, o fiador pode exonerar-se das suas responsabilidades até 30 dias depois da comunicação da separação. Mas ainda é responsável pela fiança por seis meses.