Consumidor deve se cercar de cuidados antes de adquirir um imóvel na planta

A compra de um imóvel na planta pode significar um preço mais em conta. Entretanto, o sonho da casa própria pode se transformar em pesadelo. Não são raros os casos em que o cliente paga o apartamento, executa todo um planejamento para ocupá-lo e no fim das contas não recebe o bem no prazo estipulado pela construtora.

O mesmo ocorre com o financiamento. O imóvel está pronto, mas não cumpre as normas construtivas exigidas e aí são necessárias intervenções para conseguir o habite-se para ocupá-lo. Há também casos em que a empreendedora declara falência e a situação se complica para os compradores, como ocorreu com a Encol no fim dos anos 1990.

O boom imobiliário dos últimos anos e a escassez de mão de obra se refletem diretamente nesses resultados, atesta Luciano Maciel Monteiro Luehring, administrador de condomínios da Exata Administração, Consultoria e Serviços Ltda: “Comprei um apartamento e a previsão de entrega era outubro de 2008, mas só recebi o imóvel em janeiro de 2012.”

Marcos Costa de Andrade, administrador de empresas, comprou um imóvel em novembro de 2009. A intenção era se casar em 2010. A entrega seria em novembro daquele ano, mas até o momento ainda não recebeu o apartamento, no Bairro Cabral, em Contagem, na Grande BH. Ele adiou o casamento para 2011 e recebeu em meados daquele ano um comunicado de que o imóvel seria entregue no fim do ano passado. Só que, até o momento, não tomou posse, mesmo tendo pago o apartamento à vista.

Um dos casos mais conhecidos de comprar e não receber foi o dos prédios na Rua Clorita, apelidados de “torres gêmeas”, no Bairro Santa Tereza, Região Leste da cidade. A construtora Encol faliu e quem pagou ficou no prejuízo. Posteriormente, os apartamentos dos dois edifícios foram ocupados por sem-teto. Um mesmo imóvel foi vendido para até três pessoas. De acordo com Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários (ABM), é preciso voltar um pouco no tempo: “A quebra da Encol foi um marco na legislação. Era uma das maiores do país e faliu por má gestão e gestão fraudulenta”.

Segundo Pacífico, ao comprar um imóvel a pessoa deve preferir aquele registrado como patrimônio de afetação, ou seja, o empreendimento destacado do patrimônio da empresa incorporadora, que não poderá ser utilizado para leilão e pagamento de dívidas no caso de falência, uma vez que ele não se confunde com o patrimônio geral da incorporadora. Os compradores assumem a obra e passam a tocá-la, de acordo com a Lei de Incorporação (Lei 4.591/64).

Para empreendimentos que não seguem os princípios do registro de patrimônio de afetação e a empresa faliu, Pacífico indica localizar os demais compradores e formar uma comissão para tentar finalizar a obra. Esse custo deverá ser rateado. Contudo, pode haver pessoas no grupo que não queiram a continuidade da obra e sim satisfazer seus créditos por meio de bens da empresa: “A devolução do dinheiro é também um direito. Entretanto, o melhor é tentar o término das obras, uma vez que a devolução envolve processo judicial, acionamento do Ministério Público e uma empreendedora em processo de falência não fará um acordo facilmente”.

Outra decisão importante, a Súmula 83 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), determina que o contrato de promessa de compra e venda é suficiente para comprovar a propriedade de um imóvel. “Foi uma súmula publicada na época da Encol, estimulada pelo grande número de pessoas que tentavam reaver os imóveis. Isso garante que, se houver tentativa de incorporá-lo à massa falida para fins de pagamentos a devedores, o comprador pode entrar com embargo para tentar excluir esse bem da penhora.”

Razão em primeiro lugar
A compra de um apartamento requer muito mais do que a realização de um sonho. É preciso que o interessado avalie bem se o imóvel é compatível com o que ele procura

Ao fechar um negócio de compra de imóvel, o interessado deve observar bem as cláusulas do contrato, mas também deve planejar e ter certeza de suas condições financeiras e o atendimento das suas necessidades. “Ocorre que as pessoas, ao comprar um apartamento, fazem sonhos: vão sair do aluguel, vão se casar e fazem todo um planejamento. Mas acabam ficando no sonho e relevam a racionalidade na hora decisiva. É preciso observar, além do aspecto legal, fatores como o trânsito, se o local é próximo do seu trabalho, a estrutura do bairro, critérios que facilitem o acesso, os índices de violência. São fatores de racionalidade”, explica o administrador imobiliário Luciano Maciel Monteiro Luehring.

O interessado deve verificar também o perfil da edificação e se o valor disponível para a compra é compatível com o que ele procura. O poder aquisitivo não acompanha a valorização do mercado imobiliário. O crédito está facilitado e há comprometimento da renda.

Tudo isso colocado, segundo Luehring, o próximo passo é procurar construtoras com capacidade financeira para honrar os compromissos. “Quem compra imóvel na planta provavelmente não receberá na data. Com a facilidade de crédito, tudo que se lança é vendido. A demanda é gigante. As construtoras têm vários empreendimentos e há escassez de mão de obra. Muitas vezes, contratam pessoas sem qualificação, o que gera problemas de execução dos projetos. Isso pode levar à não aprovação do habite-se ou do projeto do corpo de bombeiros. Aí, o comprador não consegue registrar o imóvel no cartório nem financiar esse bem, ficando sem receber as chaves.”

Existem muitos contratos com cláusulas leoninas. “As construtoras padronizam contratos nos quais se blindam. Geralmente, colocam prazo de carência de 180 dias e uma multa de 1% do valor do imóvel. E o planejamento de recepção do imóvel se torna flexível”, observa Luehring.

MARGEM DE SEGURANÇA

Ele comprou um apartamento no Bairro Nova Granada, Região Oeste de Belo Horizonte, com previsão de entrega em outubro de 2008 e só foi receber o imóvel em janeiro de 2012. Casou-se em novembro de 2010. Todo o planejamento foi ineficaz, mesmo com a margem de segurança de um ano da data da entrega. “As cláusulas do contrato são totalmente favoráveis à empreiteira. A multa era contratual e não para pagar o meu aluguel. Era por descumprimento de acordo e não como reparação.”

Houve problemas na execução do projeto e o habite-se só foi regularizado no fim de 2011. “Na época, a construtora foi comprada por um grupo e, junto com os demais moradores, conseguimos um laudo pericial, sendo que 70% já receberam as unidades e o restante está em fase de conclusão e financiamento. Houve muitos problemas durante a vistoria feita antes de conceder financiamento e foi solicitada a realização de reparos. Foi preciso acionar a construtora. Muitos receberam os apartamentos, mas as áreas comuns não foram entregues ao condomínio em função de vários vícios e desvios de construção”, explica Luehring.

A assembleia de implantação do condomínio exigiu que a construtora se responsabilizasse e executasse as obras de reparação. O procedimento normal é uma notificação extrajudicial listando os problemas. A construtora tem que apresentar um cronograma das obras, para que o síndico possa receber essas áreas comuns.

Fique de olho
Dicas para comprar o imóvel na planta com segurança:

- Dar preferência ao imóvel registrado como patrimônio de afetação, que garante a entrega do bem em caso de falência da incorporadora

- Procurar no cartório o registro de incorporação, que é a matrícula do imóvel, e pedir uma cópia

 

- Avaliar se a propaganda do apartamento é compatível com a proposta registrada

 

- Procurar se informar se o imóvel não tem dívidas

Fonte: Leandro Pacífico, advogado da Associação Brasileira de Mutuários (ABM)