Vendas de imóveis estão reaquecidas

Ao anunciar a queda de juros no financiamento da casa própria, na semana passada, a Caixa Econômica Federal provocou um rebuliço no mercado de imóveis. O setor vinha demonstrando certo desaquecimento e alguns empreendimentos já reduziam o ritmo das obras. De uma forma geral, o mercado e os consumidores receberam a notícia de bom grado e a esperança é que, como ocorreu com os juros bancários para empréstimos pessoais, outras instituições acompanhem a proposta da Caixa.

Entretanto, quem comprou imóveis antes da resolução, que vigora a partir deste mês, não poderá refinanciar seu débito, segundo o gerente regional da Caixa em Minas, Marivaldo Araújo Ribeiro. “Não há como reduzir a precificação nem romper contrato”, adianta.

Segundo o advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico, a maior parte dos financiamentos da Caixa tem origem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Ele acredita que essa mesma fonte de recurso deva ser utilizada para a redução de juros do financiamento da casa própria.

Com as novas condições de financiamento, os juros estão variando de 4,6% a 9% ao ano, conforme a modalidade de empréstimo. Essas taxas poderão ser obtidas nas agências da Caixa (em todos municípios) e nos feirões da casa própria, realizados a partir desta sexta-feira até o dia 10 de junho em 13 cidades. “O anúncio veio às vésperas da 8ª edição do feirão (que em BH vai até domingo), num momento em que o mercado está desaquecido. O governo quer que o mercado imobiliário volte a ser o carro-chefe do crescimento do país e, para isso, precisa de novos financiamentos. Se permitir a migração do contrato antigo para um novo, com juros mais baixos, será apenas uma troca de dívidas. É preciso esperar a publicação da resolução para ver sua abrangência.”

O Banco Central já havia decidido pela portabilidade de dívidas. “O cliente que financiou um imóvel em uma instituição pode migrar sua dívida para outra em que os juros são menores”, diz o advogado. Entretanto, na prática isso não ocorreu. “Talvez , agora, a sociedade passe a cobrar para que a lei saia do papel e se torne viável.”

OUTROS BANCOS

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), Evandro Negrão de Lima Júnior, vê o anúncio da Caixa de forma positiva para o mercado. “Essa redução inclui no mercado grande número de novos compradores de imóveis.” Ele acredita que haverá desdobramentos no setor bancário privado e será um fator que manterá esse mercado aquecido.

Para Alexandre Barbosa, diretor de crédito imobiliário da Construtora Habitare, haverá um reaquecimento das vendas de imóveis. Ele explica que o cliente pode fazer o financiamento diretamente com a construtora e, posteriormente, migrar parte do débito para uma instituição financeira estatal ou privada. “Temos incentivado o financiamento pela Caixa.”

O diretor da Habitare diz que ainda é cedo para uma avaliação mais ampla, mas acredita que a redução deva atingir todas as classes sociais, inclusive os financiamentos fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), aqueles com avaliação acima de R$ 500 mil. Ele se mostrou bastante otimista e diz que, de certa forma, os empreendedores já se preparam para o incremento no financiamento do crédito imobiliário.

Crédito para todos
Possível comprador pode acessar o site da Caixa e fazer uma simulação para ver o valor máximo de financiamento que poderá contratar

Marivaldo Araújo Ribeiro, gerente regional da Caixa Econômica Federal, explicou que quem fez financiamento anterior à resolução não poderá migrar para o novo sistema. De acordo com o gerente, atualmente há duas formas de financiamento de imóveis pela instituição: o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), para imóveis de valor mais elevado; e por meio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para imóveis de até R$ 150 mil, em Belo Horizonte, até R$ 100 mil, na região metropolitana e cidades com população acima de 200 mil habitantes, e de R$ 80 mil para os demais municípios, desde que a renda não ultrapasse R$ 5 mil mensais. Nesse caso, se enquadram no programa Minha casa, minha vida.

Nesse programa, o cliente pode financiar diretamente com a Caixa ou entrar na parceria entre a instituição e as prefeituras, que é o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). O município participa aprovando algumas leis como isenção de Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (IBTI), Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre Serviço de Qualquer Natureza (ISQN), esse último para a construtora. Funciona assim: a Caixa contrata a construção e a acompanha até o fim. Quando os imóveis estiverem prontos, a prefeitura indica as famílias, que deverão ter renda inferior a R$ 1,6 mil ou que sejam moradoras em áreas de risco ou que tenham mulheres como chefes de família. Essa possibilidade foi viabilizada pela Portaria 610, do Ministério das Cidades.

Para fazer uma simulação, o possível comprador de um imóvel pode acionar o site da Caixa, onde encontrará um simulador. Depois, informar sua renda e a cidade onde quer adquirir o bem. Assim, saberá qual o valor máximo de financiamento oferecido pela instituição ou o valor do imóvel que poderá adquirir.

CHANCE

A grande oportunidade pode estar no feirão da Caixa, que começou nesta sexta-feira e vai até domingo, em que estarão presentes várias construtoras e funcionários da própria instituição, que vão orientar os interessados. Marivaldo alerta que a compra não deve ser feita por impulso. “É bom comparar preços, visitar o imóvel e pensar bem antes de fechar o negócio. Afinal, será a futura moradia de sua família.”

Em 25 de abril, a Caixa anunciou a redução das taxas de juros voltadas a financiamento imobiliário em até 21% pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio da Tapai Advogados, em São Paulo, um dos problemas que geraram o boom imobiliário e o desajuste de mercado, com epidemia de atrasos e descumprimentos contratuais das incorporadoras, foi uma grande injeção de dinheiro, com o lançamento do programa Minha casa, minha vida em 2008, e abertura das empresas na bolsa, em 2007.

“Apesar de ser uma excelente notícia para quem pretende comprar um imóvel financiado, há o risco de que a facilitação do crédito e maior oferta de dinheiro possam gerar ainda mais atrasos em um futuro próximo”, alerta Tapai. A preocupação é que as empresas poderiam aumentar o número de vendas além da capacidade de construção.