Imóvel bem cuidado

Manutenção em dia dá ao imóvel maior vida útil

Uma edificação bem preservada evita prejuízos com reformas muito grandes

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postado em 25/05/2012 12:50 / atualizado em 25/05/2012 13:31 Humberto Siqueira /Estado de Minas
Especialistas recomendam reparos periódicos como forma de prevenir o desgaste na infraestrutura predial - Euler Júnior/EM/D.A Press Especialistas recomendam reparos periódicos como forma de prevenir o desgaste na infraestrutura predial

O tempo passa, as tendências mudam, mas o cuidado com a casa deve ser constante. Mais do que se adequar à moda, reformas periódicas ajudam a conservar a estrutura do lar. Além de promover a valorização do bem no mercado imobiliário, esse zelo vai acarretar aumento da vida útil da edificação, melhoria no desempenho de equipamentos e instalações em geral, além de garantir a segurança, o conforto e a economia para o proprietário e para todos os indivíduos que utilizam o imóvel.
Segundo o arquiteto Jomar de Mello, “o cuidado com a casa deve ser constante. Deixar o imóvel muito tempo sem interferência pode gerar prejuízos, pois, futuramente, o ambiente demandará uma grande reforma, de investimento mais alto”, garante.

A Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, interpreta a evolução progressiva de custos de manutenção, considerando os custos relativos à fase em que é aplicada. De acordo com Sitter, idealizador dessa fórmula, o adiamento de uma intervenção de manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão exponencial de base cinco. Se a realização de uma intervenção no primeiro ano for de R$ 1 mil, no segundo ano será de R$ 5 mil, no terceiro R$ 25 mil e assim por diante, segundo a equação tx = 5(x-1).

A reforma ou manutenção sem o acompanhamento de um profissional também costuma sair mais cara. “O arquiteto vai fazer um planejamento das intervenções e um cronograma físico e financeiro, além de evitar desperdícios e programar as compras dos materiais de forma escalonada. Com intervenções programadas de tempos em tempos, os moradores também poderão se adaptar melhor. Não precisarão, necessariamente, sair de casa, o que geraria mais custos com um aluguel”, ensina.

PREVENÇÃO

De acordo com Jomar, é preciso que se entenda a manutenção preventiva como um investimento a ser feito em um bem. “Esse investimento propiciará maior vida útil, maior durabilidade e menores gastos com a manutenção corretiva do imóvel”, diz.

Outro ponto a ser considerado são os fatores climáticos. Quando a reforma durar mais de quatro meses, será preciso pensar na possibilidade de chuva e estabelecer prioridades. Com um bom planejamento em mãos, os funcionários são melhor orientados, o serviço é feito mais rápido e há menos despesa com a própria mão de obra.

O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) tem uma tabela que estabelece a periodicidade da manutenção preventiva e da inspeção para diversos sistemas, equipamentos, instalações e componentes de uma edificação, que pode ser bastante útil aos síndicos e proprietários.

Refresco no imposto
Benfeitorias declaradas à Receita Federal elevam o valor do imóvel na hora da venda

O arquiteto Jomar de Mello lembra que, mesmo quando revestida por pedra, parede pode sofrer infiltração - Arquivo pessoal O arquiteto Jomar de Mello lembra que, mesmo quando revestida por pedra, parede pode sofrer infiltração
As anomalias construtivas têm, basicamente, quatro fontes originárias: internas, externas, naturais e funcionais. Internas são aquelas causadas por irregularidades de projeto, de execução, dos materiais empregados ou da combinação desses fatores. Por exemplo, as infiltrações, trincas, portas empenadas, insuficiência de vagas de garagem e outros problemas, sejam eles aparentes ou ocultos. A responsabilidade de reparo é do construtor, desde que o imóvel esteja dentro do prazo de garantia estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor, que é de cinco anos.

As causas externas são provenientes da intervenção de terceiros no edifício, tais como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em partes da edificação, vandalismo e outros. A reparação é de responsabilidade do causador dos danos. As causas naturais são provenientes da imprevisível ação da natureza, tais como descargas atmosféricas excessivas, enchentes, tremores de terra, entre outros. A reparação dos danos fica por conta do proprietário. Para evitar surpresas, é recomendada a aquisição de um seguro para o bem.

E, por fim, as anomalias funcionais, devidas ao uso inadequado, da falta de manutenção e do envelhecimento natural da edificação, como desgastes dos revestimentos e fachadas, incrustações, corrosões e pragas urbanas. A responsabilidade de reparação dos danos é do proprietário.

Também é importante ficar atento aos equipamentos do edifício. O sistema de irrigação automático dos jardins pode ser responsável por grande desperdício de água, ou as motobombas de recalque, que podem desperdiçar energia elétrica caso estejam desreguladas.

O arquiteto Jomar de Mello chama a atenção para uma característica de Minas Gerais: o revestimento com pedras. “O mármore e o granito são muito porosos, podendo infiltrar água. Outra questão é o uso de selante, já que é uma camada muito fina e precisa ser reforçada vez por outra”, pondera.

IMPOSTO

Uma forma de obter mais vantagem econômica com reformas é declarar os gastos no Imposto de Renda. Não é dedutível, mas as benfeitorias devem ser declaradas, pois elas aumentam o valor do imóvel. Consequentemente, isso reduz o valor de imposto a ser pago em caso de venda, no momento da apuração do ganho de capital. Contudo, é fundamental guardar todos os comprovantes de pagamento de despesas com benfeitorias, como recibos e notas fiscais.

Em termos práticos, se você tem um imóvel declarado para a Receita pelo valor de R$ 200 mil e gastou R$ 50 mil em reforma, caso venha a vender o imóvel por R$ 500 mil, terá de pagar o imposto calculado sobre R$ 250 mil, em vez de R$ 300 mil.

Segundo a contadora Cátia Cristina Ribeiro Ferreira, se o contribuinte utilizar o produto da venda na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias, ficará isento de IR sobre o ganho de capital, conforme previsto no artigo 39 da Lei 11.196, de 21/11/2005. “Nesse caso, deduz-se na sua integralidade o valor apurado do ganho de capital e o contribuinte fica isento do pagamento de IR”, esclarece.

Se o contribuinte utilizar somente parte do produto da venda para compra de outro imóvel no prazo de 180 dias, ficará sujeito ao pagamento do IR somente da diferença, devendo obedecer aos fatores de redução estabelecidos na Instrução Normativa da RFB 599, de 28/12/2005, de acordo com a Lei 11.196, de 21/11/2005, artigos 38, 39 e 40. Ou seja, o uso parcial do produto da venda na aquisição implica pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada.

Tags: reformas

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