Suporte jurídico e conhecimento de comercialização é essencial para quem opta por permuta

No caso da permuta financeira, o advogado Ricardo Alvim diz que, apesar de usualmente ter essa denominação, não é, verdadeiramente, uma permuta, mas sim uma operação societária com participação do proprietário do terreno nos resultados obtidos pelo empreendimento. “É entendida como uma operação de maior risco e com melhor perspectiva de ganho para o proprietário do terreno.”

Nesse caso, deve-se ter ainda mais cautela antes de fechar o negócio, segundo o advogado. “Na permuta financeira é recomendável que, além do suporte jurídico, o proprietário do terreno detenha conhecimento de administração de obra e de comercialização das unidades de empreendimento imobiliário, ou busque o apoio de profissional capacitado.”

Além dessa modalidade, a permuta pode ser total – em unidades autônomas –, parcial – que tenha parcela em dinheiro – ou por outros bens, que podem ser objeto de comercialização, como detalha o advogado Ricardo Alvim. “Entende-se que, com esses tipos de permuta de terreno, o proprietário possa alcançar valor final em montante superior ao que alcançaria se realizasse uma venda, pura e simples.”

Em todos esses casos, é preciso observar as responsabilidades que cabem a cada uma das partes envolvidas na negociação para que ela seja bem-sucedida. “O permutante incorporador responde perante o permutante do terreno pelas obrigações contratuais pactuadas, especialmente pela exatidão das condições construtivas das unidades a serem dadas em pagamento do terreno, do cumprimento dos prazos então ajustados, das indenizações, perdas e danos que causar.”

COMPROMISSO Em relação às responsabilidades do proprietário do terreno, o advogado conta que ele responde perante o incorporador pelo que ele denomina evicção de direito, “que é a obrigação de resguardar o permutante incorporador do risco de perder o terreno por ilegitimidade em seu título de propriedade, bem como por ações judiciais que venham em perseguição do imóvel por credores do proprietário do terreno (ações reais, pessoais reipersecutórias)”, esclarece.

Em linhas gerais, o especialista em direito imobiliário Eduardo Barbosa diz que a responsabilidade da construtora na permuta é entregar o imóvel dentro do prazo e das especificações contratuais. “Além de honrar os compromissos trabalhistas, tributários e comerciais com os seus fornecedores, relativos à construção.”

No caso do proprietário, Barbosa conta que, independente da modalidade da permuta, sua responsabilidade se equipara à do incorporador, conforme o artigo 30 da Lei 4.591/64. Se o contrato for rescindido por inadimplência do empreendedor, a responsabilidade do permutante ficará restrita à devolução da quantia despendida pela construtora naquele imóvel, “sendo esse o montante da indenização a ser paga aos adquirentes do bem”.

PRECAUÇÕES SÃO ESSENCIAIS
Para se assegurar do cumprimento total do que foi acordado, algumas cuidados são imprescindíveis, como aponta Eduardo Barbosa. “Avaliar a idoneidade da empreendedora no mercado, levantando a sua vida pregressa no comércio, minimizando ao máximo os riscos futuros, além de celebrar um contrato bem elaborado, prevendo a aplicação de penalidades à construtora e, principalmente, exigindo-lhe uma garantia se houver inadimplemento.”

 Segundo Ricardo Alvim, a permuta de terreno para construção de um empreendimento, a negociação e sua formalização devem contar com o assessoramento jurídico de advogado especializado. “Essa é a recomendação fundamental que deve ser passada a todos os permutantes de terreno.”

Mas se mesmo tomando as devidas precauções a construtora falir, e havendo a rescisão do contrato de permuta, a Lei 4.591 determina que para que o permutante proprietário do terreno receba o imóvel de volta, ele deverá indenizar cada um dos compradores de unidades autônomas, “devolvendo-lhe o valor da parcela de construção que tenha adicionado à unidade que lhe cabe. Deve-se destacar que o permutante proprietário somente poderá voltar a negociar o terreno depois de ter indenizado todos os compradores”.

O advogado lembra que, nesses casos, submeter um empreendimento imobiliário ao patrimônio de afetação (Lei  10.931/2004) é a medida mais eficaz. “Tornando o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, apartados do patrimônio do incorporador, condição que reduz o risco daqueles que participam do empreendimento, como os adquirentes das unidades, o alienante do terreno e a instituição que venha a conceder o financiamento da obra”, diz.

VANTAGENS E DESVANTAGENS DA TROCA

A permuta pode ocorrer de duas formas: pela troca de um ou mais bens de valor de mercado equivalente ou por meio da troca de bens, acompanhada de um pagamento adicional, a que se dá o nome de torna. Pode-se verificar uma das vantagens da permuta sob o ponto de vista do imposto de renda. A isenção do imposto de renda para a venda de um único imóvel de até R$ 440 mil, contando que nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos, também vale para permutas com torna. Assim, as vantagens podem ser facilidade na troca de imóveis e mais valias fiscais. A desvantagem que se pode ter na permuta de imóveis, por exemplo no caso de um terreno com a permuta em apartamentos, é a espera do proprietário do terreno do tempo necessário para a obra ser construída.