Mudança em legislação deve aumentar preço dos imóveis em BH nos próximos anos

Apartamentos com varandas estreitas, prédios com hall de entrada que mais parece um corredor e vagas de garagem reduzidas em condomínios. Até há pouco tempo, imóveis com essas características eram sinônimo de um projeto arquitetônico mal elaborado. Mas, segundo profissionais do setor imobiliário, dentro de pouco tempo esse será o padrão dos novos conjuntos habitacionais e prédios comerciais negociados em Belo Horizonte. As mudanças, segundo arquitetos, engenheiros e entidades que representam o setor na capital, vão começar a ser percebidas pelo consumidor nos próximos dois anos, quando deverão ser lançados os primeiros empreendimentos imobiliários aprovados depois das alterações na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo da capital ocorridas em 2010.

As restrições na elaboração dos projetos apontadas por profissionais do ramo são resultado da Lei 9.959/2010, que, entre outras alterações, fez uma modificação específica no artigo 46 da Lei 7.166/96 e estabeleceu redução do coeficiente de aproveitamento dos terrenos na cidade a fim de controlar edificações e conter o adensamento em algumas regiões de BH. Mas, embora o potencial construtivo dos lotes na capital tenha diminuído, representantes do setor afirmam que o preço dos terrenos não sofreu redução desde que a lei foi alterada, o que tem tornado cada vez mais cara a construção de empreendimentos imobiliários na cidade.

E quem deve pagar a conta é o consumidor, que dentro de um ou dois anos terá de desembolsar valores até 30% mais altos para comprar os imóveis com projetos posteriores à nova legislação. Diante da previsão de um cenário com preços em alta, os representantes do setor apontam 2013 como um bom momento para aproveitar os valores atuais e adquirir imóveis em Belo Horizonte. “Os gastos com a aquisição do terreno com menor potencial construtivo com certeza vão se repassados para o valor do imóvel. Isso faz deste ano um bom momento para comprar, porque os preços ainda estão estáveis”, acredita o diretor da Torres Miranda Arquitetura, Júlio Guerra Torres.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr., esclarece que muitos imóveis à venda na capital ainda estão sendo negociados em condições favoráveis ao consumidor. “Muitos dos empreendimentos que estão sendo lançados foram aprovados antes das mudanças na lei”, lembra. Segundo o representante da CMI/Secovi-MG, como essas construções não sofreram o impacto da Lei 9.959, os preços tendem a se manter estáveis por um tempo.

Na visão do vice-presidente de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Jorge Luiz Oliveira de Almeida, mais do que uma resposta aos gastos com terrenos na capital, o futuro aumento no valor das habitações coletivas e comerciais em Belo Horizonte faz parte da evolução natural do setor. “O preço dos imóveis está defasado há algum tempo na cidade e a tendência é de que haja aumento como forma de recomposição do mercado”, analisa.

O tema ainda não chamou tanto a atenção de quem não está diretamente ligado ao setor imobiliário porque, por enquanto, seus efeitos estão concentrados nos escritórios de arquitetura e nas construtoras. Muitos dos projetos aprovados depois das alterações feitas na Lei 7.166/96 ainda estão em fase inicial de execução. Outros nem saíram do papel. Por isso, vários dos edifícios em obras na cidade ainda têm varandas amplas, hall espaçoso e muitas vagas na garagem.

Garantia de bons negócios
Mercado de Belo Horizonte ainda tem imóveis novos com padrões construtivos anteriores às mudanças da Lei 9.959/2010. Preços são os maiores atrativos

Comprar um imóvel novo agora pode ser um bom negócio por vários motivos. Na avaliação do presidente da Rede Netimóveis, Ariano Cavalcanti, além da redução do potencial construtivo dos terrenos, o preço dos imóveis tende a subir em decorrência do encarecimento dos insumos necessários para a construção civil e da falta de mão de obra qualificada no setor.

O presidente da Netimóveis explica que vários empreendimentos lançados na cidade foram projetados depois das mudanças na Lei 9.959/2010, mas garante que ainda há imóveis novos em Belo Horizonte com padrões anteriores às restrições. "A legislação também causou o empobrecimento arquitetônico dos imóveis, mas ainda há unidades projetadas antes da lei à venda. Devido a esse conjunto de fatores, comprar agora é garantia de preços mais baixos”, afirma Cavalcanti.

Mas se o momento é bom para o consumidor, para os profissionais da arquitetura, a falta de terrenos viáveis para construção na cidade já gera prejuízos. “Antes da lei, somente em nosso escritório eram aprovados entre cinco e 10 projetos por mês. Hoje não chega a dois”, reclama o arquiteto Túlio Lopes. Para o empresário, que lida com o mercado imobiliário há 25 anos, o mau desempenho nos negócios está diretamente relacionado à Lei 9.959 e às normas que regulam a ocupação do solo em Belo Horizonte. O diretor da Túlio Lopes Arquitetura argumenta que “o problema não é a falta de terrenos, que são encontrados na cidade inteira e onde se pode edificar. O que tem motivado a queda no número de projetos é o fato de que o cumprimento da lei diminuiu em 10% o potencial construtivo dos terrenos. Mas em algumas regiões da cidade essa redução pode variar entre 30% e 50%, o que tornou caro investir neles”.

O diretor da Torres Miranda Arquitetura também já observa os problemas decorrentes das mudanças na legislação. Júlio Guerra Torres afirma ter registrado queda de pelo menos 50% no número de projetos aprovados em seu escritório nos últimos dois anos. Para ele, é necessário revisar as normas impostas pelas alterações da Lei 7.166/96 ainda este ano, a fim de reaquecer o mercado da construção civil na cidade. “A lei está travando os negócios em Belo Horizonte, e as grandes construtoras já estão saindo daqui por não encontrarem uma solução para o problema”, critica.

Para os arquitetos ouvidos pela reportagem, um dos resultados desse movimento é a migração dos empreendimentos para cidades da região metropolitana e também do interior do estado, conforme aponta Túlio Lopes. “Com a falta de áreas produtivas em Belo Horizonte, as incorporadoras estão viabilizando projetos em lugares antes inimagináveis, como Pedro Leopoldo, Vespasiano, Lagoa Santa, Sete Lagoas, Itabira e Ouro Branco.”

CONTRA O TEMPO

Apesar de alarmar alguns profissionais do setor, o mau momento nos negócios pode ter sido motivado pelo excesso de projetos aprovados antes das alterações na legislação. Segundo o vice-presidente de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Jorge Luiz Oliveira de Almeida, ao perceber que as mudanças na lei de ocupação do solo iriam reduzir o potencial construtivo dos terrenos em Belo Horizonte, muitas construtoras correram contra o tempo para aprovar um grande volume de projetos a fim de evitar os prejuízos. “A redução de projetos observada hoje é natural, porque as construtoras ainda têm muitos empreendimentos aprovados que nem começaram a ser construídos”, analisa.

O representante do Sinduscon confirma o aumento dos custos e a dificuldade em edificar na capital. “O que está havendo é uma acomodação do mercado. À medida que os projetos forem concluídos, outros vão começar a ser elaborados”, considera. Sobre a ampliação do campo de atuação das empresas do setor para outras regiões do estado, o representante do Sinduscon-MG afirma que o movimento de migração não é provocado apenas pela saturação do território belo-horizontino e pela dificuldade em encontrar um terreno com potencial construtivo que compense o investimento. Segundo ele, o aumento da demanda por grandes empreendimentos em cidades como Nova Lima, Contagem e Betim, além de algumas cidades do interior também, tem motivado as construtoras a investir pesado fora da capital.