Empresários investem em condomínios de galpões

Conforto, localização e segurança. Assim como o consumidor que busca um imóvel para morar, as empresas tentam sempre aliar os três itens na hora de alugar ou comprar um galpão. Até pela falta de terreno, está cada vez mais difícil encontrar o espaço ideal dentro das cidades, o que aumentou a procura por condomínios de galpões. Também chamados de parques logísticos, esses empreendimentos estão estrategicamente localizados nos principais eixos rodoviários e oferecem infraestrutura diferenciada para o inquilino, incluindo vigilância dia e noite, com a vantagem do rateio das despesas.

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Foi em 1996 que a SGO Construções ergueu o primeiro condomínio de galpões, em Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, e demorou cinco anos para viabilizar o projeto, com um total de sete unidades, vendidas uma a uma. Hoje, como revela o sócio Sérgio Grossi de Oliveira, leva-se um ano para alugar toda a área do empreendimento e a demanda só aumenta. A empresa mineira está com 22 canteiros de obras em todo o Brasil e em breve iniciará uma construção em Betim. “Sempre há espaço nas capitais, mas hoje o mercado é enorme fora dos grandes centros. Quem se arriscar em outros locais vai ter sucesso, o que não pode é errar no tamanho”, pontua. Oliveira explica que os empreendimentos começam a ser viáveis a partir de 25 mil m². Isso porque reúne mais locatários para dividir a taxa de condomínio.


O diretor da LOG Commercial Properties, Sérgio Fischer, mostra-se surpreso com o aquecimento do mercado em Minas. “Estamos assustados com a procura. A praça de BH é realmente uma das melhores do Brasil”, ressalta. Antes de a obra começar, já tem cliente querendo comprar a área de 20 mil m². O aumento da demanda obrigou a LOG a colocar em prática um plano mais agressivo. Presente em nove estados, a empresa prevê construir mais de 300 mil m² até 2014. Na Grande BH, onde a taxa de vacância gira em torno de 4% (número pequeno, considerando os 7,8% de São Paulo), há pelo menos 10 projetos.

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MAIS RAPIDEZ

A necessidade de expansão levou a distribuidora de medicamentos, alimentos especiais e produtos para área da saúde PharmaNutri a trocar um galpão na Avenida Severino Ballesteros Rodrigues por um outro dentro de um condomínio, também em Contagem. A mudança – de 600 para 2,2 mil m² – permitiu um aumento de quase 60% do estoque e mais rapidez na operação. “Aqui, a gente trabalha com empilhadeira e consegue descarregar uma carreta em 30 minutos. Antigamente, demorava mais de três horas porque tudo tinha que ser manual”, compara o gerente de logística e atendimento ao cliente Gustavo Freitas. A empresa também ganha tempo por estar sediada ainda mais perto do Anel Rodoviário, que dá acesso ao Rio de Janeiro e Vitória, e da BR-381, saída para São Paulo, cidades onde atua.

Com a mudança, há um ano, a PharmaNutri pode trabalhar dia e noite com segurança. Antes, não havia possibilidade de receber o caminhoneiro que chegasse com a mercadoria fora do horário comercial. “A empresa agora pode funcionar 24 horas por dia, porque o condomínio tem estrutura preparada para isso. O motorista fica num ponto seguro esperando o dia seguinte para descarregar, onde tem banheiro para tomar banho e local coberto para estacionar a carreta. Ele não dorme mais na rua”, pontua Freitas.



Para o gerente da PharmaNutri, outra vantagem é se preocupar apenas com o funcionamento do galpão. A área externa fica por conta do condomínio. Há 16 anos no mercado, a ALMI Imóveis Corporativos cuida de empreendimentos como esste em cinco estados, sendo 13 só em Minas Gerais. De acordo com o gerente operacional Anderson Lesther, a taxa administrativa varia de acordo com o tamanho do galpão (em média, o custo é de R$ 3 por m²), gasto que, na opinião dele, compensa. “Qual é a preocupação da empresa que faz operação logística? Receber e encaminhar a mercadoria. Em um condomínio, ela deixa de lado outras preocupações, o que torna mais eficiente a operação e reduz custo com pessoal”, analisa.

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Lesther destaca que um dos itens mais importante para o inquilino é a segurança, motivo pelo qual o investimento maior é em portaria única para controlar o acesso, cerca elétrica, sistema de alarme e câmeras. Os vigilantes, em alguns casos armados, fazem patrulhamento a pé e em moto. A taxa de condomínio inclui também limpeza, jardinagem e iluminação das área comuns, além de controle de pragas, sistema integrado de prevenção e combate a incêndio e monitoramento das instalações elétricas e hidráulicas. Apenas o restaurante, nem sempre existente nos empreendimentos, é explorado por outra empresa. “Se o inquilino colocar na ponta do lápis, vê que é mais vantajoso estar em condomínios. Ele teria que arcar e administrar todos esses serviços se atuasse de forma isolada”, diz o gerente da ALMI.

MELHOR SEGURANÇA

O sócio-diretor Ronaldo Silveira lembra que há dois anos, quando abriu a Click Rodo Entregas, deu preferência a galpões dentro de condomínios. Como administra uma transportadora focada em entrega rodoviária de produtos com mais de 30 quilos, ele só sai do padrão quando não encontra alternativa. “O negócio requer bastante segurança, porque transporto eletroeletrônicos. O custo de uma portaria armada 24 horas é de R$ 20 mil. No condomínio, pago o mesmo valor de aluguel e mais R$ 5 mil de taxa, com segurança maior”, pontua. A localização também é fator decisivo, pois a entrega precisa chegar no horário certo. O galpão em Minas está bem ao lado da BR-040.



JÁ TEM FILA DE ESPERA
Com demanda superior à oferta, os condomínios industriais estão na mira dos investidores por abrigar entre 50 e 60 empresas, com rentabilidade superior à dos galpões isolados

 

Desafio é encontrar um galpão isolado na Grande BH, o que não significa que há espaço de sobra em condomínios. Pelo contrário, aponta Antônio Carlos Santiago, da MG Galpões, imobiliária especializada nesse tipo de imóvel, que se diz preocupado com a oferta reduzida. “Mesmo com crescimento do mercado, a oferta ainda não é suficiente para atender a demanda”, observa. O que a empresa tem para oferecer hoje são áreas de parques logísticos em Vespasiano, Contagem e Betim, mas a entrega não é imediata. Em média, o inquilino precisa esperar seis meses. Principalmente para áreas menores, há fila de espera.

Na opinião de Santiago, a realidade em breve vai mudar, pois os investidores aos poucos veem a potencialidade do mercado. A rentabilidade de um galpão isolado é de R$ 12 por metro quadrado. Dentro de um condomínio, o valor sobe para R$ 18. A opinião é compartilhada pelo sócio da SGO Construções Sérgio Grossi de Oliveira, que percebeu a vantagem de comercializar cotas dos empreendimentos, em vez de vender unidade por unidade. No futuro, ele prevê, os condomínios de galpões serão o produto mais atraente dos fundos imobiliários. E para toda a população, com títulos abaixo de R$ 300 mil.

Com o sinal positivo dos investidores, os projetos se tornam ainda mais ousados. Um exemplo é o Metropolitan Business Center, que representa uma evolução do conceito de condomínio de galpões. A vantagem é que os inquilinos podem se instalar tanto em galpão quanto em prédio de até cinco andares. Quatro meses depois do lançamento, restam apenas 20% do loteamento. A expectativa é de que o empreendimento abrigue de 50 a 60 empresas, a maioria ligadas a novas tecnologias. Além dos itens básicos, o Grupo Morada, responsável pelo projeto, investiu em infraestrutura para os trabalhadores, como praça de descanso, pista de caminhada, academia ao ar livre e ciclofaixa. Na segunda fase, está prevista a construção de dois hotéis, complexo de salas e heliponto.

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A localização do Metropolitan Business Center foi estrategicamente pensada. O empreendimento fica às margens da rodovia MG-010, em Lagoa Santa, a cinco minutos do Aeroporto Internacional Tancredo Neves. “Por receber grande parte dos recursos do estado, o Vetor Norte deverá abrigar novos negócios. Com isso, vai precisar de um produto que ofereça às empresas segurança, conjunto de serviços e a possibilidade de trabalhar tanto horizontal quanto verticalmente”, justifica o diretor comercial do Grupo Morada, Rogério Rodrigues. A primeira fase do empreendimento deverá ser concluída até junho de 2014.

De olho no Vetor Norte, Rodrigues acredita que a demanda por galpões de tamanho médio deverá aumentar com a chegada de novos negócios, incentivada pelo governo do estado. “Em três anos, a procura deve explodir e vai faltar galpão. Quem conseguir fazer agora vai se dar bem, pois não vai haver tempo hábil para atender tanta demanda”, destaca. O diretor do Grupo Morada adianta que há projetos em andamento para a região, além de Sete Lagoas e uma cidade do Triângulo Mineiro.