Poupança de longo prazo
O empresário Amaro Modesto apostou nos fundos para diversificar aplicações
Para quem deseja investir em imóveis, mas não quer se envolver em todo o processo de compra e venda, uma boa alternativa são os fundos de investimento imobiliário (FIIs). Considerados poupança estável de longo prazo, esses fundos têm como vantagem a segurança na aplicação em um imóvel aliada à liquidez de um título imobiliário.
Segundo o corretor imobiliário e franqueado RE/MAX Primer Fernando Moreira, essa é uma mobilidade de investimento financeiro semelhante ao mercado de ações, no qual o investidor adquire cotas de determinado fundo de investimento imobiliário ao preço/cotação do dia.
Moreira explica que esses fundos são constituídos pela iniciativa privada, sendo que cada um deles tem seu perfil e respectivo portfólio de produtos: shopping centers, andares corridos, galpões, hotéis, entre outros, com diferentes valores mínimos de entrada. A remuneração do investidor se dá pelos aluguéis a serem recebidos. Os recursos são utilizados para fins imobiliários, dando liquidez e diluindo riscos do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que ajudam a reduzir o preço final da obra, graças à administração de recursos em escala.
Os fundos de investimentos imobiliários reúnem capital de vários investidores para ter poder de barganha maior e possibilitar adquirir mais imóveis, como explica o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr. “Os fundos são formados por pessoas ou empresas que reúnem capital administrado por um profissional. Esse tipo de investimento é oferecido por gestores de recursos e por bancos.”
Atrativos A possibilidade de diversificação de investimentos foi um dos motivos que levaram o empresário Amaro Modesto a apostar nos FIIs. “Além da busca de opções seguras e atrativas em produtos geridos por profissionais especializados, a possibilidade de obter retornos acima da poupança ou fundos atrelados ao CDI é maior”, completa.
Há quatro meses, Modesto resolveu investir. “Possibilidade de aplicações com valores menores num mercado antes restrito apenas aos grandes investidores, diversificação em empreendimentos imobiliários com isenção de IR na fonte e na declaração, evitar as amolações de um investimento direto em casas, apartamentos ou lojas – como taxas de condomínio, obras em atraso, vizinhança indesejada, tributação excessiva e outros – são algumas das vantagens do FII”, aponta.
Entretanto, o empresário tem ciência dos riscos envolvidos na transação. “Esse tipo de investimento ainda apresenta baixa liquidez caso seja necessária a venda das cotas, bem como a dependência de fatores macroeconômicos favoráveis.”
Ganhos financeiros
Os fundos de investimento imobiliário são abertos à participação mediante a compra de cotas. Apesar de regulamentada há 20 anos, só agora modalidade está sendo popularizada
Segundo a advogada Vanessa Bacelar, mais de 90 fundos imobiliários estão em funcionamento no Brasil
Para deixar mais claro do que se trata os fundos de investimento imobiliário (FIIs), a especialista em direito societário e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados Vanessa Bacelar explica que eles consistem em um condomínio fechado. “Reúne recursos de um conjunto de investidores (cotistas) com o objetivo de obter ganhos financeiros a partir da aquisição de ativos, ou seja, uma carteira formada por vários tipos de investimentos específicos.”
Vanessa diz que o FII tem estrutura bastante similar a uma empresa de capital aberto, com seus acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado etc. “Qualquer pessoa pode participar de um fundo imobiliário, mediante a aquisição de cotas que uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas, apenas vendidas, conforme estabelece a Lei nº 8.668/93. O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do FII, verificados por rendimentos provenientes de locação (principal fonte), arrendamento e/ou alienação dos imóveis que constituem o patrimônio do FII.”
Apesar deos FIIs terem sido regulamentados há 20 anos, o primeiro fundo do país foi do Grand Plaza Shopping, constituído em 1996, em São Paulo, segundo a advogada. “Contudo, desde meados de 2009, o mercado imobiliário tem crescido no Brasil, com expressiva valorização dos imóveis, e trazido oportunidades para investidores pessoas físicas e jurídicas, o que impulsionou, desde então, a constituição de diversos outros fundos dessa natureza e sua popularização”, acrescenta Vanessa.
De acordo com a advogada, atualmente estão em funcionamento mais de 90 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total em torno de R$ 6 bilhões. “No site da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) consta a listagem dos FIIs existentes. Na Bovespa, há dois ambientes de negociação de cota de fundos imobiliários: Bovespa e Sociedade Operadora do Mercado de Ativos (Soma).”
Vanessa explica que o primeiro é o ambiente tradicional, em que são negociadas as ações das empresas, como Petrobras, Banco do Brasil, entre outras. “Já o Soma é o chamado ‘mercado de balcão organizado’ ou mercado secundário, no qual as instituições financeiras intermediárias não precisam ser obrigatoriamente corretoras de valores. Os fundos negociados nesse ambiente têm a letra B no final de seu código de negociação em bolsa.”
"É preciso saber se os imóveis da carteira do fundo são bons e se informar sobre preços" - Evandro Negrão de Lima, presidente da CMI/Secovi
Assim como os fundos de ações, renda fixa, derivativos, entre outros, os FIIs são regulados, fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), segundo Vanessa, por se tratar de captação de recursos junto ao público em geral para investimento, com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472, em vigor desde 3 de dezembro de 2008.
RETORNO
Em números, o que significa investir em FII? Conforme Fernando Moreira, corretor imobiliário e franqueado da RE/MAX Primer, na atual conjuntura brasileira é possível esperar rentabilidade média em torno de 35% a 45% ao ano. “O que é uma referência bastante atrativa para qualquer investidor. Aqueles que já marcaram posição, ou seja, já fizeram o seu investimento, com certeza estão satisfeitos com a rentabilidade média de 40,12% auferida em 2012.”
Já para Vanessa Bacelar, há uma variação grande de um fundo de investimento imobiliário para outro. “O Memorial Office, por exemplo, foi o mais rentável de 2012, alcançando acumulado de 102,44% nos 12 meses, apenas com os aluguéis. Já o Mais Shopping Largo 13 apresentou rentabilidade acumulada negativa no último ano de -15,20%”, informa.
Por isso, é preciso que sejam tomados alguns cuidados ao investir nesse tipo de negócio, como aconselha Moreira. “Uma vez que as preocupações existirão antes do investimento propriamente dito e aumentarão após ter investido. Afinal, variáveis econômico-financeira e políticas afetam o mercado muitas vezes de forma incontrolável, e sua recorrência traz insegurança para todo o mercado.”
Apesar de para o investidor ser uma aplicação que tem a segurança de um imóvel aliada à liquidez de um título mobiliário, isso não dispensa, como todo investimento, uma análise criteriosa e bem assessorada por profissionais especializados do mercado. “Afinal, todos sabemos o quanto custa o nosso patrimônio.”
Tomados esses cuidados, Evandro Negrão de Lima Jr., da CMI/Secovi, diz que as perspectivas para esse tipo de fundo são muito boas. “Eles têm como vantagem as boas taxas cobradas, o fato de serem uma boa aplicação (porque os imóveis se valorizam acima da inflação), ganhos com a valorização dos imóveis e ser um ativo de bastante liquidez, porque é negociado mais facilmente. Os riscos existem quando a credibilidade do gestor não é bem avaliada. Também é preciso saber se os imóveis da carteira do fundo são bons e se informar sobre preços com relação ao mercado.”
Vanessa diz que há possibilidades para todos os tipos de investidores. “O perfil é variado, considerando que podem ser realizadas aplicações em bons fundos com cerca de R$ 1 mil, sendo ideal para quem quer, fundamentalmente, complementar sua renda com o aluguel de imóveis e está procurando diversificar seu portfólio de investimentos mais conservadores.”
Vale a pena?
Prós dos fundos
» É lastreado em imóveis, sem necessidade da efetiva compra desses ou de ter que arcar diretamente com os custos inerentes a esse tipo de investimento, tais como escritura, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), corretagem.
» Têm inquilinos diversificados
e, muita vezes, grandes empresas, sólidas e de renome, o que reduz o risco de inadimplência e vacância.
» Permite o recebimento mensal dos rendimentos do aluguel sem incidência de IR, caso a pessoa física tenha menos de 10% das cotas emitidas pelo fundo e esse tenha pelo menos 50 cotistas, conforme a Lei 11.196/05. Apenas quando existe ganho de capital na venda da cota é que ocorre a tributação, que corresponde a 20% sobre o lucro da operação.
» As cotas dos FIIs são negociadas no ambiente organizado da Bovespa, o que garante transparência, ampla divulgação das informações, além de as cotas terem maior liquidez que o investimento direto em imóveis.
Contras
» Problemas estruturais dos imóveis e inadimplência dos inquilinos, ou fatores macroeconômicos que importem em desvalorização dos imóveis.
» Investidor deve também tomar cuidado com o momento de compra e venda dessas cotas, para não comprá-las com ágio
e vendê-las com deságio.
Fonte: Vanessa Bacelar, especialista em Direito Societário e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados
Fundos imobiliários são uma opção para quem quer investir em imóveis com segurança
postado em 14/04/2013 09:01
/ atualizado em 14/04/2013 09:50
Júnia Leticia
/Estado de Minas
O empresário Amaro Modesto apostou nos fundos para diversificar aplicações
Segundo o corretor imobiliário e franqueado RE/MAX Primer Fernando Moreira, essa é uma mobilidade de investimento financeiro semelhante ao mercado de ações, no qual o investidor adquire cotas de determinado fundo de investimento imobiliário ao preço/cotação do dia.
Moreira explica que esses fundos são constituídos pela iniciativa privada, sendo que cada um deles tem seu perfil e respectivo portfólio de produtos: shopping centers, andares corridos, galpões, hotéis, entre outros, com diferentes valores mínimos de entrada. A remuneração do investidor se dá pelos aluguéis a serem recebidos. Os recursos são utilizados para fins imobiliários, dando liquidez e diluindo riscos do mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que ajudam a reduzir o preço final da obra, graças à administração de recursos em escala.
Os fundos de investimentos imobiliários reúnem capital de vários investidores para ter poder de barganha maior e possibilitar adquirir mais imóveis, como explica o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr. “Os fundos são formados por pessoas ou empresas que reúnem capital administrado por um profissional. Esse tipo de investimento é oferecido por gestores de recursos e por bancos.”
Atrativos A possibilidade de diversificação de investimentos foi um dos motivos que levaram o empresário Amaro Modesto a apostar nos FIIs. “Além da busca de opções seguras e atrativas em produtos geridos por profissionais especializados, a possibilidade de obter retornos acima da poupança ou fundos atrelados ao CDI é maior”, completa.
Há quatro meses, Modesto resolveu investir. “Possibilidade de aplicações com valores menores num mercado antes restrito apenas aos grandes investidores, diversificação em empreendimentos imobiliários com isenção de IR na fonte e na declaração, evitar as amolações de um investimento direto em casas, apartamentos ou lojas – como taxas de condomínio, obras em atraso, vizinhança indesejada, tributação excessiva e outros – são algumas das vantagens do FII”, aponta.
Entretanto, o empresário tem ciência dos riscos envolvidos na transação. “Esse tipo de investimento ainda apresenta baixa liquidez caso seja necessária a venda das cotas, bem como a dependência de fatores macroeconômicos favoráveis.”
Ganhos financeiros
Os fundos de investimento imobiliário são abertos à participação mediante a compra de cotas. Apesar de regulamentada há 20 anos, só agora modalidade está sendo popularizada
Segundo a advogada Vanessa Bacelar, mais de 90 fundos imobiliários estão em funcionamento no Brasil
Vanessa diz que o FII tem estrutura bastante similar a uma empresa de capital aberto, com seus acionistas, aumentos de capital, assembleias, distribuições de resultado etc. “Qualquer pessoa pode participar de um fundo imobiliário, mediante a aquisição de cotas que uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas, apenas vendidas, conforme estabelece a Lei nº 8.668/93. O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do FII, verificados por rendimentos provenientes de locação (principal fonte), arrendamento e/ou alienação dos imóveis que constituem o patrimônio do FII.”
Apesar deos FIIs terem sido regulamentados há 20 anos, o primeiro fundo do país foi do Grand Plaza Shopping, constituído em 1996, em São Paulo, segundo a advogada. “Contudo, desde meados de 2009, o mercado imobiliário tem crescido no Brasil, com expressiva valorização dos imóveis, e trazido oportunidades para investidores pessoas físicas e jurídicas, o que impulsionou, desde então, a constituição de diversos outros fundos dessa natureza e sua popularização”, acrescenta Vanessa.
De acordo com a advogada, atualmente estão em funcionamento mais de 90 fundos imobiliários no Brasil, com patrimônio total em torno de R$ 6 bilhões. “No site da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) consta a listagem dos FIIs existentes. Na Bovespa, há dois ambientes de negociação de cota de fundos imobiliários: Bovespa e Sociedade Operadora do Mercado de Ativos (Soma).”
Vanessa explica que o primeiro é o ambiente tradicional, em que são negociadas as ações das empresas, como Petrobras, Banco do Brasil, entre outras. “Já o Soma é o chamado ‘mercado de balcão organizado’ ou mercado secundário, no qual as instituições financeiras intermediárias não precisam ser obrigatoriamente corretoras de valores. Os fundos negociados nesse ambiente têm a letra B no final de seu código de negociação em bolsa.”
"É preciso saber se os imóveis da carteira do fundo são bons e se informar sobre preços" - Evandro Negrão de Lima, presidente da CMI/Secovi
RETORNO
Em números, o que significa investir em FII? Conforme Fernando Moreira, corretor imobiliário e franqueado da RE/MAX Primer, na atual conjuntura brasileira é possível esperar rentabilidade média em torno de 35% a 45% ao ano. “O que é uma referência bastante atrativa para qualquer investidor. Aqueles que já marcaram posição, ou seja, já fizeram o seu investimento, com certeza estão satisfeitos com a rentabilidade média de 40,12% auferida em 2012.”
Já para Vanessa Bacelar, há uma variação grande de um fundo de investimento imobiliário para outro. “O Memorial Office, por exemplo, foi o mais rentável de 2012, alcançando acumulado de 102,44% nos 12 meses, apenas com os aluguéis. Já o Mais Shopping Largo 13 apresentou rentabilidade acumulada negativa no último ano de -15,20%”, informa.
Por isso, é preciso que sejam tomados alguns cuidados ao investir nesse tipo de negócio, como aconselha Moreira. “Uma vez que as preocupações existirão antes do investimento propriamente dito e aumentarão após ter investido. Afinal, variáveis econômico-financeira e políticas afetam o mercado muitas vezes de forma incontrolável, e sua recorrência traz insegurança para todo o mercado.”
Apesar de para o investidor ser uma aplicação que tem a segurança de um imóvel aliada à liquidez de um título mobiliário, isso não dispensa, como todo investimento, uma análise criteriosa e bem assessorada por profissionais especializados do mercado. “Afinal, todos sabemos o quanto custa o nosso patrimônio.”
Tomados esses cuidados, Evandro Negrão de Lima Jr., da CMI/Secovi, diz que as perspectivas para esse tipo de fundo são muito boas. “Eles têm como vantagem as boas taxas cobradas, o fato de serem uma boa aplicação (porque os imóveis se valorizam acima da inflação), ganhos com a valorização dos imóveis e ser um ativo de bastante liquidez, porque é negociado mais facilmente. Os riscos existem quando a credibilidade do gestor não é bem avaliada. Também é preciso saber se os imóveis da carteira do fundo são bons e se informar sobre preços com relação ao mercado.”
Vanessa diz que há possibilidades para todos os tipos de investidores. “O perfil é variado, considerando que podem ser realizadas aplicações em bons fundos com cerca de R$ 1 mil, sendo ideal para quem quer, fundamentalmente, complementar sua renda com o aluguel de imóveis e está procurando diversificar seu portfólio de investimentos mais conservadores.”
Vale a pena?
Prós dos fundos
» É lastreado em imóveis, sem necessidade da efetiva compra desses ou de ter que arcar diretamente com os custos inerentes a esse tipo de investimento, tais como escritura, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), corretagem.
» Têm inquilinos diversificados
e, muita vezes, grandes empresas, sólidas e de renome, o que reduz o risco de inadimplência e vacância.
» Permite o recebimento mensal dos rendimentos do aluguel sem incidência de IR, caso a pessoa física tenha menos de 10% das cotas emitidas pelo fundo e esse tenha pelo menos 50 cotistas, conforme a Lei 11.196/05. Apenas quando existe ganho de capital na venda da cota é que ocorre a tributação, que corresponde a 20% sobre o lucro da operação.
» As cotas dos FIIs são negociadas no ambiente organizado da Bovespa, o que garante transparência, ampla divulgação das informações, além de as cotas terem maior liquidez que o investimento direto em imóveis.
Contras
» Problemas estruturais dos imóveis e inadimplência dos inquilinos, ou fatores macroeconômicos que importem em desvalorização dos imóveis.
» Investidor deve também tomar cuidado com o momento de compra e venda dessas cotas, para não comprá-las com ágio
e vendê-las com deságio.
Fonte: Vanessa Bacelar, especialista em Direito Societário e advogada da Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados
Comentários
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Filipe
- 15 de Abril às 12:07
Pesquisem na internet "A tragédia anunciada dos fundos imobiliários", leiam, depois comparem com a matéria acima...Vem pra bolha você também, vem! Ploc!
