Construtoras descobrem o interior de Minas

O vigor econômico do setor da construção civil extrapolou os grandes centros urbanos e chegou, de forma expressiva, ao interior do estado. O termômetro desse crescimento pode ser observado pelo grande número de empreendimentos imobiliários nas diversas regiões, mas ainda não existem números consolidados sobre esse movimento. Segundo constata Ariano Cavalcanti de Paula, conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi), as cidades de médio e pequeno portes têm atraído investimentos imobiliários significativos.

Em todas as regiões de Minas Gerais podem-se ver loteamentos e lançamentos de bairros, prédios e condomínios voltados para atender uma demanda reprimida por quase duas décadas (anos 1980 e 90), observa o empresário. Para ele, essa ocupação se dá de forma positiva, uma vez que é resultado de investimentos industriais, comerciais e de serviços que provocam uma ocupação mais homogênea. E isso se reflete, de forma mais evidente, em cidades polos como Montes Claros, Uberaba e Uberlândia, Ipatinga e Governador Valadares, entre outras.

“O país melhorou em todas as vertentes e há demandas locais que exigem investimentos com perfis regionais e locais”, explica Jorge Luiz Oliveira de Almeida, vice-presidente de Comunicação do Sindicato da Indústria da Construção de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e diretor da Construtora Segenco, ao analisar a expansão dos negócios do setor para cidades de menor porte.

Com investimentos nas cidades de Igaratinga, Antunes (Pará de Minas) e Congonhas, na Região Central do estado, e Mateus Leme, município da Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), Jorge Luiz confirma que essas expansões atendem a todas as classes sociais. “Compramos o terreno e seguimos toda a legislação para a implantação de novos loteamentos, tanto as leis ambientais quanto as locais, como Plano Diretor de Uso e Ocupação do Solo.” Segundo o investidor, em alguns casos a concorrência é forte nas pequenas cidades, uma vez que a demanda ficou reprimida por muito tempo.

LIMITAÇÕES

As limitações da Lei de Uso e Ocupação do Solo em capitais como Belo Horizonte também são citadas pelos empreendedores como as responsáveis pela procura de locais mais flexíveis, onde os terrenos ainda podem sair também mais em conta. A falta de terrenos desocupados ou à venda na capital mineira fez os preços subirem muito. Além disso, o trânsito e a dificuldade de mão de obra são sintomas de alerta a serem observados pelos investidores.

Segundo o diretor do Sinduscon, muitos operários se recusam a trabalhar em locais em que o deslocamento toma muito tempo. É o caso do pedreiro Carlos Augusto Santos, que durante sete anos trabalhou em empreendimentos na região Centro-Sul de BH (principalmente no Bairro de Lourdes), e pediu para se desligar da empresa quando essa contratou serviços em Nova Lima: “Moro em Ribeirão das Neves e fica inviável trabalhar em outro município. O tempo que gasto atravessando Belo Horizonte e o tempo parado na região do BH Shopping toma quase quatro horas por dia.”

Diante de situações como a de Carlos Augusto, a solução encontrada por algumas empreiteiras que não querem, e não podem dispor da mão de obra qualificada que já trabalha há muito tempo com a equipe, é disponibilizar alojamentos próprios em barracões ou alugar casas para os trabalhadores nas proximidades dos empreendimentos pelo período de duração da obra.

É preciso expandir horizontes
Galpões e condomínios industriais com localização estratégica, unidades residenciais e comerciais já fazem parte das opções do mercado imobiliário fora dos grandes centros urbanos

Os empreendimentos imobiliários em cidades de pequeno e médio portes não se limitam às moradias ou lojas e salas. Os empresários já investem em condomínios comerciais e industriais, onde as empresas podem comprar, alugar lotes, áreas e galpões ou trabalhar com outras parceiras num único endereço.

A Concreto Empreendimentos aposta em condomínios onde o forte está na logística e lançará nos próximos meses um loteamento industrial com áreas de mais de 20 mil metros quadrados (m²). Segundo a gerente de projetos da empresa Cristiana Maciel, a idéia inicial é a incorporação e locação de condomínios logísticos. O empreendimento compreende uma área de um milhão de metros quadrados em Betim, nas proximidades do Bairro PTB.

O local foi escolhido, segundo a empresária, pela localização, próximo à BR-381, que dá acesso ao estado de São Paulo e à Região Centro-Oeste, ponto estratégico das grandes indústrias mineiras. O lançamento oferece toda a infraestrutura necessária, com pavimentação, redes de água e esgoto, e funciona como um grande condomínio. Os empresários que optarem por operar negócios no local terão à disposição também serviços compartilhados de segurança e portaria.

De acordo com Maciel, a proposta é atender as demandas dos clientes: “Eles podem, por exemplo, comprar uma área de 90 mil m² e dividir os custos com outras empresas que estiverem funcionando nesse espaço, criando um condomínio dentro do próprio condomínio”.

Animada com os resultados, a empresa parte agora para outras regiões na Grande Belo Horizonte, como São Joaquim de Bicas: “Belo Horizonte não dispõe de grandes centros de distribuição e as grandes empresas precisam de centros de armazenamento nas proximidades da capital. A Fiat, por exemplo, pode instalar um centro logístico e operar com outras empresas parceiras. Em logística, quanto mais estratégicos os acessos operacionais melhor para todos”.

Cristiana Maciel acredita que Belo Horizonte e Contagem já estão com os espaços saturados, o que faz com que esse modelo de investimento se desloque para cidades vizinhas, expandindo horizontes.

Termômetro

Se nos grandes centros urbanos os valores de imóveis, a falta de espaço e a escassez de mão de obra são empecilhos para um maior crescimento das indústrias da construção e imobiliárias, no interior a situação praticamente se inverte. Na opinião de Rodrigo Resende, diretor comercial e de marketing para Minas Gerais da MRV Engenharia, as cidades pequenas se tornaram um fenômeno e algumas delas apresentam crescimento populacional e econômico superior ao de vários centros urbanos de Minas e do país.

Segundo Rodrigo, o termômetro é o grande número de novos shoppings em municípios de porte médio, fábricas, indústrias e empresas de serviços que têm se mudado para o interior, onde o custo operacional pode ser mais baixo e com atrativos especiais, como tranquilidade e mobilidade. Para ele, a instalação de um ramo de negócios pode custar menos, considerando ainda incentivos locais: “Ainda pesa o fator de menor concorrência. As grandes incorporadoras têm adotado como estratégia o investimento nesses municípios. A MRV é uma delas, com empreendimentos em 120 cidades, como Uberlândia, Uberaba, Montes Claros, Juiz de Fora e em toda a Região Metropolitana de Belo Horizonte”.

Rodrigo cita ainda a inauguração de uma unidade fabril da Alpargatas em Montes Claros, no Norte de Minas, que emprega 3 mil funcionários. Isso implica deslocamento de mão de obra não só da região mas de outros estados também, expandindo o mercado de serviços e comércio, atraindo ainda mais gente que precisa morar e aí entra o mercado imobiliário e da construção.

A empresa aposta em outros mercados em expansão, como o caso de Ipatinga e Divinópolis. E o resultado, segundo o diretor da MRV, é tão bom quanto em outros lugares. É preciso observar a relação custo/benefício, onde os terrenos são mais baratos, os imóveis mais em conta e a demanda crescente. A empresa investe também no ramo de logística e está construindo um condomínio empresarial às margens da BR-040, em Juiz de Fora: “É um local estratégico, entre duas capitais, a mineira e a fluminense.”