Vida de condomínio: Reformas dentro da lei

Toda obra implica transtornos. No caso de condomínios, a desordem temporária tem consequências para o condômino que faz a reforma e para seus vizinhos. Por isso, é preciso tomar certos cuidados antes de iniciar o trabalho, sob o risco de ter problemas com os demais moradores. O mesmo ocorre em relação a uma reforma em áreas comuns do prédio. Quando o trabalho é em um imóvel alugado, a cautela deve ser maior, já que é necessário conversar com o dono sobre o assunto.

A professora adjunta de direito civil da Faculdade de Direito da UFMG Renata Guimarães Pompeu explica que o condomínio pressupõe a existência de área exclusiva de propriedade do titular e outra mantida em copropriedade. “Assim, quando se pretende iniciar obra na parte de propriedade exclusiva, deve-se dar ciência ao condomínio, na pessoa do síndico.”

Ruídos que poderão ser provocados e a circulação de pessoas estranhas ao condomínio são alguns dos motivos apontados pela professora para justificar o aviso ao síndico. Mas há outras questões envolvidas, como a segurança da estrutura do edifício como um todo. “É preciso verificar sobre a possibilidade da obra em relação à estrutura das áreas comuns, sobre a sua regularidade perante a prefeitura”, explica Renata.

Além disso, qualquer construção fora da estrutura original do edifício – por exemplo, quando se constroem novos cômodos aproveitando o espaço de áreas externas – deve ser aprovada pelos condôminos. “Sob pena de se tornar também construção irregular, passível de multa ou até mesmo de ser desfeita. A prefeitura é o órgão responsável pelo lançamento do IPTU, cujo fato gerador, no condomínio, é a fração ideal de propriedade”, explica a professora.

Dessa forma, em qualquer obra que possa alterar essa fração corre-se o risco de o valor do IPTU aumentar. “Se o imposto leva em consideração a área construída, além de características como o tipo de imóvel, sua localização, características das áreas comuns. Tudo isso afetará no novo calculo após a obra ter sido feita”, alerta Renata.

EXIGÊNCIAS

A necessidade de deliberar sobre o assunto também é essencial quando a reforma chega até áreas comuns, com a exigência de quóruns específicos. “O artigo 1.341 do Código Civil estabelece tipos de quóruns diferentes para a aprovação, excluindo dessa exigência apenas as obras necessárias para evitar perecimento das áreas comuns. Nesse caso, a reforma pode ser de iniciativa do síndico ou de qualquer morador.”

No entanto, quando se tratar de reformas para melhorar a utilidade das áreas comuns e não apenas de reparação por necessidade, a obra deve ser aprovada pela maioria dos condôminos. “E, ainda, quando se tratar de reformas apenas para melhorar a parte estética da área comum, o quórum exigido pela lei será de dois terços dos condôminos”, acrescenta Renata.