A vistoria de imóveis deve ser feita antes da entrega das chaves para evitar situações desagradáveis

Mudar-se para um imóvel próprio ou alugado requer uma ação cautelosa para evitar transtornos que possam causar prejuízos aos futuros moradores. Afinal, é preciso conferir se o que foi negociado condiz com o que está sendo entregue. Por isso, a vistoria cuidadosa é fundamental. Especialistas do setor imobiliário recomendam, se possível, que o trabalho seja realizado por profissionais de áreas diversas, como engenheiro civil, arquiteto, eletricista e até mesmo bombeiro hidráulico.

O corretor da RE/MAX Futuro Breno Rosa ressalta que a vistoria é importante para examinar o acabamento, as instalações e a construção em geral. “Verificar tudo antes garante uma decisão mais acertada e sem problemas no futuro. O comprador deve pedir uma visita ao imóvel objeto da compra pelo menos 24 horas antes de lavrar a escritura pública de compra e venda”, orienta.

Todos os aspectos do imóvel devem ser averiguados, como destaca Breno Rosa. Isso vai desde os materiais que compõem o memorial descritivo (o que foi acordado) até os aspectos estruturais, como paredes e tetos. “Além disso, deve-se estar atento aos pormenores inerentes à construção, como defeitos que possam estar aparentemente visíveis, como rachaduras nos tetos e paredes e até mesmo deformações na estrutura. É preciso exigir que o laudo da vistoria esteja pronto e que seja entregue ao comprador, antes de lavrar a escritura”, informa.

O advogado especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, confirma a necessidade de recorrer a um profissional habilitado para auxiliar nesse tipo de inspeção. “O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias (Ibape/MG) tem uma lista de profissionais especializados em vistorias de bens imóveis”, indica.

Segundo ele, no laudo de vistoria serão descritas, detalhadamente, as condições do imóvel. “Paredes, portas, revestimentos, metais e louças do banheiro e da cozinha; a qualidade dos materiais utilizados na construção, se estão de acordo com o memorial descritivo ofertado (venda de imóvel na planta), e de todos os itens instalados, como gabinete de cozinha, lustres e boxe de banheiro”, detalha Magalhães.

O laudo deve ser assinado pelas partes, locador e locatário ou promitente vendedor e promitente comprador, como acrescenta o presidente do Ibei. “Para não haver dúvidas quanto à qualificação boa ou regular do estado de conservação, por exemplo, anexe ao laudo fotos do imóvel”, orienta.

O administrador Felipe Franco, que comprou um imóvel na planta na Região Oeste de Belo Horizonte, destaca a importância de se preocupar com a vistoria. “Por se tratar de um bem de altíssimo valor, torna-se importante que, no recebimento das chaves, sejam verificado todos os itens, como rede hidráulica, elétrica até a análise do piso, por exemplo se a água escorre para o ralo, entre outros.”

De acordo com ele, é sempre bom que, antes de assinar o termo de recebimentos das chaves do imóvel, o proprietário faça essa vistoria. “Se possível, acompanhado de algum engenheiro ou técnico que tenha conhecimentos em construção civil. No meu caso, tive o auxílio da minha mulher, que é engenheira civil”, conta Franco.



Todo cuidado é pouco
Para evitar cair na armadilha, é importante apurar a origem do problema, que pode ser anterior à ocupação do imóvel

Quando uma vistoria detalhada não é feita quando o imóvel está sendo entregue para o novo ocupante, seja ele locatário ou adquirente, nem sempre uma perícia conseguirá apurar a origem do vício da construção e, consequentemente, a responsabilidade do causador do problema, como alerta o sócio da Moura Tavares, Figueiredo Moreira e Campos Advogados e especialista em direito civil Ricardo Gorgulho. “Em algumas situações, um perito engenheiro poderá precisar que determinado vício decorre de fato anterior à ocupação do imóvel, mas em outros casos essa prova não será possível, dificultando a defesa dos direitos da parte prejudicada.”

Gorgulho explica que o locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, embora o locatário seja responsável pela manutenção e conservação do bem. “Salvo se o problema decorre de um vício estrutural para o qual não concorreu. Da mesma forma, o construtor responderá pela solidez, segurança e construção do edifício, mas não será responsável por eventuais mudanças feitas no imóvel pelo adquirente, que não tiveram o seu conhecimento.”

O corretor da RE/MAX Futuro Breno Rosa lembra que é preciso examinar acabamento, instalações e a construção em geral. Jennifer Conde, também consultora da RE/MAX Futuro, diz que, caso a vistoria não tenha sido feita em um imóvel adquirido na planta e sejam constatadas falhas e defeitos, eles devem ser informados imediatamente à construtora, para que ela possa reconhecer e autorizar a reparação do imóvel, dentro do prazo preestabelecido.

De acordo com Jennifer, no caso de imóveis na planta existe uma carência de seis meses para que sejam identificados pequenos vícios da construção e a construtora fica disponível para atender as necessidades dos atuais proprietários, desde que devidamente comprovados. Seis meses após a entrega das chaves, a situação fica mais delicada, sendo estudada caso a caso pela construtora, por uma empresa responsável pelo pós-venda ou por ambas”, adverte.

O presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei), Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, explica que na entrega do imóvel vendido na planta, a vistoria é feita na presença do promitente comprador (consumidor) com um representante legal da promitente vendedora (construtora/incorporadora), para atestar que o imóvel está atendendo as especificações e qualidades de materiais prometidas no memorial descritivo, que deve acompanhar todo contrato de promessa de venda e compra de imóvel em construção ou vendido na planta.”

No caso da aquisição de imóveis usados, a vistoria também é importante, como destaca Magalhães, pois será por meiodela que o comprador poderá verificar o real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel, bem como do condomínio que o integra, a fim de que o comprador não seja surpreendido com despesas extraordinárias no condomínio.

Em se tratando de locação, o presidente do Ibei diz que o termo de vistoria será realizado pelo locador ou seu representante. No documento, que deverá integrar o contrato de locação, deve constar o estado de conservação e demais itens instalados (armários, gabinete de cozinha, lustres e boxe de banheiro etc). “Caso o inquilino, quando do recebimento do imóvel, detecte problemas como rachaduras, manchas, vazamentos ou elétricos, poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir a assinatura do locador. Se ele se negar a assinar o documento, poderá ser notificado via cartório para constituir prova das condições originais do bem imóvel”, diz Magalhães.

Se forem constatadas falhas e os responsáveis não se manifestarem para resolver o problema, a orientação do advogado Ricardo Gorgulho é que a parte prejudicada procure um advogado a fim de propor a ação cabível. “Muitas vezes é aconselhado o ajuizamento de ação cautelar de vistoria, antes do ajuizamento de ação de indenização contra o causador do dano.”

Vistoria
» Na planta: quando da entrega do imóvel, é feita na presença do promitente comprador com um representante legal da construtora/incorporadora para atestar que o imóvel atende as especificações e qualidades de materiais prometidas no memorial descritivo, que deve acompanhar o contrato de promessa de compra e venda do imóvel em construção ou vendido na planta.

» Usado: deve-se verificar o real estado de conservação e manutenção das instalações elétricas e hidráulicas do imóvel, bem como do condomínio que ele integra, caso o imóvel seja um apartamento. Isso evita que o comprador seja surpreendido com despesas extraordinárias na taxa condominial.

» Alugado: o termo de vistoria, que deverá integrar o contrato de locação, será realizado pelo locador ou seu representante, informando o estado de conservação e demais itens instalados. Caso o inquilino, quando do recebimento do imóvel, detecte problemas, poderá fazer novo anexo ao contrato e exigir a assinatura do locador. Se ele se negar a assinar o documento, poderá ser notificado via cartório.

Fonte: Fernando Augusto Cardoso de Magalhães, advogado especialista em direito imobiliário e presidente do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários (Ibei)